Frankfurt, 20. Juli 2023 – Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, hat sich gestern auf einer Veranstaltung mit Wirtschafts- und Immobilienjournalisten zu aktuellen Themen der Immobilienbranche und der ABG Real Estate Group geäußert. Auf mehrfachen Wunsch sind hier seine wichtigsten Aussagen festgehalten, für den Fall, dass Sie die eine oder andere Äußerung in Ihrer Berichterstattung verwenden wollen.
A. Entwicklung Immobilienwirtschaft
„Die weltweit angespannte Konjunkturlage, die schwächelnde deutsche Wirtschaft, ein mehr als herausforderndes Zins- und Kapitalmarktumfeld, die anhaltend hohe Inflation, der Ukrainekrieg sowie Energie- und Klimakrise bilden auch für die Entwicklung der Immobilienbranche aktuell die entscheidenden Rahmenbedingungen; Diese tragen zu großer Verunsicherung bei Unternehmen und Investoren bei, die zu Verzögerungen oder sogar Stillstand bei Entscheidungen führt. Unabhängig davon, ob es um neue Büro- oder Verkaufsflächen, zu verändernden Geschäftsmodelle oder die Umsetzung von Baumaßnahmen geht.“
Aktuelle Situation:
„Wir erleben in der Immobilienbranche die herausforderndste Situation seit Jahrzehnten. Die Zahlen zu steigenden Büroleerständen, dramatisch sinkenden Transaktionsvolumina aber auch der Börsenentwicklung von Immobilien-Unternehmen belegen dies präzise.“
„Die Gesamtsituation in der Immobilienbranche ist zum einen getrieben von seit Jahren berechenbaren Faktoren, den sogenannten „weißen Schwänen“. Dazu gehören Themen wie eine sich verändernde Demographie und die omnipräsenten, notwendigen Klimaschutzanforderungen. Hinzu kommen allerdings „schwarze Schwäne“ mit Ihren Schockwelleneffekten, also unvorhersehbare Faktoren. Hier identifiziere ich vier Hauptentwicklungen:
– Der weitere Verlauf und vor allem der Ausgang des Ukraine-Krieges sind völlig offen.
– Ob und wie schnell sich die Inflation, die wir beispielsweise ganz konkret auch in deutlich gestiegenen Baupreisen erleben, in den Griff kriegen lässt, ist offen.
– Trotz wieder ansteigender Arbeitslosigkeit bleibt der Fachkräftemangel ein markantes Thema
– Schließlich macht uns eine immer weiter ausartende Bürokratie mit ständig neuen regulatorischen sowie politischen Beschränkungen nicht nur das Leben schwer, sondern treibt die Kosten unnötig zusätzlich an.“
„Die aktuelle Situation fordert die Gesamtbranche heute sehr heraus. Wenn wir sie aber richtig anpacken und mit Kreativität und Mut Antworten auf die Fragen geben, die uns heute so beschäftigen, wird sie als Transformations- und Innovationsbooster Entwicklungen stark beschleunigen können:
– Die aktuelle Krisensituation wird die Energiewende im Gebäudesektor stark voranbringen. Der CO2 -Footprint wird sinken durch effiziente Nutzung bestehender Gebäudestrukturen, Einsatz alternativer Baustoffe, disruptiver Wiederverwertungsmodelle und effizientem Energiemanagement im Betrieb.
– Sie wird die Automatisierung und das serielle, modulare Bauen auch im Bestand voranbringen. Die KI wird dabei sicherlich mit am Zeichenbrett sitzen, das steht schon fest.
– Die Nutzungsarten der Immobilien werden wir „neu erfinden“ bzw. neu interpretieren müssen. Die Gestaltung der Büros werden wir an den Anforderungen von New Work weiter ausrichten, was im Klartext heißt: Viel mehr Flexibilität. Der klassische Schreibtisch, der einen ihm fix zugeordneten Nutzer hat, hat ausgedient.
