Wohnfläche und Betriebskosten – BGH verlässt bisherige Linie
Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigt.
Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Balkone und vieles mehr.
Wie ich in meinen Seminaren regelmäßig feststelle, gibt es viele Unsicherheiten. Bei Mietern und bei Vermietern.
Wenn die Wohnfläche dann noch als Bemessungsgrundlage für die Verteilung der Neben- oder Betriebskosten herangezogen wird, haben sich Mieter und Vermieter schnell in den Haaren.
Der Fall
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: “Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart”. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 EUR (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 EUR (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Klägerin.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.
Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Der BGH sah das Ende Mai 2018 ebenso und entschied zugunsten des Vermieters. Bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Wohnfläche sind bei einer Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Bei der Umlegung der Betriebskosten den Mieter müssen Vermieter auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche abstellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche maximal 10 Prozent beträgt, hat das höchste deutsche Zivilgericht nun nicht mehr berücksichtigt.
“Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.” (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).
Anmerkung
Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen, ist, dass die Vorschrift “Wohnflächenverordnung” nur zur Ermittlung der Wohnfläche bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) zwingend anzuwenden ist.
Beim frei finanzierten Wohnraum ist der Vermieter frei in der Wahl der Ermittlungsgrundlage der Wohnfläche.
Er kann, wenn er will, die lichten Raummaße (Länge x Breite auf Putz) zugrundelegen. Wichtig ist, dass er im Mietvertrag drauf hinweist, auf welcher Basis er gemessen hat.
Vermieter, die wissen möchten, wie man rechtssicher abrechnet und Mieter, die wissen möchten, ob ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist sind hier und hier bestens aufgehoben.
Für Vermieter, Verwalter und Mieter, die zu den geplanten Terminen keine Zeit haben ist hier gesorgt.
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