Was beachtet werden sollte bei der Bebauung eines Grundstücks – GRUNDUM IMMOBILIEN GmbH

Die GRUNDUM Immobilien GmbH zeigt Ihnen was Sie beachten sollten, wenn Sie sich dafür entscheiden, ein Grundstück zu bebauen.

Bild Eines der größten Risiken des Entwicklers sind die Unsicherheiten bezüglich der möglichen Bebaubarkeit, die immer dann bestehen, wenn das zu bebauende Grundstück nicht gerade im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes liegt oder gar mit einer existierenden Baugenehmigung verkauft wird.

Unsicherheiten bezüglich der Bebaubarkeit können verschiedene Ursachen haben:

1. Das Kaufgrundstück liegt im nicht geplanten Innenbereich; die Zulässigkeit der Bebauung richtet sich nach § 34 BauGB

2. Ein Bebauungsplan existiert nicht, befindet sich jedoch im Aufstellungsverfahren; die Zulässigkeit der Bebauung richtet sich nach § 33 BauGB.

Schließlich der schlimmste Fall, zurzeit besonders häufig in den neuen Bundesländern:

3. Weder existiert ein Bebauungsplan noch ein Aufstellungsbeschluss hierfür, noch ist das Grundstück erschlossen, noch ist die Gemeinde in der Lage, eine Erschließungsmaßnahme selbst durchzuführen.

Bei allen drei Varianten weiß der Investor/Entwickler – mit unterschiedlichen Unsicherheitsgraden – nicht, was das Entwicklungsgrundstück letztlich an Bebaubarkeit hergeben wird.

„Diese Unklarheit vor Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück abschließend zu klären ist in der Regel zu risikoreich, denn es erfordert Investitionen, die ohne Sicherheit in der Frage des Grundstückserwerbes oft zu kostspielig wären.“, meint Claudio Bonelli, Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH

Immer wieder kommt es vor, dass ein Entwickler sich in einer der oben geschilderten Situationen auf Zusagen von Gemeinden in unterschiedlichster Form verlässt und dabei üble Reinfälle erlebt: Leichtfertig ist es, im Vertrauen auf Zusagen einer Gemeinde (oder sonstiger Verkäufer) bezüglich des Grundstückserwerbes Entwicklungsinvestitionen in das zu erwerbende Grundstück zu tätigen. Zusagen für einen Grundstückserwerb werden auch nicht dadurch besser, dass sie schriftlich auf Büttenpapier von Oberbürgermeistern gemacht werden: Sie sind wertlos, denn jedwede Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstückes bedarf, wie auch die Verpflichtung zum Grundstückserwerb, notarieller Beurkundung. An nicht beurkundete Zusagen ist keine Gemeinde gebunden; die Zusage reicht i.d.R. noch nicht einmal für einen Schadenersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss, wenn sie später nicht eingehalten wird: Bei der Anwendung der Grundsätze der culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsabschluss) ist der Bundesgerichtshof sehr restriktiv, wenn es sich um Verträge handelt, die kraft Gesetzes beurkundungsbedürftig sind.

Etwas zuverlässiger sind Zusicherungen (auch Zusagen genannt) von Gemeinden bezüglich der Bebaubarkeit eines Grundstückes bzw. Zusagen, eine bestimmte Baugenehmigung später zu erlassen: Hier genügt zur Wirksamkeit zwar Schriftform; auch formgerechte Zusagen sind nach den Regelungen der Verwaltungsverfahrensgesetze der Länder jedoch unter bestimmten Umständen widerrufbar. Darüber hinaus sind Behörden an Zusagen nicht mehr gebunden, wenn sich nach ihrer Abgabe die Sach- oder Rechtslage so ändert, dass die Behörde bei Kenntnis der nachträglichen Änderung die Zusage nicht gegeben hätte oder aus rechtlichen Gründen nicht hätte geben dürfen. Höhere Sicherheit ist nur mit einem Bauvorbescheid zu erlangen, dessen Beschaffung nicht unerhebliche Kosten verursacht.