Einführung
Wenn man Geld zur Verfügung hat, denkt man wahrscheinlich zuerst an eine Investition, nämlich eine Immobilie. Es mag natürlich Alternativen geben, aber mit Ziegeln und Mörtel unterlegtes Eigenkapital ist in vielerlei Hinsicht die bessere Wahl. Die Auswahl ist hier riesig, und viele Menschen werden von Immobilien außerhalb ihres Heimatlandes angelockt, vor allem von solchen im Resort-Stil mit viel Sonne und Meer.
Innerhalb vieler Jahre wurde Dubai als eine der beliebtesten Richtungen wahrgenommen. Wie man in den ausländischen Markt einsteigt, wo man anfängt und wie es in Dubai im Großen und Ganzen funktioniert – das weiß nicht jeder und hier versuchen wir, die grundlegenden Wege der Immobilieninvestition zu beleuchten.
Dubai, das weltweit für seine 7-Sterne-Hotels, den boomenden Tourismus und die sich entwickelnde Wirtschaft bekannt ist, galt schon immer als ein hochattraktives Investitionsfeld. Doch die Koronavirus-Pandemie hat die traditionelle Landschaft neu kalibriert, und diejenigen, die den Kauf von Immobilien geplant haben, sowie erfahrene Investoren fragen sich nun, ob der Immobilienmarkt in Dubai noch immer eine Geldanlage wert ist.
Das Kräfteverhältnis hat sich tatsächlich geändert und der Ausblick auf die letzten Jahre zeigt eine erhöhte Nachfrage nach Zweitwohnungen, freistehenden Villen und Stadthäusern, die mehr Privatsphäre und Platz bieten. Im Gegensatz zu den Geschäften auf dem Mainstream-Markt stieg das Transaktionsvolumen im Prime-Bereich um 7,9 % im Vergleich zu 2019. Die beliebtesten Bezirke für den Kauf von Luxusimmobilien waren offenbar Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Emirates Hills und District One. Das Leben läuft weiter, auch wenn die Trends jetzt anders sind.
Neben Wohnimmobilien gibt es noch andere Immobilienkategorien: Gewerbe- und Industrieimmobilien, Rohbauland und Spezialimmobilien – Immobilien, die von der Öffentlichkeit genutzt werden, wie Schulen, Parks und Gotteshäuser. Jeder Sektor hat seinen eigenen Investitionshorizont, und Dubai bietet Ausländern eine vergleichsweise einfache Möglichkeit, einen dieser Märkte zu erschließen.
Investitionsziele
Worauf ist bei einer Investition in Immobilien in Dubai zu achten? In erster Linie geht es darum, den Investitionszweck zu ermitteln. Die Hauptrichtungen sehen wie folgt aus:
– Kaufen und selbst nutzen. Die Leute kaufen Häuser zur Selbstnutzung und erhalten Wertzuwachs;
– Kaufen und vermieten. Die erworbene Immobilie soll vermietet werden und eine Rendite abwerfen;
– Kauf und kurzfristiger Verkauf. Immobilien werden gekauft und nach drei oder vier Monaten wieder veräußert (oft in steigenden Märkten oder nach erfolgter Renovierung);
– Langfristiger Kauf und Verkauf. Diese Option bedeutet, dass die Immobilie langfristig, d. h. über Jahre hinweg, an Wert gewinnt.
Das Wichtigste, was den Preis einer Immobilie in die Höhe treiben kann, ist die Lage. Wenn der Ort zum Besten verändert wird und beliebter wird, dann tendieren die Immobilien dazu, ihn aufzuwerten. Die Lage bestimmt auch ihren inneren Wert. Öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, die Qualität von Schulen, Parks und kommunalen Dienstleistungen können die Preise nach oben oder unten treiben. Der erste Ratschlag für Neulinge ist also, zuerst an den Standort zu denken.
