So können Mieter sich gegen falsche Eigenbedarfskündigungen wehren
Am Mittwoch entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) Mietern einer Immobilie wegen Eigenbedarfs kündigen können. „Das Urteil könnte unlauteren Geschäftspraktiken Vorschub leisten“, warnt Marcus Lentz, Geschäftsführer der bundesweit tätigen Detektei Lentz. Investorengemeinschaften können so den Kündigungsschutz von Mietern leicht umgehen. „Dagegen können sich Mieter nur wehren, wenn sie die Eigenbedarfsgründe des Eigentümers als falsch entlarven“, so Lentz weiter.
In der Urteilsbegründung des BGH (Az. VIII ZR 232/15) heißt es: Eine GbR gleiche grundsätzlich einer Hauseigentümer- oder Erbengemeinschaft, die auch aus mehreren Personen mit Eigenbedarfsansprüchen bestehen könnte. Somit darf auch eine GbR als Immobilieneigentümerin Mietern bei Eigenbedarf eines Gesellschafters oder seiner Angehörigen kündigen. Mit diesem Urteil stellt sich der BGH gegen die Entscheidung des Münchner Landgerichtes, das zugunsten der Mieter geurteilt hatte: Sie erhielten von ihrem neuen Vermieter, einer GbR aus vier Gesellschaftern, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, da die Tochter eines Miteigentümers samt Familie die Wohnung beziehen wollte. Die Mieter zweifelten jedoch am Eigenbedarf und gingen gerichtlich gegen die Kündigung der Gesellschaft vor.
Aufweichung des Kündigungsschutzes
Denn: Das Vorgehen der neuen Eigentümer entspricht gängiger Praxis auf dem Immobilienmarkt. Die Gründung einer GbR durch mehrere Investoren ist bei Projekten zur Umwandlung von Mietobjekten in Wohneigentum Standard. „An und für sich kein Problem, doch das Urteil des BGH ermöglicht Immobilienkäufern mithilfe einer solchen Gesellschaft den Kündigungsschutz von Mietern zu umgehen“, warnt Marcus Lentz, Geschäftsführer der Detektei Lentz. Die Hürden für dubiose Geschäftemacher liegen damit sehr niedrig. „Eine GbR ist schnell gegründet“, so Lentz. „Zwei Gesellschafter, kein Mindestkapital – fertig.“ In Zukunft könnten solche Projekte durch – vorgeschobene – Eigenbedarfskündigungen noch schneller vorangetrieben werden – zum Leidwesen der Mieter.
Wie können sich Mieter wehren?
Besteht tatsächlich Eigenbedarf und hält der Vermieter sich an die gesetzlichen Kündigungsschutzfristen, gibt es nicht viel, was die Mieter dagegen tun können. „Besteht jedoch der Verdacht, dass die Eigenbedarfsansprüche des Gesellschafters unrichtig sind, sieht die Sache wieder ganz anders aus“, sagt der Ermittlungsexperte Marcus Lentz. „Doch die Beweislast liegt beim Mieter“, weiß Marcus Lentz. „Auf eigene Faust sollten Mieter jedoch nicht versuchen, ihrem Vermieter Täuschung nachzuweisen“, so Lentz weiter. „Nicht selten macht man sich dabei selbst strafbar oder findet nur Beweise, die vor Gericht nicht verwertbar sind.“ Hier hilft der diskrete Einsatz professioneller Detektive, die Rechtslage und Fallstricke bei Räumungsprozessen genau kennen, gerichtsfeste Beweise erbringen und auch als Zeugen vor Gericht besonderes Vertrauen genießen. „Können die Detektive die Eigenbedarfsgründe als unrichtig entlarven, wird es für den Vermieter unangenehm“, betont Lentz. So dürfen die Mieter nicht nur in ihrer Wohnung bleiben oder Schadenersatz für Umzugskosten, Malerkosten und Ähnliches verlangen, sondern sogar die Detektivkosten vom Vermieter zurückverlangen (AG Hamburg, Az. 38 C 110/96). „Außerdem macht er sich natürlich wegen Betruges strafbar“, schließt Privatermittler Lentz.
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