Das Immobiliengutachten – alles, was Sie zum Thema Immobilienbewertung wissen müssen

In dieser Pressemitteilung erfahren Sie mehr über Immobiliengutachter und Immobilienbewertungen

Ein Immobiliengutachter wird immer dann bestellt, wenn der Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie unbekannt ist, aber aus unterschiedlichen Gründen ermittelt werden muss. Ohne den Immobilienwert ist wenig Handlungsspielraum rund um das Objekt gegeben. Für ein objektives und gerichtsfestes Wertermittlungsgutachten ist es ratsam, sich an einen seriösen und versierten Immobiliengutachter zu wenden. Dieser verfügt über die nötigen Marktkenntnisse und wird Interessierten alle Möglichkeiten sowie das entsprechende Vorgehen im Detail erläutern.

In welchen Fällen wird ein Immobiliengutachter herangezogen?

Der Ausgleich der Interessen zweier Parteien bildet den häufigsten Grund, aus dem ein Immobiliengutachter bemüht wird. Um beide Seiten – zum Beispiel Käufer und Verkäufer – zufriedenzustellen, wird eine objektive Kennzahl benötigt, wie sie im Rahmen einer neutralen Marktwertermittlung zustande kommt. Dafür ist eine gewissenhafte Begehung des Objektes durch den Gutachter notwendig. Nur so kann der Zustand der Immobilie optimal in Augenschein genommen und beurteilt werden.

Es existieren zahlreiche Bewertungsanlässe, die das Hinzuziehen eines Immobiliengutachters erfordern, darunter:

· An- & Verkauf
· An- & Vermietung
· Versteigerung
· Vermögensaufstellung
· Abschluss einer Versicherung
· Steuerliche Vorteile
· Gewährung eines Darlehens
· Unternehmenszwecke (Bilanzierung, Neu- & Folgebewertung)

Wer sind die Auftraggeber und welche Immobilien können bewertet werden?

Ein Wertgutachten beschränkt sich nicht auf einen bestimmten Immobilientyp, sondern ist für Gebäude und Grundstücke jeglicher Art geeignet. So werden Gutachten nicht nur für Ein- und Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen angefertigt, sondern auch für Großobjekte wie Krankenhäuser und Industriegebäude, aber auch für Hotels und Restaurants.

Entsprechend ist auch die Palette der Auftraggeber breit gefächert:

· Privatpersonen
· Unternehmer
· Rechtsanwälte
· Steuerberater
· Banken
· Versicherungen
· Amtsgerichte

Welche Gutachtenverfahren kommen üblicherweise zum Einsatz?

Für die Wertermittlung einer Immobilie stehen unterschiedliche Verfahren zur Verfügung. Meist hängt es vom Immobilientyp ab, auf welche Methode die Wahl fällt. Grundsätzlich werden die folgenden drei typischen Gutachtenverfahren unterschieden:

Sachwertverfahren:

Der Marktwert eigengenutzter Objekte wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen wird meist mithilfe des Sachwertverfahrens bestimmt. Ebenso steht für allgemein genutzte Immobilien wie Bahnhöfe oder industrielle Objekte ausschließlich diese Methode zur Verfügung. Zur Berechnung des Immobilienwerts werden Informationen zum Bodenrichtwert und zu den Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie Außenanlagen herangezogen.

Unter anderem sind folgende Faktoren zu beachten:

· Bauart des Hauses
· Qualität der Bauteile
· Sanierungsmaßnahmen
· Ausstattung
· Alterswertminderung
· Marktanpassungsfaktor

Vergleichswertverfahren:

Grundstücke, aber auch Eigennutzungsobjekte werden vielerorts per Vergleichswertverfahren bewertet. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, bei dem die Herstellungskosten maßgebend sind, steht hier die Nachfrage nach vergleichbaren Objekten im Vordergrund. Um den Wert bestimmen zu können, werden möglichst viele Objekte, die der zu bewertenden Immobilie in vielen Punkten ähnlich sind, zum Vergleich herangezogen.

Für die Grundstücksbewertung gelten folgende Kriterien:

· Lage
· Größe
· Nutzungsart
· Erschließungszustand
· Bodenbeschaffenheit

Die Wohnungs- und Hausbewertung erfordert folgende Kriterien:

· Gebäudetyp
· Bauweise
· Größe
· Zustand der Bausubstanz
· Energetische Faktoren
· Ausstattung
· Ggf. Ertrag durch Vermietung

Ertragswertverfahren:

Auf Mietobjekte wie Mehrfamilienhäuser, gewerblich genutzte Grundstücke sowie Spezialimmobilien in Form von Tankstellen oder Parkhäusern wird das Ertragswertverfahren angewendet. Der Verkehrswert wird hier über die Höhe der erzielten Erträge ermittelt.

Zu den wichtigsten Faktoren gehören:

· Boden- bzw. Grundstückswert
· Liegenschaftszins
· Baulicher Zustand
· Marktübliche Mieteinnahmen
· Unterhaltskosten

Woran erkennt man einen professionellen Immobiliengutachter?

Ein seriöser Immobiliengutachter muss über eine Spezialisierung im Immobiliensektor verfügen, sich also nachweislich mit baulichen und architektonischen Gegebenheiten auskennen. Er arbeitet unabhängig und bleibt in seiner Beratertätigkeit neutral. In jedem Fall gibt er profunde Auskunft über den baulichen, technischen und energetischen Zustand der Immobilie. Die Begutachtung selbst darf nur in visueller Form vorgenommen werden. Das bedeutet: Jeglicher Eingriff in den vorgefundenen Zustand des Objektes – z.B. in Form von Probebohrungen – ist verboten. Der Einsatz von Messgeräten dagegen ist erlaubt. Falls das Gutachten auch vor Gericht Bestand haben soll, ist ein vereidigter Gutachter zu beauftragen.