Berlin, 28.04.2016 – Knapp fünf Millionen Singles, Paare und Familien wechseln pro Jahr in Deutschland ihre Wohnung (Quelle: deutscher-umzugsmarkt.de). Da sollte man meinen, dass die Deutschen echte Experten auf diesem Gebiet wären. Und doch stellen sich in diesem Zusammenhang immer wieder die gleichen Fragen, bei denen große Unsicherheit herrscht. Die Immobilienexperten der plusForta GmbH ( kautionsfrei.de ) wollen fit für die Miete machen, indem sie die zehn größten Irrtümer aufklären.
1. Stellt man als Mieter fest, dass die Wohnung kleiner als angegeben ist, kann man die Miete mindern.
Kaum jemand geht mit Zollstock ausgerüstet zu einem Besichtigungstermin und misst nach, ob die angegebene Größe auch der tatsächlichen entspricht. Stellt sich später heraus, dass einige Quadratmeter fehlen, ist der Wunsch entschädigt zu werden groß. Allerdings ist es nicht ohne weiteres zulässig, in einem solchen Fall die Miete zu mindern. Dies ist nur rechtens, wenn die Abweichung zehn Prozent übersteigt.
Rechtsprechung: BGH WuM 2010, 240
2. Nach der Trennung zieht man einfach aus und dann zahlt der Ex-Partner die Miete.
Auch wenn dies in manchen Trennungsfällen sicherlich die einfachste Lösung wäre, muss dies nicht zwangsläufig auch so sein. Stehen beide Partner im Mietvertrag, sind auch beide für die Wohnung und die damit einhergehenden Mietzahlungen verantwortlich – auch wenn einer bereits ausgezogen ist.
Gesetzliche Grundlage: BGB Abschnitt 7 – §§ 420 – 432, Mehrheit von Schuldnern und Gläubigern vgl. https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html
3. Die Schönheitsreparaturen kann man beim Auszug dem Vermieter überlassen.
Beim Auszug muss die Wohnung ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben werden. Das bedeutet in aller Regel, dass der Mieter nicht streichen muss, wenn die Wände bereits weiß oder in einem pastelligen Farbton gestrichen sind und keine Verschmutzungsspuren aufweisen. Starre Fristenregelungen sind nicht mehr gültig. Allerdings kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen erledigt.
Rechtsprechung: BGH, VIII ZR 124/05 und BGH, VIII ZR 316/06
4. Vermieter können die Haltung von Haustieren grundsätzlich verbieten.
Dies ist zum Glück für die Tierhalter nicht mehr so. Allerdings müssen Herrchen und Frauchen achtgeben, dass der Hund oder die Katze die Wohnung nicht beschädigt oder lautes Bellen die Nachbarn belästigt. In diesen beiden Fällen dürfen Vermieter die Tierhaltung untersagen. Schließlich geht es dabei darum, die Interessen aller Mieter zu wahren, damit keiner benachteiligt wird. Grundsätzlich gilt: Pauschale Klauseln, die die Haltung von Tieren verbieten, sind unwirksam. Es muss immer eine Interessenabwägung stattfinden.
Rechtsprechung: Urteil des Amtsgerichts München vom 26.07.2012, Az: 411 C 6862/12; BGH Urt. v. 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12
5. Der Vermieter muss die Kaution direkt nach dem Auszug zurückzahlen.
Dies wäre ohne Frage sehr komfortabel für den Mieter, er hat aber kein Recht darauf. Zur genauen Dauer beziehen die Gerichte keine einheitliche Stellung. In der Praxis steht dem Vermieter nach dem Auszug eine angemessene Frist zur Verfügung, während der er den Zustand der Wohnung auf Herz und Nieren prüfen und abwägen kann, ob aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche gegenüber dem ehemaligen Bewohner bestehen. Sollte in dieser Zeit die Nebenkostenabrechnung nicht stattgefunden haben, verlängert sich der Zeitpunkt der Rückzahlung zusätzlich. Daher ist es ratsam, das Geld nicht voreilig in die Budgetplanung einfließen zu lassen.
Rechtsprechung: BGH Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05
6. In den letzten drei Monaten spart man sich die Miete und “wohnt” die Mietkaution ab.
Es ist nicht zulässig, die Mietzahlung zum Zweck des Abwohnens der Mietkaution einzustellen. Hierbei handelt es sich um zwei völlig verschiedene Dinge: Die Mietkaution ist keine Alternative zur Miete, sondern eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, über deren Inanspruchnahme der Mieter nicht entscheiden darf.
