Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen

Die Teilungserklärung ist vielen ein Fremdbegriff – deshalb klären wir Sie heute auf, worauf Sie bei einer Teilungserklärung achten sollten.

Bild Die Teilungserklärung wird in der Regel ergänzt durch Regelungen über die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. In dieser “Satzung” werden die Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft festgelegt. Die Gemeinschaftsordnung ist als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen und damit für jeden Wohnungskäufer Pflicht. Wichtig sind insbesondere in der Gemeinschaftsordnung Regelungen über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Auch finden Sie hier Nutzungsbeschränkungen, zum Beispiel für die Garten- und Außenanlagen. Weiterhin werden verbindliche Absprachen für die Instandsetzung des Gebäudes und die Durchführung von Eigentümerversammlungen getroffen.

“Ein wichtiger Bestandteil sind außerdem Regelungen hinsichtlich der Kosten, die von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Auch ein vom Gesetz abweichendes Stimmrecht kann festgelegt werden. Der Gesetzgeber sieht ein Stimmrecht nach “Köpfen” vor d.h., jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, Abweichungen können jedoch vereinbart werden”, rät Claudio Bonelli – Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH.

Wichtige Detailfragen zur Gemeinschaftsordnung sind weiterhin:

Entspricht die Regelung der Gemeinschaftsordnung Ihren Vorstellungen und Ihrer Lebensweise?
Nach welchem Prinzip werden die gemeinschaftlichen Kosten verteilt? Werden Sie durch die Schlüssel benachteiligt? Zahlen Sie nur für Kosten, die Sie verursachen? Entspricht der Kostenanteil dem Verbrauch? Übernimmt der Verkäufer die anteiligen Kosten für noch nicht verkaufte Wohnungen (wichtig bei Neubauobjekten)? Gibt es für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilerschlüssel? Warum sind diese gerecht?

Wie wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt? Haben Sie ausreichend Stimmrechtsanteile (üblich: 1 Wohneigentum = 1 Stimme)? Hat ein Eigentümer mehrere Einheiten ein Entscheidungsmonopol? Sind zu viele Entscheidungen von einem einstimmigen Beschluss abhängig? Ist die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig?
Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur beruflichen Nutzung der Wohnung? Was ist durch diese Bestimmung möglich oder ausgeschlossen? Passt das zu Ihren beruflichen Plänen?
Enthält die Gemeinschaftsordnung auch die Hausordnung?

Gibt es Einschränkungen oder Auflagen bei einem späteren Verkauf oder einer Vermietung der Wohnung? Eine Zustimmung durch den Verwalter ist – vor allem bei kleinen Anlagen – üblich und kein Problem, da dieser nur aus wichtigem Grund nein sagen darf. Gibt es eine schriftliche Gebrauchsreglung für die Nutzung des Sondereigentums?

Falls nein: Prüfen Sie, ob in den Protokollen zur Eigentümerversammlung Regelungen dazu festgehalten wurden.
Wer ist der Verwalter? Ist er wirtschaftlich verbunden mit oder abhängig von der Wohnanlage (z.B. auch Eigentümer einer Wohnung?)
Informieren Sie sich auf jeden Fall vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag unbedingt über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung.