Das Haus durch mehr Wohnfläche aufwerten
Neuen Wohnraum durch einen Dachgeschoss-Ausbau gewinnen und das Haus aufwerten. Wer in seinem Haus über ein ausbaufähiges Dachgeschoss verfügt ist heutzutage im Vorteil, wenn es darum geht mehr Wohnfläche zu schaffen. Für dieses Projekt bietet sich entweder eine Dach-Aufstockung oder ein klassischer Dachgeschoss-Ausbau an.
Welche baulichen Gegebenheiten sind vorhanden?
Von der Möglichkeit eines Dachgeschoss-Ausbaus träumen etliche Hauseigentümer. Hier lässt sich anschließend ein Kinder-/Jugendzimmer, ein Hobby- oder Wellnessbereich oder eine lang ersehnte Wohnidee realisieren. Ein idealer Dachboden befindet sich unterhalb eines Spitzgiebel-Daches, bei dem eine Raumhöhe von 2,30 Metern auf mehr als 50 Prozent der Grundfläche besteht. Reicht die Raumhöhe jedoch nicht aus, kann das Gebäude eventuell eine weitere Etage bekommen oder das Dach wird entsprechend angehoben.
Die Kosten für einen Dachgeschoss-Ausbau sind vorab kaum einzuschätzen, da diese von vielen Faktoren wie beispielsweise Eigenarbeit und Wahl der Materialien abhängig sind. Hier kann der Kostenvoranschlag eines Experten im Vorfeld der Planung aussagekräftig sein.
Dachgeschoss-Ausbau oder Aufstockung?
Bei diesem ganzen Projekt ist die Statik ein essenzieller Aspekt, da durch eine Aufstockung oder den Ausbau des Daches des Hauses deutlich mehr Last auf dem Grundgebäude liegen würde. Um zu überprüfen, ob der vorhandene Dachaufbau für einen Dachgeschoss-Ausbau geeignet ist, kann bei älteren Decken- und Wandkonstruktionen eine Probeöffnung helfen. Hierbei können gleichzeitig die Installationen darauf überprüft werden, ob sich vorhandene Anschlüsse und Leitungen beispielsweise von einer Fußbodenheizung einfach ergänzen lassen oder eine komplette Modernisierung sinnvoller ist.
Bei einem Dachgeschoss-Ausbau gilt zudem generell, wie es auch bei anderen umfangreichen Bauprojekten üblich ist, dass entweder ein Bauingenieur oder Architekt mit der Planung und Organisation zu beauftragen ist. Dies spart Eigentümern viel Nerven und Zeit. Der Bau-Experte nimmt sich auch der nötigen Formalitäten wie unter anderem der Baugenehmigung sowie der Überprüfung und Ausführung von erforderlichen Schallschutz- und Brandschutz-Anforderungen an. Erste Informationen zum Dachgeschossausbau eines Hauses bietet aber in der Regel auch ein ortsansässiger Immobilienmakler.
Wird überhaupt eine Baugenehmigung benötigt?
Ob ein Dachgeschoss-Ausbau oder eine Dach-Aufstockung überhaupt möglich ist und welchen Umfang die Baumaßnahme haben darf, wird durch die kommunalen Baubestimmungen geregelt.
In diesen Vorschriften sind die Anzahl der zulässigen Geschosse, die Dachneigung und Dachform sowie die maximale Wohnfläche eines Gebäudes festgeschrieben. In manchen Gemeinden wird zudem verbindlich in der örtlichen Gestaltungssatzung festgelegt, welche Ausmaße Fenster und Gauben haben dürfen. Liegt in der jeweiligen Kommune jedoch kein Bebauungsplan vor, sind die drumherum liegenden Gebäude maßgebend. Da beispielsweise durch eine Dachaufstockung die Gebäudeoptik verändert wird, benötigen Eigentümer in diesem Fall eine Baugenehmigung.
Dämmung gemäß GE ausführen
Eigenheimbesitzer sollten mit der GEG (Gebäudeenergiegesetz) vertraut sein. Egal, ob Dachgeschoss-Ausbau oder Aufstockung des Hauses, der neu gewonnene Wohnraum muss wirkungsvoll gedämmt werden. Die Vorschriften der GEG enthalten bestimmte Dämmwerte, die speziell für Wohnraum unterhalb des Daches gelten, um die Energiekosten zu reduzieren.
Im Dachgeschoss mehr Stehhöhe und Fläche gewinnen
Wie umfangreich der neue Wohnraum unterhalb eines geneigten Daches letztendlich sein kann, ist unter anderem von der Höhe des sogenannten Kniestocks abhängig. Je höher dieser ausfällt, desto größer ist die lichte Höhe des Dachgeschosses, wodurch mehr nutzbare Wohnfläche zur Verfügung steht.
Zur Änderung des Kniestocks sind sehr aufwendige Baumaßnahmen nötig. Ist der Zustand des Daches gut, kann der Dachstuhl vom Dachdecker abgetragen werden, der Kniestock erhöht und anschließend der vorhandene Dachstuhl wieder aufgebaut werden.
Eine weitere Möglichkeit, um den Kniestock aufzumauern, ist die hydraulische Anhebung des Hausdaches. Hierbei werden sämtliche Verbindungen von Dach zum Gebäude gekappt, Hydraulik-Pumpen heben danach das komplette Dach an. Später wird das Dach auf die gleiche Weise wieder aufgesetzt. Für beide komplexe Techniken benötigen qualifizierte Fachfirmen oft nur einen oder zwei Tage. Abschließende Arbeiten für den Dachgeschoss-Ausbau werden durch einen Zimmermann oder Schreiner ausgeführt.
Flachdach um eine Etage erweitern
Bei Pult- oder Flachdächern können Eigentümer für mehr Wohnfläche eine ganze Etage aufsetzen. Hierfür werden häufig Fertigteile-Elemente in Holzrahmen-Bauweise verwendet. Dadurch kann das zusätzliche Gewicht sowie die Kosten verringert werden, da Zimmerer die Elemente normalerweise vorfertigen, sodass diese lediglich am Haus zu montieren sind.
Diese Art Dachgeschoss-Aufstockung kann allerdings auch mit Stahl oder Glas erfolgen sowie klassisch gemauert werden. Für Eigentümer ergeben sich dadurch attraktive Möglichkeiten zur Neugestaltung wie beispielsweise eine Dachterrasse oder ein gänzlich geschlossenes Vollgeschoss.
Förderprogramme für den Dachgeschoss-Ausbau oder eine Aufstockung
Durch einen Dachgeschoss-Ausbau steigt der Wert einer Immobilie. Bei einem späteren Haus Verkauf lässt sich so ein deutlich besserer Verkaufspreis erzielen. Allerdings ist diese Maßnahme beispielsweise nicht für Barriere-freien Wohnräume geeignet, da normalerweise Treppen einzubauen sind.
Für einen Dachgeschoss-Ausbau können Haus Eigentümer bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sowie dem BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) unterschiedliche Fördermittel beantragen. Diese gewähren bei effizienten Sanierungen, die gemäß GEG ausgeführt werden, Zuschüsse und günstige Kredite. Auch hier kann Ihnen ein örtlicher Immobilienmakler erste grundlegende Informationen und Empfehlungen geben.
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