Der Dreh- und Angelpunkt einer Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger

Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger und Investoren

In vielen Foren wird die Ansicht vertreten, dass der günstigste Zins und eine möglichst lange Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung der Dreh- und Angelpunkt sei. Entweder werden Zinsen und Laufzeiten miteinander verglichen, ohne zu wissen, wie der Grenzzins berechnet wird, oder aber man finanziert immer bei derselben Bank; schließlich ist es – angelehnt an die Gedanken von Immanuel Kant – so bequem, unmündig zu sein. Mittels der weiten Zweckerklärung (Globalgrundschuld) gewährt die Hausbank Konditionen, die sich unterhalb des marktüblichen Niveaus bewegen. Denn die weite Zweckerklärung dient per se zur Absicherung sämtlicher bestehender und künftiger Verbindlichkeiten gegenüber der Bank. Es ist durchaus gerechtfertigt zu argumentieren, dass die Finanzierung mehrerer Immobilien bei derselben Bank Einsteins Definition von Wahnsinn erfüllt: Immer wieder das Gleiche zu machen und ein anderes Ergebnis (bspw. bessere Zinsen, weniger Eigenkapital etc.) zu erwarten. Wer sich abhängig von nur einer Bank macht, öffnet die Büchse der Pandora. Der Blankorahmen wird ausgeschöpft und der Verschuldungsgrad wird zu hoch, sodass nach der sechsten oder siebten Finanzierung der Geldhahn zugedreht wird, weil das Portfolio zu groß für die Bank wird oder der Schwerpunkt durch einen Vorstandswechsel bei den Banken von Großinvestoren auf Kleinanleger verlagert wird. Klassische Finanzierungsportale wie Europace oder eHyp sind besonders hilfreich bei der Finanzierung von eigengenutzten Immobilien und die Zinsen können bei verschiedenen Vermittlern über die Portale unkompliziert verglichen werden. Bei Investoren spielt die Gesamtbetrachtung (Machbarkeit, Schnelligkeit, Finanzierbarkeit bei weiteren Objekten) eine größere Rolle, als dem Lockruf des “günstigsten” Zinses zu verfallen. Von Bedeutung ist es, sich bei den ersten Banken gezielt zu positionieren und idealerweise jeweils nur ein Objekt zu finanzieren, anstatt mehrfach vorstellig zu werden, selbst wenn dies zu Beginn reibungslos verläuft. Auf diese Weise wird vermieden, die Spielräume für die Blankoanteile zu überbeanspruchen, die für spätere Phasen aufgespart werden sollten. Ebenso ist es ratsam, das Gesamtobligo bei den ersten sieben/acht Banken für zukünftige Anforderungen freizuhalten. Die Faszination von Immobilien liegt vor allem in der Möglichkeit, das Eigenkapital zu “hebeln”, anstatt sich ausschließlich auf die Rendite zu konzentrieren. Gängige Stolperfallen, denen Investoren und Kapitalanleger häufig gegenüberstehen, beinhalten insbesondere die Blankoanteile, eine falsche Zinsbindung, die Betrachtung der Stressannuität, Komplikationen beim Renteneintritt, ein zu hoher Verschuldungsgrad und ein falscher Güterstand. Prinzipiell kann mit einem marginalen Zinsunterschied eine Finanzierung bei einer Zugewinngemeinschaft ohne Ehepartnerin dargestellt werden; die Bankauswahl reduziert sich jedoch. Einige Banken verlangen die Zustimmung des Ehepartners nach § 1365 BGB. Es ist ratsam, dass jeder Ehepartner für sich allein finanziert. Das hat folgende Benefits: Risikosplitting, steuerliche Vorteile mit der Ehegattenschaukel und die AfA-Optimierung nach zehn Jahren. Der richtige Ansatz könnte die Gütertrennung oder die modifizierte Zugewinngemeinschaft sein. Die Kunst besteht darin, zu erkennen, bei welcher Bank der Kunde untergebracht werden muss und welche Parameter neben dem Zinssatz erfüllt sein müssen.