Ein weiterer wichtiger Moment liegt in der Mathematik: Berechnungen der zu erwartenden Kosten neben dem Marktpreis (Ablösesumme von 2 % für Käufer und Verkäufer, Versicherung, sonstige Eintragungsgebühren, jährliche Nebenkosten plus Hypothek, falls vorhanden) und der Gewinnmöglichkeiten (Mieteinnahmen oder geplante Dividende nach dem Wiederverkauf). Sicherlich ist der Abgleich der künftigen Kosten praktikabler als die Schätzung potenzieller Dividenden, aber eine gründliche Abwägung wird Ihnen zumindest ein klares Bild davon vermitteln, ob Ihre Einnahmen mit den geplanten Ausgaben im Einklang stehen.
Wie man in Immobilien investiert
Technisch gesehen gibt es zwei Hauptwege: direkt und indirekt. Zu den gebräuchlichsten Formen der Direktinvestition gehören der Erwerb von Wohneigentum, die Vermietung von Immobilien und das Verkaufen von Häusern.
Wohneigentum
Gebietsfremde dürfen in Dubai in bestimmten Gebieten, den so genannten freien Investitionszonen, Immobilien kaufen. In diesen Gebieten gibt es eine Vielzahl von Immobilien, die nicht in Planung sind und für die wettbewerbsfähige Zahlungspläne angeboten werden, und der Kauf von Häusern, die sich noch im Bau befinden, ist eine der günstigsten und einfachsten Möglichkeiten, den Markt zu erschließen. Das System funktioniert folgendermaßen: Die Immobilie wird zur Eigennutzung erworben und erfährt innerhalb weniger Jahre eine Wertsteigerung.
In Dubai erwerben Ausländer oft Wohnungen, um dort Urlaub zu machen oder weil sie dort geschäftlich tätig sind. Manche Familien kaufen Immobilien in Dubai als Zweit- oder Drittwohnsitz. Nach Villen und Stadthäusern sind Wohnungen für die meisten Endnutzer die erste Wahl. Wenn wir über Luxusimmobilien sprechen, erwähnen wir Trophäen wie alleinstehende Villen am Wasser oder am Golfplatz, Strandresidenzen auf Privatinseln oder ebenerdige Penthäuser in Hochhaustürmen. Das ist eine gute Investition für Ausländer, denn Dubai ist ein hochkarätiges Urlaubsziel und hat nicht nur für die Elite viel zu bieten.
Es ist möglich, eine Immobilienfinanzierung über eine Hypothek zu erhalten. Gebietsfremde können ein Darlehen in Höhe von 70-75 % des Kaufpreises beantragen. Hier gibt es eine Sache, mit der Erstkäufer vorsichtig sein sollten: Banken können sogar einen höheren Betrag bewilligen, als man beantragt hat. Der Antragsteller sollte bedenken, dass teure Immobilien mit hohen Kosten für Versicherung, Wartung und Nebenkosten verbunden sind. So kosteten Wohnungen in Dubai Marina im Jahr 2020 13,86 AED pro Quadratmeter, während in Downtown Dubai die Nebenkosten auf 65-67,88 AED pro Quadratmeter anstiegen. Es wäre also klug, den Gedanken an den Kauf einer Luxusimmobilie aufzugeben, wenn es keine Möglichkeit gibt, alle damit verbundenen Kosten langfristig zu decken und in gewohntem Umfang zu leben. Es ist besser, eine Immobilie mit einem geringen Budget zu erwerben, dann Geld anzuhäufen, es zu veräußern und ein luxuriöseres Haus zu kaufen.
Tipp: Achten Sie vor der Investition auf Merkmale, die Ihr Haus aufwerten und es anders aussehen lassen als Wohnungen von der Stange, um die beste Rendite zu erzielen.
