Wann haften Makler?
Vermittelt ein Immobilienmakler Miet- oder Kaufverträge, gehört die Information des Interessenten über die jeweilige Immobilie zu seinen Grundaufgaben. Geht etwas schief, stellt sich für den Käufer oder Mieter oft die Frage, ob er seine Ansprüche gegen den Makler oder den Verkäufer bzw. Vermieter richten muss. Zudem bieten immer mehr Makler bewusst auch Beratungsdienstleistungen an. Eine sinnvolle Geschäftserweiterung, mit der jedoch auch die Haftungsrisiken bei Beratungsfehlern wachsen. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt drei Urteile rund um das Thema “Haftung des Immobilienmaklers” vor.
Fall 1: Beratungsvertrag bei Anlageobjekt
Ein Ehepaar hatte über ein Preisausschreiben einen Gutschein für eine Finanzanalyse erhalten. Sie nahmen die Beratung wahr. Das betreffende Unternehmen war in der Immobilienvermittlung tätig. Nach Erörterung möglicher Steuervorteile wurde der Kauf einer Eigentumswohnung empfohlen. Verkäufer war eine Immobiliengesellschaft, welche das Maklerunternehmen mit der Vermittlung beauftragt hatte. Nach dem Kauf fühlten die Käufer sich schlecht beraten und verlangten die Rückabwicklung. Unter anderem trugen sie vor, dass die Wohnung allenfalls halb so viel wert sei, wie sie bezahlt hätten. Sie verklagten die Immobiliengesellschaft und nicht das Maklerunternehmen. Beim Prozess ging es hauptsächlich um die Frage, ob die Verkäuferin der Immobilie für die Folgen einer Falschberatung durch den Makler einstehen müsse. Der Bundesgerichtshof bejahte dies in diesem Fall: Werde einem Interessenten nach einer zunächst allgemein gehaltenen Beratung eine konkrete Immobilie zum Kauf angeboten und erläutert, nehme der Vermittler unter Umständen eine Beratungsleistung für den Verkäufer vor. Von entscheidender Bedeutung war hier ein vom Verkäufer herausgegebener Prospekt, in dem die Immobilie als Anlageobjekt für Steuereinsparungen angepriesen wurde. Der Prospekt war laut Aufdruck “exklusiv” für das Maklerunternehmen erstellt worden – woraus man auf einen Auftrag des Maklers schloss, entsprechende Beratungen der Kunden im Namen der Verkäuferin vorzunehmen. Dem Makler sei der Vertrieb einschließlich der Beratung des Kunden völlig eigenverantwortlich überlassen worden. Im Ergebnis haftet der Verkäufer einer Immobilie für mögliche Beratungsfehler des Maklers, wenn er diesen mit dem Vertrieb beauftragt und ihm bei der Kundenberatung freie Hand lässt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.07.2013, Az. V ZR 4/12
Fall 2: Täuschung über bauliche Mängel
Kaufinteressenten hatten den mit dem Verkauf einer Immobilie betrauten Makler gefragt, ob das Dach des Hauses eine Asbestbelastung aufweise. Dies hatte der Makler verneint. Später stellte sich heraus, dass das Dach tatsächlich mit der krebserregenden Faser verseucht war. Der Makler hatte die Frage wissentlich falsch beantwortet. Die Käufer verklagten ihn nun auf Rückzahlung der Provision und auf Zahlung der Sanierungskosten. Das Oberlandesgericht Koblenz gewährte ihnen jedoch nur eine Rückzahlung der Provision. Gegenüber dem Makler könnten die Käufer nur verlangen, so gestellt zu werden, wie sie ohne die Täuschung des Maklers – also ohne Kaufvertragsabschluss – dagestanden hätten. Ein Anspruch auf die Sanierungskosten ginge aber darüber hinaus. Dabei würden die Käufer so gestellt, wie sie bei korrekter Erfüllung des Kaufvertrages stehen würden, nämlich mit einem asbestfreien Haus. Einen solchen Anspruch könnten sie höchstens gegenüber dem Verkäufer, aber nicht gegenüber dem Makler geltend machen.
Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 16.11.2012, Az. 10 U 199/12
Fall 3: Falsches Baujahr
Ein Makler hatte dem Kaufinteressenten gegenüber das Baujahr eines Hauses im Expose wissentlich mit 1951/52 angegeben, obwohl das Gebäude bereits vor 1900 errichtet worden war und bereits seit 1932 als Wohnhaus genutzt wurde. 1951 war lediglich ein Umbau erfolgt. Nach dem Kauf verklagten die Käufer den Makler auf Schadenersatz. Ein Maklervertrag bestand allerdings nur zwischen Makler und Verkäufer. Die Käufer hatten mit dem Verkäufer jedoch vereinbart, für ihn die Maklerprovision zu übernehmen. Das Oberlandesgericht Naumburg stellte sich auf die Seite der Käufer. Die Vereinbarung zur Übernahme der Provision sei ein “Vertrag zu Gunsten Dritter” und begründe damit eine vertragsähnliche Verpflichtung zwischen Käufer und Makler. Aus diesem Verhältnis heraus habe der Makler eine Sorgfaltspflicht den Käufern gegenüber, die ihm verbiete, falsche Angaben zu machen. Als Schadenersatz müsse der Makler den Käufern die Differenz zwischen dem Wert des Hauses mit dem Baujahr 1951/52 und dem tatsächlichen Wert ersetzen – abzüglich eines Anteils von einem Drittel für ein Mitverschulden der Käufer, weil sie ihnen zur Verfügung gestellte Bauunterlagen von 1951 nicht gründlich angesehen hatten.
Oberlandesgericht Naumburg, Urteil vom 15.6.2012, Az. 10 U 8/10
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