Rechtsprechung: OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96
7. Wer untervermietet, dem droht die fristlose Kündigung.
Hierbei muss abgewogen werden, ob der Mieter die ganze Wohnung untervermietet oder sich aus berechtigtem Interesse einen Untermieter ins Haus holt. Im ersten Fall droht ihm tatsächlich der Rauswurf, wenn dieses Vorgehen nicht vom Vermieter genehmigt wurde. Im zweiten Fall kann der Vermieter kein Veto einlegen, wenn zum Beispiel ein neuer Lebenspartner in die Wohnung einzieht oder ein Mitbewohner in die Wohnung geholt wird, um sich trotz finanzieller Nöte den Mietzins leisten zu können.
Gesetzliche Grundlage: § 540 Abs. 1 BGB
8. Es ist ok, wenn man einmal im Monat eine Party feiert.
Wäre das so, würde in Mietshäusern wahrscheinlich nur noch gefeiert werden. Eine Regelung zur “Feierhäufigkeit” gibt es in dieser Form nicht. Im Allgemeinen gilt die meist in der Hausordnung festgehaltene Nachtruhe: in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr wird man dazu angehalten, sich ruhig zu verhalten bzw. die Geräusche auf Zimmerlautstärke zu beschränken. In der Praxis drücken tolerante Nachbarn hier aber auch mal ein Auge zu, wenn die Häufigkeit und Lautstärke der Feiern nicht ausarten. Es empfiehlt sich, die Mitbewohner des Hauses bei einer anstehenden Party mit einem Aushang im Flur vorzuwarnen.
Rechtsprechung: OLG Düsseldorf (5 Ss (OWI) 475/89)
9. Wer drei Nachmieter stellt, kann vor Ende der Kündigungsfrist raus aus dem Mietvertrag.
Der Vermieter kann sich darauf einlassen, muss er aber nicht. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich ein Mieter auch dann an die gesetzliche vorgeschriebene Kündigunsfrist von drei Monaten halten muss. Dieser Irrtum zählt zu den am weitesten verbreiteten und das, obwohl es eine solche Regelung nie gegeben hat und voraussichtlich auch nie geben wird.
Gesetzliche Grundlage: § 573c Abs. 1 und Abs. 4 BGB
10. Sex auf dem eigenen Balkon müssen die Nachbarn akzeptieren.
Auch wenn eine laue Sommernacht dazu einlädt, sollte man sich zügeln und das Liebesspiel besser ins Schlafzimmer verlagern. Der Vermieter kann allzu freizügige Mieter nicht nur abmahnen, sondern ihnen auch die fristlose Kündigung androhen, wenn der Mieter für alle einsehbar auf dem Balkon sexuell aktiv ist.
Rechtsprechung: Amtsgericht Bonn, Urteil vom 17.05.2006 (AZ: 8 C 209/05)
“Wenn man sich betreffend des Mietrechts unsicher ist, sollte man in jedem Fall einen Fachanwalt konsultieren. Der weiß genau, was erlaubt ist und was nicht. Glaubt man, sich im Recht zu befinden, fehlt es jedoch an einer rechtlichen Grundlage, flattert die Kündigung schneller ins Haus, als einem lieb ist”, sagt Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH.
Über kautionsfrei.de:
kautionsfrei.de (plusForta GmbH) gehört zu den marktführenden Anbietern von Mietkautionsbürgschaften in Deutschland. Durch die Mietkautionsbürgschaft entfällt die Hinterlegung der Barkaution. Dadurch wird der Mieter finanziell entlastet und die Entscheidung für eine neue Mietwohnung erleichtert. Außerdem erhält der Vermieter eine höhere Sicherheit, als mit der herkömmlichen Mietkaution, bei gleichzeitiger Reduzierung des Verwaltungsaufwandes. Die teure und umständliche Bonitätsprüfung übernimmt die plusForta GmbH (kautionsfrei.de).
2008 wurde die plusForta GmbH von der SchneiderGolling & Cie. Beteiligungsgesellschaft mbH und der Capitol Immobilien GmbH in Düsseldorf gegründet. Mit über 2.000 namhaften Kooperationspartnern der Immobilien-, Finanz- und Versicherungsbranche ist das Unternehmen bundesweit vernetzt.
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