– Die Nutzungsarten gehen künftig ineinander über statt getrennt voneinander zu sein. Die Zukunft gehört gemischten Objekten und Quartieren mit einem kreativen Zugleich von Wohnen, Leben und Arbeiten. Und die Umnutzung nicht mehr nachgefragter Gewerbeflächen in Wohnungen bietet ein großes Potential, wenn hier schnelle Baurechtprozesse etabliert werden.“
„Diese Herausforderungen bieten damit auch attraktive Optionen zur Profilierung für Player, die diese Trends mitgestalten wollen und können.“
Ausblick Investment und Vermietungsmärkte:
Büro:
– „Als Folge der neuen hybriden Arbeitswelt wird der Bedarf an Büroflächen insgesamt sinken. Ein Trend, der sich verfestigt und deswegen den Markt für Büroimmobilien perspektivisch kleiner werden lässt. Aber es ist klar und für mich unzweifelhaft: das Büro wird die bedeutendste Nutzungsart bleiben.“
– „Es wird zunehmend zu einer Polarisierung, ja vielleicht sogar Spaltung des Marktes kommen: Auf der einen Seite Top-Objekte, die sowohl durch Lage, Infrastruktur, Ausstattungsqualität und im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien bestechen. Für diese Topobjekte wird weiter „premium“ bezahlt, sowohl auf dem Investment- als auch auf dem Mietmarkt. Auf der anderen Seite „Stranded Assets“, die sich in Randlagen befinden, veraltet oder nicht nachhaltig sind und keine Zukunft mehr als Büroimmobilie haben.“
– „Insgesamt sind auf den Investmentmärkten massive Bid-Ask-Spreads zu verzeichnen. Sobald die Volatilität der Zinsen sich legt und eine nachvollziehbare Preisbildung erfolgt, erwarte ich das Anziehen der Transaktionsaktivität in Richtung des langfristigen Mittels.“
– „Die Märkte in Deutschland nehmen traditionell die Entwicklungen und Anpassungen langsamer und nicht so exaltiert vor wie die Märkte in den USA. Hier kommt dem deutschen Markt zugute, dass er bereits seit Jahren deutlich urbaner den Nutzungsmix aus Arbeiten, Wohnen und Leben erlebt und deutlich weniger Monostrukturen vorzuweisen hat.“
Logistik
– „Der Markt wird weiterwachsen, wodurch Nachfrage und Mieten aufgrund des eingeschränkten Flächenangebotes steigen werden. Dabei hat die notwendige Preiskorrektur bereits stattgefunden, ist aber noch nicht abgeschlossen. Wir gehen davon aus, dass die Bodenbildung bis Jahresende abgeschlossen sein dürfte.“
Wohnungen
– „Es ist kein Geheimnis, dass die sehr hohe und weiter steigende Nachfrage auf eklatant zu wenig Angebot stößt. Es besteht ein klares Defizit an Wohnraum, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum. Insgesamt besteht eine kumulierte Neubaulücke von bis zu 700.000 Wohneinheiten bis 2025.“
– „Unverändert erschweren anspruchsvolle Regulatorik, politisch motivierte Einschränkungen und hohe Baukosten den dringend nötigen Neubau, ja, sie machen ihn nahezu unmöglich.“
– „Deutschland braucht andere Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau, um dieser Angebotslücke zu begegnen. Es muss ein Mentalitätswechsel stattfinden, weitere Verschärfungen des Mietrechts verbieten sich, es bedarf einer Vereinfachung der Landesbauordnungen und einer Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren. Da ist die Politik gefordert, denn es ist fünf nach zwölf. Dazu muss der Staat direkt oder indirekt die Bautätigkeit ankurbeln, wozu beispielsweise die Senkung der enormen „Staatsquote“ bei den Baukosten beitragen könnte. In der jetzigen Situation und nachdem die letzten Jahre verschenkt wurden, muss auch über ein großvolumiges Kredit- oder Förderprogramm (z. B. durch die KfW) nachgedacht werden. Eins ist klar: Gehen wir dieses Thema nicht konsequent an, entsteht ein nicht unerheblicher gesellschaftlicher Sprengstoff.“
Fazit zur Entwicklung der Immobilienmärkte:
„Die aktuelle Lage ist für alle Marktteilnehmer extrem herausfordernd, die Bodenbildung im Markt wird noch einige Zeit anhalten, bevor die Transaktionstätigkeiten wieder auf neuen Niveaus starten. Ich erwarte mit einem Anziehen der Marktaktivitäten erst im Laufe des Jahres 2024, eine Markterholung sogar erst ab 2025.“
„Krisenzeiten sind immer auch Zeiten für Marktbereinigungen. Die langfristigen Erfolgskriterien sind unverändert und zukünftig wieder deutlich wichtiger:
– Große Solidität und ausgeprägte Qualitätsstandards, im Klartext heißt das „halten, was man verspricht“.
