Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.
Lärmbelästigung ist Dauerbrenner
Das Thema Lärmbelästigung als Mangel der Mietsache – und damit zusammenhängend die Frage der Mietminderung – ist ein Dauerbrenner im Mietrecht und beschäftigt dementsprechend auch andauernd Anwälte und Gerichte. Schwierigkeiten bereitet dabei in der Praxis das Aufeinandertreffen von rücksichtlosen Mietern auf der einen Seite und solchen, die wiederum überempfindlich gegenüber Geräuscheinflüssen sind, auf der anderen Seite. Wann genau dann tatsächlich eine erhebliche Lärmbelästigung vorliegt, die zu einer Mietminderung berechtigt, ist deshalb in der Praxis oftmals schwer feststellbar. Für Mieter kommt es speziell auf eine hinreichende Darlegung der Beeinträchtigung an.
Bundesgerichtshof mit Erleichterung für Mieter
In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof unlängst in einem Urteil noch einmal klargestellt, dass die Anforderungen an Mieter nicht übertrieben hoch sein dürfen. So muss der Mieter insbesondere nicht darlegen, was genau die Ursache des Mangels, also der Lärmbelästigung ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16).
Mieter sollten Lärmprotokoll anfertigen
Dennoch ist Mietern zu raten, ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll anzufertigen, in dem sie angeben, für welche Dauer und in welcher Intensität der Lärm jeweils auftritt. Das gilt speziell im Hinblick darauf, dass letztlich das Gericht über die Höhe der zulässigen Mietminderung entscheidet und dafür entsprechende Anhaltspunkte braucht.
Höhe der Mietminderung
Daraus ergibt sich auch, dass Mieter gut damit beraten sind, nicht einfach die Miete in einer ihnen angemessen erscheinenden Höhe einzubehalten. Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, in welcher Höhe Mieter bei Lärmbelästigung durch andere Mieter mindern dürfen. Es kommt hier stets zu einer Entscheidung im Einzelfall durch Schätzung des entsprechenden Gerichts, sofern sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können.
Miete unter Vorbehalt weiterzahlen
Deshalb sollten Mieter die Mieter immer zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzahlen. Andernfalls entsteht möglicherweise über einen längeren Zeitraum ein Zahlungsrückstand und der Vermieter kann auf dieser Grundlage dann sogar kündigen. Dieses Risiko gilt es zu vermeiden. Entscheidet das Gericht dann letztlich, dass der Mieter in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt ist, kann die zu viel gezahlte Miete dann vom Vermieter zurückgefordert werden.
17.07.2017
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