Mietobjekte
Viele Menschen tendieren dazu, sich durch ein „passives Einkommen“ als Vermieter abzusichern. Der Immobilienmarkt in Dubai ist dafür bestens geeignet: Erstens ist die Nachfrage nach Mietwohnungen enorm, da etwa 95 % der in Dubai lebenden Menschen keine Einheimischen sind, die zum Arbeiten kommen und Wohnungen mieten müssen, und zweitens werfen Wohnimmobilien zwischen 5 und 12 % Rendite ab. Das ist eine solide Kapitalrendite im Vergleich zu EU-Hauptstädten oder Hongkong, wo 2,5 % Mietrendite als normal gelten.
Die Grundzüge der Immobilienvermietung in Dubai umfassen:
– Die Interaktionen zwischen Vermietern und Mietern werden im Wesentlichen durch das Gesetz 26 von 2007 geregelt;
– Alle Mietverträge, die neu abgeschlossen werden, bei Schließungen hinzukommen und nach Beendigung, unterliegen der Registrierung im Ejari-System;
– Mietverträge werden für ein Jahr abgeschlossen und können dann verlängert werden;
– Die Miete wird jährlich berechnet und mit vordatierten Schecks bezahlt, in der Praxis kann sie auch vierteljährlich bezahlt werden;
– Beliebte Optionen sind Langzeit- und Kurzzeitmietverträge, die beide eigene Vorteile bieten.
Tipp: Bevor Sie in Mietobjekte investieren, sollten Sie die wirtschaftlichen Aussichten des Gebiets einschätzen und das Verkehrsaufkommen während des ganzen Jahres und in der Hochsaison berücksichtigen.
Wenn man in Mietobjekte investiert, sollte man darauf vorbereitet sein, ein Vermieter zu werden – eine Person, die nicht nur Geld eintreibt, sondern auch eine Menge Arbeit leistet, indem sie Mieter findet, den Mietvertrag legalisiert und für die Instandhaltung, Reparatur und Wiederherstellung von Fehlern und Mängeln sorgt, die während der Nutzung auftreten. Eigentlich ist das ein Vollzeitjob und nicht jeder kann das auf Dauer ertragen, aber zum Glück kann jeder Eigentümer eine Hausverwaltung beauftragen. Ein professionelles Team kümmert sich um undichte Wasserhähne oder kaputte Schlösser, und der Eigentümer kann sich über das Endergebnis freuen.
Die Investoren verdienen Geld durch die Mieteinnahmen und durch die Wertsteigerung. Wenn die Immobilie an Wert gewinnt, kann der Eigentümer sie zum richtigen Zeitpunkt mit Gewinn verkaufen oder einen Kredit aufnehmen, um eine neue Investition zu tätigen.
Immobilien-Flipping
Unter Immobilienflipping versteht man den Erwerb einer Immobilie, die dann schnell und mit Gewinn an einen anderen Käufer weiterverkauft wird. Schnell bedeutet in der Regel nicht länger als innerhalb eines Jahres. Bei dieser Methode des Geldverdienens geht es darum, eine Gewinnspanne beim Wiederverkauf unterbewerteter Immobilien zu erzielen, d. h. von Immobilien, die sich im Bau befinden, von Immobilien in Entwicklungsgebieten oder von Immobilien, die modernisiert werden müssen. Das System funktioniert auf zwei Arten:
1. Reparatur und Aktualisierung. Ein Investor kauft die Immobilie, von der er glaubt, dass sie nach der Renovierung an Wert gewinnen wird. Dann nimmt der Investor Änderungen vor und verkauft sie zu einem Preis, der die Gesamtinvestitionen (Kaufpreis, Renovierungskosten usw.) übersteigt.
2. Halten und weiterverkaufen. Dieser Ansatz funktioniert gut in aufstrebenden Märkten und bei nicht geplanten Immobilien. Der Flipper erwirbt eine Immobilie, wartet einige Zeit und veräußert sie dann zu einem Preis, der die anfängliche Anzahlung, die damit verbundenen Ausgaben und die Gewinnspanne abdeckt.