– Ausgeprägte Kundennähe: den Kunden kreative Lösungen für ihre Fragen und Wünsche anbieten.
– Hohe Vernetzung im Markt, damit man einerseits auf gestandene, professionelle Geschäftskontakte bei der Lösung von Herausforderungen zurückgreifen und bei zukünftigen attraktiven Marktopportunitäten sein Handtuch in den Ring werfen kann.“
B. ABG Real Estate Group
„Die ABG war in den vergangenen Jahren ausgesprochen erfolgreich; Sie ist deshalb für die aktuelle Situation auf den Märkten gut gerüstet, nicht zuletzt wegen der traditionell sehr soliden und konservativen Unternehmens- und Finanzplanung. Unsere Strategie hat zwei Qualitätsschwerpunkte: Wir setzen in allen Geschäftsbereichen ausschließlich auf Topqualität. Und wir antizipieren die Megatrends, die sich in der aktuellen Situation nochmals verstärken und berücksichtigen diese unmittelbar bei unseren Projekten.“
„Damit erreichen wir folgende Effekte:
– Wir können im Developmentbereich auf erstklassige Projekte verweisen, die in dieser schwierigen Marktsituation mit all Ihren Veränderungen robuster bestehen.
– Unser Investmentmanagementbereich Capital ist erfolgreich gestartet, auch wenn wir in der jetzigen Marktsituation die Zurückhaltung der Investoren spüren. Aber er hat schon heute eine hervorragende Ausgangslage, wenn die Märkte wieder anziehen.
– Die Immobilien der ABG zeichnen sich mit Topqualität und höchsten Standards bezüglich New Work sowie Nachhaltigkeitskriterien durch exzellente Wettbewerbsfähigkeit aus: Das hat sich auch in den letzten 12 bis 18 Monaten auf der Verkaufs- und Vermietungsseite entsprechend bemerkbar gemacht hat. Wir arbeiten an einer ganzen Reihe von Projekten bundesweit. Ob das VOLTAIR in Berlin, das Deutschlandhaus in Hamburg, das FRANZ in München oder das BERLINERHAUS in Wolfsburg. Bei allen Realisierungen sind wir im Zeitplan und können auf herausragende Vermietungsstände verweisen. Hinsichtlich Neuakquisitionen halten wir uns derzeit zurück, bis sich die Marktsituation aufklärt und bereinigt.
Über die ABG Real Estate Group:
Die ABG Real Estate Group, 1967 in München gegründet, blickt auf eine über 55-jährige Erfolgsgeschichte zurück. Mit den Bereichen Development, Immobilien- und Investmentmanagement deckt sie aus einer Hand den kompletten Immobilienzyklus ab, von der Projektentwicklung über die Baubetreuung bis hin zu Vermietung, Finanzierung und Investmentbetreuung. Das Unternehmen ist mit Büros an den Standorten Hamburg, Frankfurt, Berlin, Köln und München bundesweit präsent. Die ABG Real Estate Group projektiert und realisiert mit über 85 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern überwiegend Gewerbeimmobilien sowie auch Wohnobjekte und Stadtquartiere. Das aktuelle Volumen der Assets under Management beträgt über 3,5 Mrd. Euro. Zu den Referenzen zählen namhafte Immobilien wie das Hochhaus Skyper in Frankfurt, das Ericus-Contor mit dem SPIEGEL-Verlagsgebäude in Hamburg, das Stadt- und Wohnquartier Living Isar in München sowie das Wohn- und Geschäftshaus am Pariser Platz in Berlin. Laufende ABG-Projekte sind beispielsweise das neue Deutschlandhaus in Hamburg, das Landmark VoltAir in Berlin, das Yorcks in Düsseldorf sowie das Gebäudeensemble Central Parx im Zentrum Frankfurts.
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