Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen.
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen.
In vielen Wohnraummietverträgen ist die Haltung von Kleintieren generell verboten bzw. von der vorherigen Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht. Nach der derzeitigen Rechtslage verstoßen die meisten dieser Klauseln gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und sind daher unwirksam.
Welche Klauseln zu Haustieren in Mietverträgen sind unwirksam?
Meiner Ansicht nach fast alle. Die Rechtsprechung hat derart hohe Hürden an eine wirksame Formulierung der Klausel gestellt, dass diese kaum erfüllt werden können. Nahezu jede Klausel steht daher im Verdacht, im Ernstfall vom Gericht gekippt zu werden.
Warum sind die Klauseln unwirksam?
Es gibt in erster Linie zwei Aspekte: Zum einen verbieten viele Klauseln zu viel. Die Haltung von Tieren unterhalb der Schwelle Katze/Hund, also Zierfische, kleine Vögel, harmlosen Insekten, Hamster, Zwergkaninchen kann nicht generell verboten werden, da sie zum üblichen Wohngebrauch gehört, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris).
Nimmt der Vermieter nun einzelne Tierarten vom generellen Verbot aus und vergisst er dabei wiederum andere, ist die Klausel ebenfalls unwirksam. Beispiel: Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag: “Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.” hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris).
Zweiter Aspekt: Verbietet der Vermieter die Tierhaltung nicht generell, sondern macht sie von einer vorherigen Erlaubnis abhängig, läuft er ebenfalls Gefahr, dass die Klausel unwirksam ist, wenn er die Bedingungen unter denen die Erlaubnis zu erteilen ist, nicht regelt.
Beispiel: Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner, usw., auch in Pension gegebene Tiere, nur nach erteilter vorheriger Erlaubnis des Vermieters gehalten werden dürfen und eine etwaige Erlaubnis jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden kann, benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil aus ihr nicht hervorgeht, an welche überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis zur Tierhaltung gebunden sein soll (LG Berlin, Urteil vom 02. Juli 2013 – 63 S 493/12 -, juris).
Was folgt aus der Unwirksamkeit der Klauseln?
In der Regel darf der Mieter dann Kleintiere unterhalb der Schwelle Hund, also auch Katzen, ohne Erlaubnis halten. Dies gilt jedenfalls für ein bis zwei Exemplare. Hinsichtlich der Haltung eines Hundes dürfte die Erlaubnis jedenfalls in der Regel zu erteilen sein. Ausgenommen hiervon können sehr große, sehr laute oder sehr gefährliche Hunde sein.
Was gilt denn nun?
Alles ist eine Frage des Einzelfalles. Man kann nur bestimmte Gruppen (siehe oben) herausarbeiten, bei denen die Erlaubnis unproblematisch besteht. Ansonsten muss von Fall zu Fall geprüft werden. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06 -, juris).
Wie sieht es bei mehreren Tieren aus?
Handelt es sich um mehrere Tiere, kann dies insbesondere bei Katzen wieder anders zu sehen sein. Auch da muss man allerdings prüfen, ob durch die Vielzahl der Tiere eine stärkere Beeinträchtigung überhaupt eintritt. Es ist sicher ein großer Unterschied ob man 20 Katzen halten will oder 20 Schnecken im Aquarium.
Was sollte ein Mieter machen, der sich nicht sicher ist, ob er das Tier halten darf?
Zunächst einmal die obigen Kriterien prüfen. Bleiben dann noch Zweifel, sollte unbedingt rechtlicher Rat eingeholt werden. Hierbei muss dann im Einzelnen das jeweilige Tier genauer betrachtet werden. Die Haltung eines Hundes, der auch im ausgewachsenen Stadium nicht größer als eine Katze ist und auch allgemein als ruhig gilt und auch tatsächlich ruhig ist, kann wohl kaum wirksam verwehrt werden.
Und wenn der Vermieter einfach seine Zustimmung verweigert?
Wer hier auf Nummer sicher gehen will, sollte die Zustimmung vorher einholen und wenn diese verweigert wird, gegebenenfalls einklagen.
Was passiert, wenn die Haltung trotz Verweigerung der Zustimmung erfolgt?
Hier muss man mit einer Abmahnung und sogar mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. In der Regel wird diese allerdings unwirksam sein. Der Vermieter kann ansonsten mit einer Unterlassungsklage vorgehen. In allen Fällen kommt es dann letztlich darauf an, ob der Anspruch auf die Tierhaltung bestand oder nicht. Bei der Kündigung ist darüber hinaus noch erforderlich, dass es sich bei der nicht erlaubten, aber erlaubnispflichtigen Tierhaltung, um einen gravierenden Vertragsverstoß handelt. Dies wurde von einigen Gerichten in der Vergangenheit bejaht. Von extremen Ausnahmefällen zum Beispiel bei besonders gefährlichen Kampfhunden abgesehen, bin ich allerdings der Auffassung, dass eine Kündigung hier nicht wirksam wäre. Eine erfolgreiche Unterlassungsklage des Vermieters ist schon eher zu befürchten.
Zusammenfassung:
Man sollte immer zunächst prüfen, ob es sich um harmlose Kleintiere unterhalb der Schwelle Hund handelt. Hier ist in der Regel die Haltung zulässig, wenn von diesen Tieren keine Gefahren ausgehen (Würgeschlangen oder Ähnliches). Die Haltung dieser Tiere kann auch nicht im Mietvertrag wirksam verboten werden. In allen anderen Fällen muss man sich entscheiden. Wem das Tier wichtiger ist, als die Wohnung, der muss es gegebenenfalls auf eine Kündigung ankommen lassen. Wer hinsichtlich der Wohnung auf Nummer sicher gehen will, sollte die Zulässigkeit der Tierhaltung zunächst klären, notfalls gerichtlich. Bis dahin muss dann das Tier anderweitig gehalten werden.
Letztes Druckmittel: Kostenkeule
Gegebenenfalls sollte man den Vermieter vorab in Aussicht stellen, dass er die Kosten für eine anderweitige Unterbringung zu tragen hat, wenn sich am Ende herausstellt, dass die Verweigerung der Zustimmung unberechtigt erfolgte. Dieses Druckmittel wirkt häufig hervorragend in Richtung Erteilung der Zustimmung. Im Falle der unberechtigten Verweigerung einer Untermietererlaubnis hat der Bundesgerichtshof bereits Schadensersatzansprüche zugesprochen. Warum sollte dies bei unberechtigt verweigerter Zustimmung zur Tierhaltung anders sein? Als Schadensersatzforderung kommen zum Beispiel die Kosten der Aufbewahrung in einem Tierheim in Betracht.
Berlin, den 30.6.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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