Tipp: Es wäre ideal, alle notwendigen Verbesserungen an der Immobilie innerhalb eines möglichst kurzen Zeitraums vorzunehmen und sie dann mit Gewinn zu verkaufen, da sonst das Risiko besteht, die Hypothekenlast zu lange zu tragen und die Chance zu verlieren, nach dem Wiederverkauf einen Gewinn zu erzielen.
Flipping ist aufgrund der niedrigen Einstiegshürde ein sehr willkommenes Feld für Immobilienspekulationen in Form von außerplanmäßigen Geschäften. So beträgt beispielsweise die erste Rate bei vielen Zahlungsplänen nur 5 % des Kaufpreises. Vor diesem Hintergrund hat die Regierung der VAE ein Maßnahmenpaket geschnürt, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern, d. h. eine Aufblähung der Preise auf unrealistische Werte, wie sie Mitte der 2000er Jahre in den VAE zu beobachten war.
Erstens schreibt das Dubai Land Department vor, dass alle außerplanmäßigen Verkäufe in das vorläufige Immobilienregister eingetragen werden müssen. Zweitens müssen die Zahlungen für Off-Plan-Transaktionen auf Treuhandkonten verbucht werden. Hypotheken dürfen nur von den in den VAE zugelassenen Banken vergeben werden. Darüber hinaus dürfen Bauträger erst dann Immobilien verkaufen und bewerben, wenn sie das Entwicklungsprojekt bei der Immobilienaufsichtsbehörde registriert und genehmigt haben, was Bankgarantien in Höhe von 20 % des Projektwerts, die Genehmigung des Entwicklungsvertrags, Zahlungspläne, Bauzeitpläne, die Bestätigung des Grundstückseigentums und vieles mehr einschließt.
Weitere Beschränkungen beziehen sich auf die Kreditaufnahme zur Finanzierung des vollständigen und außerplanmäßigen Immobilienerwerbs: Der Beleihungssatz für VAE-Bürger beträgt maximal 80 % für eine fertige Immobilie (wenn der Preis 5 Mio. AED oder weniger beträgt); der Beleihungssatz für Nicht-Einwohner beträgt 75 % für eine fertige Erstimmobilie. Darüber hinaus sind die Banken angehalten, die Kreditwürdigkeitsprüfung der Kreditnehmer sorgfältig durchzuführen und eine Reihe von Details wie bestehende Schulden, Jahreseinkommen usw. zu berücksichtigen sowie die Laufzeit der Hypothek und den Kreditbetrag aufgrund des Alters und der Zahlungsfähigkeit des Kunden zu begrenzen.
Indirekte Investitionen
Indirekte Investitionen werden getätigt, wenn man spezialisierten Immobilien-Investmentgruppen, Trusts (REITs), Investmentfonds oder Real Estate Limited Partnerships (RELPs) beitritt. Dabei handelt es sich um Clubs, in denen die Teilnehmer ihr Geld zusammenlegen, um in Immobilien zu investieren und anschließend den Gewinn zu teilen. Tatsächlich gibt es mehrere Versionen solcher Stiftungen, die sowohl Kleinstanlegern als auch Großanlegern helfen, Vermögen aufzubauen.
Real Estate Limited Partnerships (RELPs) ist eine Form der Zusammenarbeit zwischen dem Komplementär, bei dem es sich um einen Bauträger oder eine Immobilienverwaltungsgesellschaft handeln kann, und externen Investoren, die Kommanditisten sind. Die Partnerschaft wird organisiert, um ein im Bau befindliches Projekt zu kaufen (oder zu bauen), die Einheiten zu verkaufen und den Gewinn zu verteilen. Der Kauf wird mit dem Geld der Investoren finanziert, und bei der Veräußerung erhalten sie eine beträchtliche Rendite, die auf der Grundlage der Anteile berechnet wird. Nach der endgültigen Auszahlung wird die Gruppe liquidiert.
