BGH: Wichtige Angaben gehören beim Immobilienkauf in den notariellen Kaufvertrag
Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften einer Immobilie gehören in den notariellen Kaufvertrag. Sonst kann es bei Mängeln ein böses Erwachen für die Käufer geben, wie ein Urteil des BGH zeigt.
GRP Rainer Rechtsanwälte, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart führen aus: Sind die Angaben zur Wohnfläche einer Immobilie nicht im notariellen Kaufvertrag beurkundet, kann der Käufer später keine Ansprüche geltend machen, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als angenommen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az.: V ZR 78/14).
In dem konkreten Fall hatte ein Ehepaar ein Grundstück mit Wohnhaus gekauft. Im Exposé war die Wohnfläche mit rund 200 Quadratmetern angegeben. Anhand von Grundrisszeichnungen ergab sich eine Wohnfläche von ca. 215 Quadratmetern. Später ließen die Käufer die Wohnfläche von einem Architekten berechnen. Dabei stellte sich heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich nur knapp 172 Quadratmeter betrug. Im notariellen Kaufvertrag war die Quadratmeterzahl nicht angegeben und eine Sachmängelhaftung der Verkäufer wurde ausgeschlossen.
Die Käufer verlangten nun nachträglich eine Kaufpreisminderung und Schadensersatz für zusätzlich entstandene Kosten, z.B. durch die höheren Grunderwerbssteuern oder Bankzinsen. Ihre Klage blieb auf dem Weg durch die Instanzen allerdings ohne Erfolg.
Der BGH stellte fest, dass die Angabe zur Wohnfläche im Exposé und Anzeigen oder die Übergabe der Grundrisszeichnung nicht Teil der Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien geworden sei. Beschreibungen des Verkäufers zu den Eigenschaften einer Immobilie vor Vertragsschluss, die nicht im notariellen Kaufvertrag beurkundet werden, führen in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, so der Senat. Denn bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft müssen alle Erklärungen in den Vertrag aufgenommen werden, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Ein Käufer könne nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit, z.B. die Wohnungsgröße, vereinbaren wolle, wenn diese Beschaffenheit keinen Niederschlag im notariellen Kaufvertrag finde.
Damit weicht der BGH von seiner bisherigen Rechtsprechung, dass durch vorvertragliche Angaben eine Beschaffenheitsvereinbarung zustande käme, ab. Käufer und Verkäufer sollten daher darauf achten, dass alle wichtigen Angaben im Kaufvertrag beurkundet sind.
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