Die Rente verbessern mit Leibrente, Zeitrente oder Umkehrhypothek

Für Senioren stellt sich die Frage, ob die Rente reichen wird.
Für Eigentümer von Immobilien gibt es Möglichkeiten, die Rente aufzupeppen.

Bild Diejenigen, die dem geflügelten Wort „die eigene Immobilie dient auch zur Altersvorsorge“ gefolgt sind, haben zumindest den Vorteil, von Mietzahlungen unbelastet zu sein.
Dennoch kann das Wohnen im Eigenheim teuer werden. Man denke nur an Reparaturen, Instandhaltungen und unerwartete zusätzliche öffentliche Abgaben, wie beispielsweise Kanalsanierungen.

Trotz mietfreien Wohnens kann man in finanzielle Engpässe geraten, wenn die Rente knapp ist. Und die Renten werden für die meisten der kommenden Rentnergeneration knapp sein.

Das ist sicher einer der Gründe, warum ich in letzter Zeit in den Beratungsgesprächen häufig um grundlegende Informationen zur Leib- und Zeitrente gefragt werde.

Ich möchte diesen Beitrag nutzen, um neben den Grundzügen dieser beiden Rentenarten auch jene der Umkehrhypothek zu beschreiben.

Immobilien-Leibrente
Friedrich Thiele, Vorstand der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG sagt:
„Oft ist die eigene die einzige Immobilie, die Rentner ansparen konnten. Dann ist das Gesparte im Haus gebunden und fehlt als Zusatzrente. Die gesetzliche Rente sichert oft nur das Notwendige ab. (…) Finanzielle Sonderausgaben können aber drohen, wenn Pflege notwendig wird oder ein Partner verstorben ist und der Hinterbliebene das Haus mit einer Witwenrente nicht halten kann.“

Kann die Immobilien-Leibrente eine Lösung sein und wie funktioniert das?
Der Immobilieneigentümer verkauft seine Wohnung oder sein Haus und erhält dafür eine monatliche Rentenzahlung sowie ein meist lebenslanges Wohnrecht. Da Grundstücksgeschäfte gemäß bürgerlichem Gesetzbuch grundsätzlich der notariellen Beurkundung bedürfen, ist der Gang zum Notar und die entsprechende Eintragung im Grundbuch unerlässlich.
Die Höhe der monatlichen Leibrente hängt vom Wert der Immobilie und dem Alter des oder der Verkäufer ab.
Kern der Leibrenten ist das grundsätzlich garantierte Wohnrecht des Seniors auf Lebenszeit.
Je älter der Verkäufer ist und umso geringer seine restliche Lebenserwartung ist, umso höher ist die monatliche Rente.
Stirbt der Verkäufer bald nach Verkauf, dann hat der Käufer ein Schnäppchen gemacht und eine Immobilie für wenige monatliche Leibrentenzahlungen erhalten. Außerdem braucht der Käufer dafür üblicherweise keinen Bankkredit.
Andererseits hat der Käufer das Risiko, dass der Verkäufer alt wird wie Methusalem. Laut Bibel waren das stolze 969 Jahre. Dann dürfte sich das für den Käufer und seine Erben nach Adam Riese nicht gelohnt haben.

Ein zusätzlicher Vorteil für den Verkäufer ist, dass er in der ihm vertrauten Umgebung weiterhin wohnen kann.
Sollte er in ein Pflegeheim müssen, kann der Käufer zwar über die Immobilie verfügen, muss aber die Leibrente weiter bezahlen. Eben bis zum Tod des Verkäufers.
Damit die Inflation die Leibrente nicht auffrisst, ist es sinnvoll, Wertsicherungsklauseln zu vereinbaren, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren.
Vieles ist vertraglich frei vereinbar.
Immobilien-Zeitrente
Die Zeitrente funktioniert prinzipiell wie die Leibrente, mit dem Unterschied, dass die Rente für eine bei Vertragsabschluss festgelegte Zeit, beispielsweise fünfzehn oder zwanzig Jahre vereinbart wird.
Lebt der Verkäufer länger, als die für die Rentenzahlung vereinbarte Zeit, hat er nach Ablauf derselben keinen Anspruch mehr. Stirbt er vorher, gehen die noch offenen Raten üblicherweise an die Erben des Verkäufers.

Umkehrhypothek
Ein anderes Modell ist die sogenannte Umkehrhypothek. Der Eigentümer schließt einen Kreditvertrag mit einer Bank ab. Das Haus bleibt Eigentum des Schuldners, die Hypothek wird in monatlichen, zu verzinsenden Raten ausbezahlt, die Schuldenlast nimmt also permanent zu. Am Ende der Laufzeit wird die Hypothek entweder in einer Summe zurückgezahlt oder die Immobilie wechselt in den Besitz des Kreditgebers. Die Ratenauszahlungen enden zu diesem Zeitpunkt.

Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen, zu dieser Methode: „Senioren bekommen Planungssicherheit, da alle wichtigen Faktoren – zum Beispiel Höhe der Rente, Zinssatz, Laufzeit – im Voraus festgelegt werden. (…) Wird die Immobilie beliehen, könne sie meistens auch verkauft werden – zum Beispiel im Pflegefall.“ Aus dem Verkaufserlös werde dann das Darlehen getilgt.
Welches Modell sich im Einzelfall für welchen Immobilieneigentümer lohnt, muss jeder für sich entscheiden.

Fazit
Klar ist, dass die drei beschriebenen Möglichkeiten ihren Preis haben. In vielen Fällen kann der Verkauf der Immobilie die wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme sein. Das ist grundsätzlich immer abzuwägen.
Sowohl bei der Leib- wie auch bei der Zeitrente müssen unbedingt Sicherungsmaßnahmen für den Verkäufer für den Fall des Ausbleibens der vereinbarten Rentenzahlung oder der Insolvenz des Käufers getroffen werden. Das kann bis zur entschädigungslosen Rückübereignung an den Verkäufer gehen.
Saubere Vertragsausarbeitung in Abstimmung mit einem spezialisierten Juristen ist unabdingbar.