Optionen bei der Bestellung einer Immobilienrente und deren Auswirkung
Viele Immobilieneigentümer tragen sich mit dem Gedanken aus ihrem Eigenheim eine Immobilienrente zu beziehen. Das bedeutet die Immobilie wird verrentet. Hierbei verbleiben die Nutzungsrechte beim Rentenempfänger (bisherigen Eigentümer), das Eigentum hingegen geht an den Käufer (neuen Eigentümer) über. Im Gegenzug für den Verkauf erfolgt zusätzlich zum Nutzungsrecht eine Zahlung. Bei diesem Verfahren sind jedoch bereits zu einem frühen Zeitpunkt viele Fragen zu klären, die weitreichende Entscheidungen mit sich bringen. Dabei ist die Immobilienrente, auch Immobilienleibrente genannt, kein neumodisches Phänomen – ganz im Gegenteil. Es basiert auf dem gesetzlichen verankerten Prinzip der Leibrente aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 759 ff. BGB). Zudem gibt es sie schon weitaus länger als es das BGB selbst. Die ersten Formen der Verrentung von Immobilien fanden bereits im 13. Jahrhundert, also im Mittelalter, statt. In der Entwicklung hatte sie als Rentenabsicherung ihren Höhepunkt während der Industrialisierung im 18. Jahrhundert, in der die Sozialsysteme noch nicht weitreichend ausgebaut waren.
Bei der Überlegung sollte man sich zu aller erst fragen, ob man sich an die eigenen vier Wänden weiterhin langfristig binden möchte. Denn trotz Veräußerung gegen eine Immobilienrente bleibt eine Verbindung bestehen. Insbesondere, wenn die Instandhaltungspflichten bei Ihnen verbleiben. Somit sollte die Grundsatzfrage “Fühle ich mich mit meiner Immobilie weiterhin wohl?” bejaht werden. Tun Sie dies nicht und haben Bedenken wegen der Substanz oder Größe, wäre sicherlich eine andere Option die bessere Wahl. Die Nutzer des Verrentungsmodells schätzen meist die eigenen vier Wände, sowie die vertraute Umgebung, wählen daher ganz bewusst eine Verrentung und ziehen es einem Verkauf vor. Darüber hinaus sollte dem Interessenten in dieser frühen Phase auch bewusst sein, dass die Immobilie nicht weitervererbt werden kann. Hier ist eine Trendwende im klassischen Denken spürbar. Sollte früher das Eigenheim an die nächste Generation weitergegeben werden, so leben die Kinder heute oftmals in einer entfernten Stadt oder haben bereits ein Eigenheim. Hinzu kommt, dass die heutige Generation 65+ oftmals keine eigenen Nachkommen haben. Daneben stehen Senioren heute mitten im Leben, wollen sowohl ihr Lebenswerk, in Form des gewohnten Zuhauses, als auch ihre finanzielle Unabhängigkeit in vollen Zügen genießen.
Kann man sich nun mit einer Immobilienrente anfreunden, soll man sich im nächsten Schritt mit den Prinzipien der Verrentung auseinandersetzten. So gibt es zwei Varianten die derzeit möglich sind. Dies ist zum einen die Verrentung mit Wohnrecht und zum anderen mit Nießbrauch. Im Falle des Wohnrechtes ist das Recht zur Nutzung der Immobilie nur an eine Person oder noch an deren Partner gebunden. Dies bedeutet, wenn ein Auszug stattfindet, ist eine Vermietung oder unentgeltliche Nutzung, zum Beispiel durch Familienmitglieder oder Freunde, nicht mehr möglich. Anders hingegen verhält es sich beim so genannten Nießbrauch. Hier bleibt neben dem Recht zur direkten Nutzung auch das Recht erhalten, die wirtschaftlichen Früchte, also auch die Erträge aus der Immobilie, zu ziehen. Das bedeutet eine Überlassung an Freunde oder Verwandte und sogar die Vermietung der Immobilie ist hierbei möglich. Es wird im Regelfall für die Verrentung mit Nießbrauch ein etwas geringerer Rentenertrag ermöglicht. Es bleibt jedoch die Chance auch einen Wohnortwechsel zu vollziehen und dennoch Mieterträge zu erzielen. Im Falle des Wohnrechtes wäre dann der Mehrwert aus dem Nutzungsrecht verloren gegangen. Egal welches Prinzip ausgewählt wird, beide Verfahren sollten im Grundbuch eingetragen werden. Nur so wird der Rechtsanspruch auch gegen einen zukünftigen Eigentümer der Immobilie gesichert.