Real Estate Investment Trusts (REITs). Im Allgemeinen handelt es sich dabei um Dividendenaktien, die für Anleger geeignet sind, die ein regelmäßiges Einkommen, weniger Verantwortung und Arbeit (außer der Zahlung von Raten) suchen. Bei diesen Aktien wird das Geld der Anteilseigner für den Kauf, den Betrieb und den Wiederverkauf von ertragsbringenden Immobilien verwendet. Dabei handelt es sich hauptsächlich um Einkaufszentren, Bürogebäude und Krankenhäuser. Um sich als REIT zu qualifizieren, muss das Unternehmen 90 % seines steuerpflichtigen Gewinns in Form von Dividenden an seine Aktionäre ausschütten. Nicht-leitende Investoren oder Kommanditisten haben keine Kontrolle, werden aber entsprechend ihrer Investition an Cashflow und Gewinn beteiligt.
Derzeit sind zwei REITs an der Real Estate Investment Trust – Nasdaq Dubai notiert: Emirates REIT und ENBD REIT (beide sind Scharia-konform).
Emirates REIT wurde im Jahr 2010 gegründet und verwaltet 11 Immobilien. Der Marktwert des Portfolios wird auf rund 855 Mio. USD geschätzt. Emirates REIT ist in einer Vielzahl von Immobilien tätig, wobei der Schwerpunkt auf Gewerbe- und Bildungsimmobilien liegt.
ENBD REIT verfügt über diversifizierte Vermögenswerte wie Büro- und Wohnimmobilien sowie alternative Anlageklassen. Seit 2005 bietet er den Anlegern ein stabiles und regelmäßiges Einkommen in Form jährlicher Dividenden und langfristiger Kapitalzuwächse im Nettoinventarwert pro Aktie.
Immobilien-Investmentfonds bieten ihren Anlegern eine größere Auswahl an Vermögenswerten als REITs. Ein weiterer Vorteil ist der relativ geringe Betrag, der erforderlich ist, um in einen Fonds einzusteigen, im Vergleich zum Kauf eines einzelnen REIT. In der Regel versorgen Investmentfonds Kleinanleger mit allen notwendigen Daten, wie Analysen, Untersuchungen und Prognosen. Sie wählen eine Reihe von Immobilien aus und stellen sie vor, wobei sie erklären, warum diese oder jene Immobilie eine Investition wert ist.
Immobilien-Investmentgruppen arbeiten mit Mietobjekten. Die Gruppe kauft oder baut ein Gebäude oder eine Reihe von Gebäuden (Hotel, Büros) und ermöglicht es Investoren, eine oder mehrere Einheiten zu kaufen und so der Gruppe beizutreten. Das Management der Gruppe ist für die Vermarktung, die Suche nach Mietern und die Instandhaltung zuständig. Ein Investor sollte einen bestimmten Prozentsatz der Miete zahlen, die er für diese Dienstleistung erhält. In Dubai ist es relativ einfach und profitabel, mit dem Gastgewerbe Geld zu verdienen – die Stadt ist die Nummer 1 in der Welt, was den Umsatz im Tourismusgeschäft angeht, und hat zahlreiche Hotelprojekte im Angebot.
In Dubai können Immobilienfonds unter der Zuständigkeit des Dubai International Financial Center aufgelegt werden, und sie werden von der zuständigen Behörde Dubai Financial Services Authority (DFSA) reguliert. DFSA-Fonds bieten Kleinanlegern Schutz und gewährleisten die Regulierung der Fondsverwaltungsdienstleister, einschließlich der Fondsverwalter, Depotbanken und Treuhänder. Die DFSA ist für die Einrichtung einer Immobilienfondsplattform zuständig.
Die von der DFSA registrierte digitale Plattform ermöglicht es beispielsweise, mit einer Investition von nur 5000 AED in eine Immobilie Mieteinnahmen zu erzielen. Andere Online-Crowdfunding-Plattformen bieten die Möglichkeit, persönliche Gelder in Höhe von 10 000 AED zu platzieren und das eigene Portfolio von einer auf mehrere Immobilien zu diversifizieren.
Warum in Immobilien investieren?
