Immobilienkauf, Immobilienerwerb – Immobilie als Altersversorgung und steuerliche Konsequenzen

Eine eigene Immobilie kann für die Altersversorgung nicht nur durch Mieteinnahmen, sondern auch in Form einer Leibrente oder Zeitrente einen wertvollen Beitrag leisten.

Bild In seinem Beitrag vom 25.08. beschrieb Thomas Trepnau die Grundzüge der Leibrente, der Zeitrente und der Umkehrhypothek als eine Möglichkeit, die Liquidität im Rentenalter zu verbessern.
Dazu erreichte uns die folgende interessante Frage:
“Vielen Dank für diese Aufschlüsselung. Es wäre dann noch interessant, wie es mit den Steuern aussieht: Die Mieten müssen versteuert werden. In wie weit müssen die Einnahmen aus Leib-, Zeitrente bzw. Umkehrhypothek ebenfalls versteuert werden? Bei einem Verkauf (natürlich vorausgesetzt ich bin seit über 10 Jahren Eigentümer) ist das Geld aus dem Verkauf steuerfrei…”

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, dann gilt:
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind gemäß § 23 EStG steuerpflichtig. Somit auch die Gewinne aus einem Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung.
Allerdings fällt keine Steuer an, wenn der Eigentümer der Immobilie diese entweder seit Bauende bzw. Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt hat.
Außerdem beträgt die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf wie bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre. Der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Auch wenn der Eigentümer nicht selbst in der Immobilie wohnte. Ausschlaggebend ist das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge. Hier gibt es weitere wertvolle Informationen für Immobilieninvestoren und den Hauskauf

Besteuerung der Rente
Die gesetzliche Rente ist zum Teil von der Steuer befreit. Für jeden Rentner wird ein individueller Freibetrag berechnet. Bezieht er beispielsweise 2017 erstmals eine Rente, sind davon 26 Prozent steuerfrei. Dieser Betrag in Euro wird als Rentenfreibetrag für die Folgejahre festgeschrieben. Darüber liegende Beträge und künftige Rentenerhöhungen sind voll steuerpflichtig.
Außerdem steht Rentnern eine Werbungskostenpauschale von 102 Euro zu. Sind die tatsächlichen Werbungskosten höher, können diese in der Steuererklärung angesetzt werden.
Nichtarbeitnehmer sind nur dann zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet, wenn ihr Gesamtbetrag der Einkünfte den Grundfreibetrag (2018: 9.000,– Euro) übersteigt.
Die Rente ist dabei nur mit dem steuerpflichtigen Teil zu erfassen. Seit dem 1. Januar 2005 sind Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung teilweise steuerpflichtig. Abgezogen von der Bruttorente wird zunächst der steuerfreie Rentenfreibetrag. Dieser wird nach dem Jahr des Rentenbeginns und der anfänglichen Jahresbruttorente ermittelt.
Der steuerpflichtige Teil der Rente beträgt bei Rentenbeginn in 2005 oder früher 50 Prozent. Mit jedem späteren Jahr des Renteneintritts steigt der steuerpflichtige Anteil um zwei Prozent.
Somit wären bei einem Renteneintritt im Jahr 2018 noch 24 Prozent steuerfrei. Bei einem Renteneintritt ab 2040 sind die gesetzlichen Renten zu 100 Prozent steuerpflichtig.
Die Differenz aus Bruttorente und steuerfreiem Rentenfreibetrag ist in den Gesamtbetrag der Einkünfte einzustellen. Der genannnte Pauschbetrag von 102 Euro kann noch abgezogen werden.

Besteuerung der Leibrente aus dem Verkauf von Immobilien
Die Leibrentenbezieher sind grundsätzlich verpflichtet, die bezogene Leistung zu versteuern.
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist jedoch unter den oben beschriebenen Bedingungen, wie beispielsweise einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren, nicht steuerpflichtig. Deshalb ist der Verkaufserlös nicht in den Gesamtbetrag der Einkünfte einzubeziehen.
Wird die Immobilie allerdings gegen eine Leibrente verkauft, steckt in den Rentenzahlungen auch ein steuerpflichtiger Zinsanteil. Das Steuergesetz bezeichnet dies als den Ertragsanteil. Dieser bestimmt sich nach dem Alter des Leibrentenbeziehers bei Beginn des Leibrentenbezugs. Ist der Bezieher bei Beginn der Leibrente zum Beispiel 65 Jahre alt, beträgt der Ertragsanteil 18 Prozent. Diese 18 Prozent der Leibrente sind dem Gesamtbetrag der Einkünfte hinzuzurechnen. Der Ertragsanteil ist umso höher, je jünger der Bezieher bei Leibrentenbeginn, und umso geringer, je älter er bei Leibrentenbeginn ist. Thomas Trepnau erklärt das auch hier.

Fazit
Bei Bezug einer Leibrente ist nicht in jedem Fall der volle Betrag der Leibrente zu versteuern, sondern nur der altersabhängig unterschiedlich hohe Ertragsanteil.
Da steuerliche Themen und Fragen immer abhängig sind von der individuellen Situation eines Steuerpflichtigen, ist eine ausführliche Beratung vor Abschluss der Verträge dringend zu empfehlen. In einem solchen Beitrag können nur die allgemeinen Regeln oder auf Beispiele bezogene Wirkungen dargestellt werden, welche vom konkreten Einzelfall abweichen können.