Wertigkeit der Bausubstanz richtig taxieren
Schwache Renditen am Kapitalmarkt und anhaltend niedrige Kreditzinsen lassen Anleger seit einigen Jahren auf Sachwerte setzen. Immobilien gelten dabei als eine der sichersten Anlageformen. Doch nicht jeder Kauf lohnt sich: Verborgene oder gar vom Verkäufer verschwiegene Feuchtigkeitsschäden können ein böses Erwachen bedeuten. Vor dem Kauf sollte deshalb ein Fachmann das Gebäude genau unter die Lupe nehmen. Es lohnt sich.
“Die Investitionsbereitschaft auf dem Immobilienmarkt in der Bundesrepublik Deutschland ist vor dem Hintergrund positiver wirtschaftlicher Entwicklungen nach wie vor hoch”, stellt etwa der Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 fest, den die Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland vorgelegt haben. “Der am Immobilienmarkt erzielte Geldumsatz lag in Deutschland im Jahr 2016 bei rund 237 Milliarden Euro. Seit 2009 zeugen dessen durchschnittliche jährliche Steigerungsraten von rund neun Prozent von einer ungebrochen hohen Dynamik”, heißt es in dem Bericht weiter.
Die hohe Investitionsbereitschaft hat auch ihre Schattenseiten. Viele Erwerber sind zu fixiert auf die viel beschworene Lage des Objektes und übersehen, dass sich das Gebäude in einem sehr guten Zustand befinden sollte. Das ist aber häufig nicht der Fall. Kaum zu glauben aber wahr: Einige Immobilienkäufer verzichten komplett auf eine eingehende Untersuchung ihres Wunschobjektes – und kaufen für einen sechs- oder siebenstelligen Betrag die Katze im Sack.
Kaschierter Schimmelschaden wurde zum Albtraum
Wie schnell der Immobilienkauf zum Albtraum werden kann, erlebte Familie Spanel mit ihren Kindern. Sie kaufte nach langer Suche ihr Wunschhaus. Baujahr 1997, in optisch gutem Zustand, mit knapp 200 Quadratmetern Wohnfläche inklusive Einliegerwohnung auf einem mehr als 400 Quadratmetern großen Grundstück. Der Kaufpreis lag bei 233.000 Euro und wurde von der Familie zu 100 Prozent finanziert. Das mühsam angesparte Eigenkapital sollte in die notwendige Renovierung fließen.
Die Freude hielt nicht lange an. Schon nach kurzer Zeit kam vollflächiger Schimmelpilzbefall zum Vorschein. Da das Schimmelspray aus dem Baumarkt nichts half, entfernte Familie Spanel die Tapete und stellte fest: Zwischen Wand und Tapete war bereits eine Folie aufgetragen worden, um die Tapete zu isolieren. “Da sind wir vorsichtig geworden und haben uns lieber jemanden zu Hilfe gerufen”, so David Spanel. Kurz darauf fand ein Ersttermin gemeinsam mit einem Fachbetrieb von ISOTEC statt. Die Diagnose: Durchgehender Schimmelpilzbefall auf ca. 40 Quadratmetern Wandfläche. “Meine Frau hat den ganzen Tag nur geweint”, erzählt David Spanel. “Wir hatten das Haus doch vollfinanziert und unsere Ersparnisse schon in die Renovierung gesteckt. Wie sollten wir jetzt noch rund 40.000 Euro für die Sanierung aufbringen? Wie sollten wir es überhaupt schaffen, das Haus zu halten?” Nach langem Suchen fand sich eine Bank, die bereit war, die Nachfinanzierung zu übernehmen. Parallel führte Familie Spanel eigene Recherchen durch. Das Ergebnis: Alle Nachbarn wussten, dass der Vorbesitzer häufig Mieterwechsel hatte – wegen Schimmel- und Feuchteschäden.
Die Schadensursache war eine mangelhafte Außenabdichtung, die laienhaft und nicht den Regeln der Technik entsprechend ausgeführt worden war. Unverzüglich musste die vom Schimmel heimgesuchte Einliegerwohnung saniert werden. Die Mitarbeiter von ISOTEC begannen damit, die betroffenen Bereiche staub- und luftdicht abzuschotten, die Schimmelpilzbestandteile von den Bauteiloberflächen abzusaugen und die befallenen Putzoberflächen zu entfernen. In einer zweiten Maßnahme wurde das Haus in mehreren Arbeitsgängen von außen abgedichtet. Dazu zählt zum einen die gründliche Reinigung des freigelegten Mauerwerks; insbesondere aber der zweilagige Auftrag eines bituminösen Abdichtungsmaterials, in das eine Gewebelage eingebettet wird. “Dank unserer Außenabdichtung wird die Einliegerwohnung nicht mehr feucht, und damit ist dem Schimmel die Grundlage entzogen”, erklärt ISOTEC-Fachmann Dipl.-Ing. Thomas Molitor. “Zudem zeigt der Fall von Familie Spanel, wie schnell ein Immobilienkauf zur Falle werden kann.”
In Zeiten niedriger Kapitalzinsen und hoher Kaufquoten von Immobilien sollten Interessenten eines im Blick behalten: die Lage ist wichtig – aber die Bausubstanz ist alles.
Die ISOTEC-Gruppe ist seit 1990 spezialisiert auf die Beseitigung von Feuchte- und Schimmelpilzschäden. Die ÍSOTEC-Fachbetriebe und Beratung gibt es in Deutschland, Österreich, der Schweiz und auf Mallorca.
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