Immobilien als Anlageklasse bieten wettbewerbsfähige risikobereinigte Renditen und diversifizieren das Portfolio eines Anlegers. Dank seiner geringen Volatilität scheint dieser Sektor sicherer zu sein als Aktien und Anleihen. Immobilien weisen eine geringe oder negative Korrelation zu anderen Vermögenswerten auf, d. h. wenn die Aktienkurse fallen, steigt der Immobilienmarkt. Außerdem sind Immobilien eine geschützte Anlage, da sie weniger von Prinzipal-Agenten-Konflikten betroffen sind und aufgrund ihres materiellen Charakters weniger von der Integrität und Kompetenz der Manager und Schuldner abhängen.
Die Macht der Hebelwirkung
Immobilien werden durch ein sehr hilfreiches Instrument unterstützt, das in anderen Anlageklassen nicht eingesetzt werden kann – Hypotheken. Wenn Anleger Aktien kaufen, müssen sie den gesamten Betrag zum Zeitpunkt des Kaufauftrags bezahlen. Selbst bei einem Kauf auf Marge ist der geliehene Betrag geringer als bei Immobilien.
Die meisten konventionellen Hypotheken der VAE-Banken erfordern eine Anzahlung von 15 % für GCC-Einwohner und 20-25 % für Nicht-Einwohner. Die Hypothekenregistrierungsgebühr wird mit 0,25 % des Kreditbetrags berechnet.
Das Magische an dieser Art von Hebelwirkung ist, dass der Käufer nur einen Bruchteil des Immobilienwerts zahlt und von dem Moment an, in dem die Papiere unterzeichnet sind, zum Eigentümer wird. Darüber hinaus können Vermieter die zweite Hypothek gegen das Eigenkapital ihrer Häuser aufnehmen, was den Kauf weiterer Immobilien ermöglicht.
Die Quintessenz
– Immobilien sind eine solide Investition, da sie geringere Risiken, bessere Renditen und eine größere Diversifizierung als der Aktienmarkt bieten.
– Der Immobilienmarkt in Dubai eröffnet ausländischen Investoren willkommene Einkommensquellen durch die Vermietung von Immobilien. Nicht jedes Land bietet ein einfaches Kaufverfahren für Ausländer und ein steuerfreies Umfeld in Verbindung mit 5-12% Mietrendite.
– Sowohl Ausländer als auch Einheimische können auf direkte oder indirekte Weise in Immobilien investieren. Direkte Investitionen umfassen den Erwerb von Wohneigentum, die Vermietung und die Veräußerung von Immobilien; indirekte Methoden beziehen sich auf den Beitritt zu Immobilien-Investmentfonds und Fondspartnerschaften.
– Eine der häufigsten Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen, besteht darin, als Vermieter tätig zu werden und Mieteinnahmen zu erzielen. Eine weitere beliebte Option ist die Wertsteigerung von Immobilien.
– Immobilienflipping (Weiterverkauf mit Gewinn innerhalb eines kurzen Zeitraums) funktioniert gut in steigenden Märkten und bei nicht geplanten Immobilien.
– Die langfristige Verwaltung von Immobilien ist nicht für jeden geeignet. Alternativen bieten die Beteiligung an REITs oder günstigeren REIGs, bei denen die Anleger ihr Geld in ein oder mehrere Projekte investieren und von risikoangepassten Renditen und wenig Arbeit profitieren.
– Crowdfunding und digitale Investitionsplattformen bieten Kleinstanlegern relativ niedrige Schwellenwerte. Man muss vielleicht 5000 AED (ca. 1400 USD) zahlen, um in ein attraktives Projekt zu investieren und Einkommen zu erzielen.
– Angehende Immobilieneigentümer können eine Immobilie mit Hebelwirkung kaufen, indem sie einen Teil der Gesamtkosten im Voraus bezahlen und den Restbetrag im Laufe der Zeit abbezahlen.
Immobilien in Dubai, zu mieten und zu kaufen
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