Die Höhe der Immobilienrente ist ebenfalls ausschlaggebender Punkt bei der Entscheidung zur Verrentung. Dabei hängt dieser von vielen Faktoren ab. Hauptsächlich sind hier der Marktwert der Immobilie sowie das Alter des Rentenempfängers entscheidend. Aber auch die Lage des Objektes bestimmt die Höhe maßgeblich mit. Grundsätzlich gilt natürlich, je älter ein Rentenbezieher ist, desto höher ist die Immobilienrente. Der Wert einer Einmalzahlung wird jedoch selbst in sehr hohem Alter eine Differenz zum Marktwert haben. Der Grund hierfür ist, dass für den Ankauf der Immobilie Nebenkosten und Steuern anfallen. Diese sind den Rentenzahlungen zuzurechnen und schmälern die Rentenhöhe. Diese Ausgaben müssen für die rechnerische Laufzeit verzinst werden und stehen nicht dem aktuellen, sondern dem Immobilienwert zu einem späteren Zeitpunkt gegenüber. Da jede Immobilie ein Unikat ist, unterscheidet sich auch bei gleichem Marktwert von zwei Immobilien die Zusammensetzung des jeweiligen Wertes. Das grundsätzliche Prinzip der Wertermittlung basiert auf der Aufteilung in Grundstückswert und des Bauwerkswertes. Macht bei einer Innenstadtlage der Bodenwert einen Großteil des Immobilienwertes aus, so stecken in ländlicher Lage ein geringer Bodenanteil und dafür ein hoher Anteil des Bauwerkwertes. Das Bauwerk unterliegt einer Abnutzung und somit einer Wertreduzierung über die Jahre. Der Grundstückswert hingegen steigt meist durch Inflation. Daher ist mit einer Immobilie in städtischer Lage eine höhere Immobilienrente möglich, als in einer ländlichen Lage. Darüber hinaus werden beide Preise vor dem Hintergrund regionaler Marktprognosen berücksichtigt, welche die Marktentwicklung der Zukunft projizieren. Da die Berechnungmethoden viele Detailangaben erfordern, kann anhand des Marktwertes und ohne weitere Angaben – kein seriöser Wert einer Immobilienrente angegeben werden. Von vielen Kunden wird für die Ermittlung ein Wertgutachten herangezogen. Dies ist für die Sicherung eines vernünftigen und fairen Ertrages ein richtiges Vorgehen. Zu beachten ist dabei jedoch, dass ein Ertrags- oder Marktwertverfahren das richtige Mittel ist. Ein Wiederherstellungswertverfahren ist für diesen Vergleich ungeeignet. Denn häufig unterscheiden sich die Werte voneinander und viele Besonderheiten der Immobilie bieten für eine Vermietung oder Veräußerung keinen Mehrwert. Wenn in einem Gutachten nach dem Wiederherstellungswertverfahren ein höherer Wert ermittelt ist, wäre bei einer direkten Veräußerung dieser Wert nicht zu realisieren. Die meisten Firmen, so auch die DIR | Deutsche Immobilienrente, erstellen die erste Ermittlung der Immobilienrente kostenlos. Vergleicht man den Rentenwert mit dem Immobilienwert, muss neben der monatlichen Immobilienrente zusätzlich den Wert des Wohnrechtes oder Nießbrauchs aufaddiert und mit der Lebenserwartung multipliziert und verzinst werden. Man sollte hierbei jedoch auch berücksichtigen, dass Risiken durch den Rentengeber übernommen werden, die sonst beim Eigentümer verbleiben. Die durchschnittliche Lebenserwartung steigt stetig und die Immobilienbranche unterliegt auch einer Marktschwankung, die zu geringeren Marktpreisen in der Zukunft führen kann. Ist man mit dem Wert der Immobilienrente für sich selbst zufrieden, ist dies das größte Entscheidungskriterium für das weitere Vorgehen. Man kann hier keinen Prozentsatz benennen der erzielt werden muss, da jede Immobilie eine unterschiedliche Ausgangslage hat und jeder Rentenempfänger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in einem unterschiedlichen Alter befindet. Es gibt bei manchen Anbietern auch die Möglichkeit die Rente zu erhöhen, indem die Laufzeit der Rentenzahlung beschränkt wird. Meist funktioniert das Modell aber auch nur mit zeitgleicher Beschränkung des Nutzungsrechtes. Dann besteht jedoch das Risiko, dass nach Ablauf der vereinbarten Zeit eine Wohnung angemietet werden muss und dann leider keine zusätzlichen Gelder mehr fließen.
Auch das Thema Steuern geht leider an der Immobilienrente nicht vorbei. Das positive ist, dass man bei einer in mindestens drei Kalenderjahren privat genutzten Immobilie, eine Einmalzahlung steuerfrei erhält. Bei einem vermieteten Objekt ist dies der Fall, wenn seit dem Erwerb mehr als zehn Jahren vergangen sind. Bei einer monatlichen Zahlung zählt die Rente als Einkommen und muss versteuert werden. Auch hier ist positiv, dass dies nur einen Anteil des Ertrages betrifft und dieser mit höherem Alter geringer ausfällt. Bei einem 70jährigen sind lediglich 15% der Rente steuerpflichtig. Am Beispiel einer monatlichen Rente von 840 EUR im Monat und einem persönlichen Steuersatz von 30% fallen lediglich 38 EUR Steuern an. Es bleiben 802 EUR zusätzliches Einkommen.
Wenn dies unter den zuvor erörterten Rahmenbedingungen ein konkretes Interesse geweckt hat, stehen wir Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung.
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Die DIR investiert mit Partnerinvestoren in Bestandsimmobilien – bevorzugt in Ballungs-gebieten – die noch durch ihre bisherigen Eigentümer bewohnt oder vermietet werden. Der Kaufpreis der Immobilie wird durch eine Einmalzahlung, eine monatliche Rentenzahlung oder durch eine Kombination beider Varianten gezahlt.
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