Der Kaufvertrag einer gebrauchten Eigentumswohnung – GRUNDUM Immobilien GmbH

Die GRUNDUM Immobilien GmbH zeigt Ihnen welche Punkte beachtet werden sollten bei einem Kaufvertrag bei einer gebrauchten Eigentumswohnung.

Bild Bei der Gestaltung des Kaufvertrags ist zwar fast alles individuell regelbar, trotzdem gibt es eine sinnvolle Gliederung. Die Inhalte eines Kaufvertrages ergeben sich u.a aus den Bestimmungen der §§ 433ff. BGB. Diese regeln im Einzelnen, was sich Käufer und Verkäufer eines Objekts gegenseitig schulden und was sie zu erbringen haben.
Um anschaulich zu verdeutlichen, wie ein Vertrag aufgebaut sein kann und was unter keinen Umständen darin fehlen sollte, ist nachfolgend stichwortartig aufgelistet, an was unbedingt zu denken ist.

1. Wer schließt mit wem den Vertrag?

2. Was exakt wird veräußert? Exakte Beschreibung des Grundstücks hinsichtlich Lage, Größe, Flurnummer, Auszug aus dem Grundbuch etc. Genauso exakte Beschreibung des Gebäudes in Form einer Baubeschreibung inklusive Pläne (mit Baugenehmigungsplanung und Werkplänen, nach Möglichkeit im Maßstab 1:50 mit Details) als Anlage, mit Angaben zu allen Materialien, Flächen und anderen Maßen, soweit vorhanden.

3. Der Teilungsplan und die Teilungserklärung mit allen eingetragenen 1:1000er Anteilen und allen diesbezüglichen Grundbucheintragungen inklusive aller Gebrauchsregelungen und Sondernutzungsrechte.

4. Der Kaufpreis mit Angabe der Währung. Als Anlage hierzu ein Zahlungsplan, in dem im Einzelnen festgelegt ist, nach welchen Modalitäten die Zahlung im Detail abgewickelt wird (wann, in welchen Raten, über welches Notaranderkonto etc.).

5. Die Eintragung einer Auflassungvormerkung im Grundbuch gemäß § 883 BGB.

6. Die Bezugsfertigkeit der Wohnung bzw. die Übergabe der geräumten Wohnung (z.B. wann und in welchem Zustand? Datum! Dies ist wichtig, wenn die Wohnung zurzeit noch bewohnt oder vermietet ist).

7. Falls die Eigentumswohnung vermietet ist, alle mit den Mietern eingegangen vertraglichen Vereinbarungen (Mietvertrag).

8. Die Besitzübergabe mit dem Übergang aller Nutzen und Lasten. (Wann ist der Übergang und welche Nutzen und Lasten gehen über?)

9. Haftung für Sachmängel (der Verkäufer haftet dafür, dass das Bauwerk entsprechend der Baubeschreibung dem genehmigten Bauplan unter Verwendung normgerechter Baustoffe und Arbeits- und Ausführungsweisen nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet, saniert und unterhalten wurde). Hier ist, soweit möglich, auch die Haftung für Altlasten zu fixieren.

10. Haftung für Rechtsmängel (der Verkäufer haftet dafür, dass der Vertragsgegenstand bei Umschreibung auf den Verkäufer unbelastet ist, mit Ausnahme der vom Käufer bereits selbst mit Zustimmung des Verkäufers eingetragenen Belastungen, z.B. zur Kaufpreisfinanzierung durch die Bank).

11. Erschließungskosten. Wer trägt welche Kosten, insofern hier noch etwas anfällt?

12. Rücktrittsrechte. Wer kann unter welchen Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten?

13. Protokoll über den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufs und Regelungen über den Verkauf von Inventar oder Ausbau von Einrichtungsgegenständen (z.B. Küche).

14. Regelungen für den Fall, dass der Zustand der Wohnung erheblich vom Zustand zum Zeitpunkt der Besichtigung abweicht (z.B. Schäden an Türen, Fenstern, defekte Rollläden usw.).

15. Bestimmungen für den Vollzug: Schriftlich fixierter Vollzugsauftrag an den Notar. Wer trägt hierbei welche Kosten?

16. Ausfertigungen und Abschriften (An wen gehen welche Ausfertigungen des Kaufvertrages? An Verkäufer und Käufer, an das Grundbuchamt, an die Grunderwerbssteuerstelle, an den Gutachterausschuss und an die Gläubiger).

17. Hinweise und Belehrungen durch den Notar.

18. Salvatorische Klausel.

Wird Ihnen von der Gegenseite ein Kaufvertrag vorgelegt, sollten Sie diesen in aller Ruhe und in allen Einzelheiten prüfen. Haben Sie an einzelnen Paragraphen ernste Zweifel, sollten Sie einen erfahrenen und auf diesem Gebiet spezialisierten Anwalt hinzuziehen. Der Notar, vor dem der Kaufvertrag später beurkundet wird, prüft den Inhalt des Kaufvertrages nicht auf seine Ausgewogenheit oder Ähnliches, er beurkundet ihn auschließlich.