Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.
Schriftform von besonderer Bedeutung
Geht es darum, einen Gewerberaummietvertrag abzuschließen, kommt der Schriftform eine besondere Bedeutung zu. Das BGB sieht im § 550, der über § 578 II BGB Anwendung findet, vor, dass der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann, wenn die Anforderungen im Hinblick auf die Schriftform nicht gewahrt werden. Das ist immer dann verheerend, wenn eine der Vertragsparteien, sei es nun der Mieter oder der Vermieter, Investitionen in erheblichem Umfang getätigt haben – in dem Glauben, dass der Vertrag über einen längeren Zeitraum laufen würde.
Anforderungen an die Schriftform
Zur Wahrung der Schriftform gehört nicht nur allein ein schriftliches Dokument mit den Unterschriften der Parteien. In der Praxis wird man ohnehin kaum auf mündliche Gewerberaummietverträge stoßen. Es müssen auch wesentliche Angaben, wie z. B. die vollständige Bezeichnung der Parteien, eine hinreichend genaue Beschreibung der Mietsache etc., enthalten sein und spätere Änderungen des Vertrags ordnungsgemäß schriftlich niedergelegt werden.
Schriftformklausel und doppelte Schriftformklausel
Um sicherzugehen, dass diese Anforderungen gewahrt werden, waren in der Praxis zunächst sog. Schriftformklauseln verbreitet. Demnach sollten alle Änderungen bzw. Ergänzungen des Vertrags schriftlich erfolgen müssen. Diese Klauseln könnten jedoch mündlich wieder abbedungen werden, entschied der BGH. Die Reaktion der Praxis waren dann die doppelten Schriftformklauseln, die vorsahen, dass abweichende Vereinbarungen im Hinblick auf die einfache Schriftformklausel wiederum nur in schriftlicher Form erfolgen durften.
Individualabrede auch bei doppelter Schriftformklausel vorrangig
Aus einem aktuellen Beschluss des Bundesgerichtshofs ergibt sich nun, dass auch bei der doppelten Schriftformklausel eine etwaige Individualabrede Vorrang hat. Die Parteien können also davon ebenfalls mündlich abweichen (BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16).
Lange Laufzeit nur bei Wahrung der Schriftform garantiert
Wem es auf eine lange Laufzeit des Vertrags ankommt, der sollte für sich aus dem BGH-Beschluss in erster Linie folgende Konsequenz ziehen: Bei jeder Änderung des Gewerberaummietvertrags sollte man ganz genau darauf achten, dass die Schriftform eingehalten wird. Sicher geht man hier nur, wenn man dafür sorgt, dass der gesamte Vertrag inklusive der gewünschten Änderungen neu aufgesetzt und von beiden Parteien erneut unterzeichnet wird. Ansonsten besteht stets das Risiko, dass am Ende doch für den anderen Vertragsteil die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung besteht.
15.06.2017
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