Im Vergleich mit anderen EU-Ländern sind die Deutschen Weltmeister, wenn es um das Vermieten von Immobilien geht. Rund 60 Prozent aller Mietwohnungen werden von Privatpersonen vermietet. Die derzeitigen Miethöchstpreise in vielen deutschen Städten bringen attraktive Einkünfte. Und nicht nur das, Vermieter können fast alle Ausgaben rund um die Immobilie bei der Einkommensteuer mit den Mieteinnahmen verrechnen.
“Jegliche Ausgaben, die mit einer Vermietung zusammenhängen, können unabhängig davon, ob es sich um Betriebskosten handelt, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, abgesetzt werden”, erklärt Hans Daumoser, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. (Lohi). Werden Kosten auf den Mieter umgelegt, gelten die Zahlungen des Mieters als Einnahmen, die Ausgaben dürfen aber dennoch als Werbungskosten abgesetzt werden.
Suche nach einem Mieter
Um einen passenden Mieter zu finden, wird teilweise ein Makler mit der Suche beauftragt. Andere kümmern sich selbst darum, einen Mieter zu finden und schalten in der Tageszeitung oder im Internet Inserate. Jegliche Ausgaben, die getätigt wurden, um einen Mieter zu bekommen, dürfen in die Werbungskosten rein. Dazu zählen auch die Kosten für einen Energieausweis, den der Mieter verlangen darf.
Unterhalt der Immobilie
Da Mieter mit ihrer Wohnung möglichst wenig Arbeit haben möchten und der Vermieter in der Pflicht ist, sich zu kümmern, fallen Überprüfungen, Wartungen oder Reinigungsarbeiten ihm zu. Es geht um Feuerlöscher, Rauchmelder, Kanalisation, Dachrinnen, Gas-, Wasser- und Heizungsanlagen. Die Kosten für die fachmännische Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter absetzen – auch die Kosten für einen Hausmeister, Kaminkehrer, die Müllabfuhr, den Winterdienst und die Gartenpflege. Kanalgebühren, Kabelanschluss und die Grundsteuer sollten bei der Einkommensteuererklärung ebenfalls nicht vergessen werden.
Steht die Wohnung kurzfristig leer, weil renoviert oder kein passender Mieter gefunden wird, dürfen die laufenden Aufwendungen dennoch abgesetzt werden, sofern nachweislich die Absicht zu vermieten besteht.
Gute Mieter – schlechte Mieter
Gibt es Streitigkeiten mit dem Mieter oder einer beauftragten Handwerkerfirma, die einen Gang vor”s Gericht erfordern, können die Anwaltsgebühren und Prozesskosten ebenfalls als Werbungskosten angesetzt werden. Muss der Mieter per Beschluss ausziehen, können die Kosten für eine Räumung, Wohnungsreinigung und Renovierung abgesetzt werden.
Ist das Verhältnis hingegen gut und der Vermieter lädt seine Mieter oder den Hausmeister zum Essen ein, können Bewirtungskosten zu 70 Prozent abgesetzt werden.
Verwaltungs- und Beratungskosten
Für das Aufsetzen des Mietvertrags, die Mitteilung einer Mieterhöhung oder die Nebenkostenabrechnung werden Büromaterial und Porto verbraucht. Diese Kosten dürfen gemeinsam mit den Ausgaben für Telefonate, Kontoführungsgebühren für ein Extra-Konto, Fachliteratur oder spezielle Software in der Steuererklärung angerechnet werden. Die Kosten für einen PC werden regelmäßig erst dann anerkannt, wenn es sich um mehrere Immobilien handelt, die verwaltet werden müssen. Werden diese Aufgaben an eine Verwalterfirma übergeben, können diese Gebühren angesetzt werden.
Absetzen von Fahrten
Alle Fahrten zur Mietwohnung, um die Wohnung zu besichtigen, herzuzeigen oder handwerkliche Arbeiten vorzunehmen, können mit 30 Cent je gefahrenen Kilometer abgerechnet werden. Genauso die Fahrtkosten zu einem Makler, zur Bank, zur Eigentümerversammlung oder beispielsweise einem Baumarkt, um einen Ersatzduschkopf oder Streusalz für das Mietobjekt zu besorgen.
Ist der Standort der Immobilie weit vom Wohnort des Vermieters entfernt, dürfen die Übernachtungskosten und eine Verpflegungspauschale angesetzt werden. Nachweise, wie Rechnungen oder ein Fahrtenbuch, sollten vorliegen.
Vermieterschutz und Steuererklärung
Wird ein Lohnsteuerhilfeverein oder Steuerberater mit der Erstellung der Steuererklärung beauftragt, können die Mitgliedsgebühr bzw. die Beratungskosten anteilig ansetzt werden. Die Mitgliedsbeiträge für den Haus- und Grundbesitzerverein oder sämtliche Versicherungen, die für die Immobilie oder Vermietung abgeschlossen werden, sind hingegen voll absetzbar.
Sind die Werbungskosten der Anlage V bei der Einkommensteuererklärung höher als die Mieteinnahmen, so macht der Vermieter einen Verlust mit seiner Immobilie. Dieser lässt sich mit dem Arbeitslohn oder anderen Einkünften verrechnen und senkt die verbleibende Steuerlast. Da Vermieter zahlreiche Steuervorteile in Anspruch nehmen können und eine vollständige Aufzählung nicht möglich ist, ist es durchaus empfehlenswert, einen Steuerspezialisten in Anspruch zu nehmen, der sich im Detail auskennt und das Maximum an Steuerersparnissen herausholen kann.
Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in über 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit über 650.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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