In Deutschland fehlen laut der Studie des Pestel-Instituts 700.000 Wohnungen. Auch bezahlbarer Wohnraum zur Miete ist vielerorts kaum zu finden. Die Mieten betragen oft weit mehr als die Hälfte des zur Verfügung stehenden Einkommens. Der Wohnungsmangel ist auf einem Rekordhoch und die Aussichten auf Besserung sind für untere und mittlere Einkommensschichten zappenduster. Die neuen gesetzlichen Regelungen, die einen finanziellen Anreiz für private Investoren und Vermieter bieten, sind dabei nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Denn wer neuen Wohnraum schafft, wird seit diesem Jahr steuerlich besser belohnt. Zum einen wurde die jährliche Abschreibung für neue Mietwohnungen von 2 % auf 3 % angehoben, zum anderen wurde die zusätzliche Sonderabschreibung in Höhe von bis zu 20 % über 4 Jahre reaktiviert.
Die Neuregelung der regulären Abschreibung
Für Wohngebäude, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt und anschließend vermietet werden, gilt nun ein erhöhter AfA-Satz von 3 % pro Jahr. AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und wird umgangssprachlich als Abschreibung bezeichnet. Die reguläre Gebäudeabschreibung wird linear vollzogen, das heißt, der jährliche Prozentsatz bleibt über den gesamten Abschreibungszeitraum konstant. „Durch den höheren AfA-Satz hat sich die Abschreibungsdauer indes von 50 auf 33 Jahre verkürzt, was für Kapitalanleger positiv ist“, erklärt die Lohnsteuerhilfe Bayern.
Abgeschrieben werden können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wohngebäudes, da diese sich mit der Zeit abnutzen und an Wert verlieren. Da dies auf Grundstücke nicht zutrifft, muss deren Anteil vom Kaufpreis abgezogen werden. Selbst bewohnte Immobilien können regelmäßig nicht abgeschrieben werden, da mit ihnen keine Einkünfte erzielt werden. Dieser Einkommensteuervorteil ist überwiegend Vermietern und Verpächtern vorbehalten.
Zu den absetzbaren Kosten gehören bei Kauf einer Immobilie Kaufpreis, Notarkosten, Maklerprovision, Gebühren des Grundbuchamts und Grunderwerbsteuer. Bei Neubauten fallen die Kosten für den Architekten, Baugenehmigung und -abnahme, Baumaterial, Ausschachtungs- und Erdarbeiten sowie Aufwendungen für Handwerker und Fahrten zur Baustelle unter die Herstellungskosten. Bei Bestandsimmobilien zählen nur bestimmte Aufwendungen für Modernisierungs-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen in Abhängigkeit vom Zeitpunkt und Umfang zu den von AfA betroffenen Herstellungskosten.
Die Reaktivierung der Sonderabschreibung
Die zum 31.12.2021 abgelaufene Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau nach § 7b des EStG wurde wieder ins Leben gerufen, diesmal mit neuen Baukosten- und Förderhöchstgrenzen für Energieeffizienzhäuser. Wird der Bauantrag für künftig zur Vermietung bestimmten Wohnraum zwischen dem 01.01.2023 und 31.12.2026 gestellt, kann nach dessen Fertigstellung zusätzlich zur regulären Abschreibung eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Ist kein Bauantrag erforderlich, reicht die Bauanzeige im selbigen Zeitraum.
Die neue Mietwohnung kann entweder durch Neubau oder Ausbau eines bestehenden Gebäudes entstehen. Besteht die Möglichkeit eines Umbaus oder einer Umnutzung von bestehenden Gebäuden, so ist das aufgrund der zunehmenden Flächenversiegelung für unsere Umwelt gut. Im Neubaubereich sind nicht nur Wohnungen in Mehrparteienhäusern förderfähig, sondern auch zur Vermietung gedachte Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser. Auch das Aufstellen sogenannter Tiny-Häuser und deren Vermietung ist denkbar.
Damit keine Luxuswohnungen gefördert werden, gelten 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche als Obergrenze für die Baukosten. Davon können jedoch maximal 2.500 Euro je Quadratmeter als Bemessungsgrundlage für die Förderung angesetzt werden. Liegen die Herstellungskosten über der Baukostenobergrenze, entfällt die Möglichkeit der Sonderabschreibung. Bewegen sich die Herstellungskosten zwischen der Förderhöchst- und Baukostenobergrenze, wird ein Teil der Kosten bei der Abschreibung nicht berücksichtigt. Übersteigen die Baukosten nachträglich noch die Höchstgrenze oder wird die Vermietung vor Ablauf der gesetzlichen Zehn-Jahres-Frist aufgegeben, ist die Sonderabschreibung per Gesetz rückabzuwickeln.
Der zusätzliche Bonus beträgt insgesamt bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage und kann erstmalig im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung und für die darauf folgenden drei Jahre mit bis zu 5 % jährlich geltend gemacht werden. Nach Ablauf des vierjährigen Begünstigungszeitraums läuft die reguläre Abschreibung bis zum Ende der gesetzlichen Nutzungsdauer weiter. Damit die Sonderabschreibung in Kraft tritt, sind die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse zu erfüllen. Dies muss durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen werden. Das QNG-Siegel wird durch akkreditierte Zertifizierungsstellen vergeben und stellt sicher, dass Anforderungen eingehalten wurden.
Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in über 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit mehr als 700.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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