Das müssen Kreditnehmer bei der Rückabwicklung und der Anschlussfinanzierung beachten.
(Eislingen, 26. April 2016) Aufgrund fehlerhafter Widerrufsbelehrungen können Kreditnehmer noch bis zum 21. Juni 2016 aus ihren teuren Immobilien-Darlehensverträgen aussteigen. Damit das Ganze zu einem guten Geschäft mit finanziellen Ersparnissen wird, müssen die Rückabwicklung des laufenden Baukredits und die Anschlussfinanzierung sauber gestaltet werden. Empfehlenswert ist hier die Unterstützung eines versierten Fachanwalts. Was zu beachten ist …
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 12. Januar 2016 (Az.: XI ZR 366/15) eindeutige Vorgaben gemacht, wie die Rückabwicklungsansprüche eines Kreditnehmers nach dem Widerruf seines Immobilien-Darlehensvertrags berechnet werden müssen. „Seitdem steht fest, dass der Darlehensnehmer unter dem Strich von seinem Kreditgeber eine Rückzahlung erhalten muss“, erklärt Armin Wahlenmaier, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Partner der Kanzlei TREWIUS in Eislingen.
Auf Grundlage des BGH-Entscheids bekommt der Bankkunde einen Nutzungswertersatz für die vorherigen Zins- und Tilgungsleistungen sowie sonstigen Zahlungen an das Kreditinstitut. Das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) nennt als Nutzungswertersatz „mindestens“ 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszins (Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 4 U 146/14). Andere Gerichte sprechen dem Darlehensnehmer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz zu.
„Der Ausstieg aus einem Immobilien-Darlehensvertrag wegen Fehlerhafter Widerrufsbelehrung ist für den Bankkunden besonders lukrativ, falls er seinen Baukredit bereits ganz oder größtenteils zurückbezahlt hat“, erklärt Fachanwalt Armin Wahlenmaier anhand des folgenden Beispiels: Der Bankkunde schließt am 19.12.2002 bei seiner Sparkasse ein Immobilien-Darlehen über 186.000 Euro ab. Der Zinssatz beträgt 4,97 Prozent, die Zinsbindung zehn Jahre. Während der Laufzeit bezahlt der Kreditnehmer monatliche Raten in Höhe von jeweils 925,35 Euro an die Sparkasse. Im Jahr 2012 ist das Baudarlehen vollständig getilgt.
Kurz vor dem Weihnachtsfest, am 7. Dezember 2015, widerruft der Sparkassenkunde seinen Darlehensvertrag. Insgesamt wurden in den davorliegenden Jahren einschließlich der Darlehenstilgung im Jahr 2012 genau 272.922,23 Euro der Kredit gebenden Sparkasse überwiesen. „Auf Grundlage des zuvor erwähnten BGH-Urteils ergibt sich ein sogenannter Nutzungsersatzanspruch von mehreren 10.000 Euro“, erklärt TREWIUS-Partner Wahlenmaier. Bei einem Nutzungswertersatz von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszins sind dies gut 35.000 Euro. Liegt der Nutzungswertersatz 5 Prozentpunkte über dem Basiszins, beträgt der Rückgewähranspruch des Sparkassenkunden sogar nahezu 70.000 Euro.
Scheinbar komplizierter und heikler ist der Vertragsausstieg für Bankkunden mit noch länger laufenden Immobiliendarlehen. Denn „Kreditnehmer befürchten, dass sie keine Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank bekommen“, sagt Armin Wahlenmaier. Und empfiehlt, vor dem Darlehenswiderruf die Finanzierung durch ein anderes Kreditinstitut zu sichern.
Nach Erkenntnissen der Rechtsanwaltskanzlei TREWIUS gibt es zahlreiche Geldinstitute, die sich das gute Geschäft mit Anschlussfinanzierungen nicht entgehen lassen möchten. „Der Versuch der Bankenlobby, dies zu verhindern, ist kläglich gescheitert“, stellt Armin Wahlenmaier fest. Erfahrungsgemäß hat ein versierter Fachanwalt, der Immobilien-Darlehensverträge im Hinblick auf Fehler in der Widerrufsbelehrung prüft, ein ausreichend großes und funktionierendes Netzwerk mit Kreditinstituten, die liebend gern die Anschlussfinanzierung nach einem Darlehensausstieg übernehmen.
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