Häufig gestellte Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung

Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienbewertung

Bild Was ist eine Immobilienbewertung?
Unter dem Begriff Immobilienbewertung versteht man die Anfertigung eines Wertgutachtens. Dabei stellt sich die Frage, welchen Wert eine Immobilie – ganz gleich, ob unbebautes oder bebautes Grundstück mit z. B. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt etc. – an einem bestimmten Stichtag hat. Mündlich erstattete Wertgutachten sind möglich. In der Regel wird das Gutachten jedoch schriftlich erstellt, damit es mehrere Beteiligte (etwa Eigentümer- oder Erbengemeinschaften) einsehen können.

Wie gestaltet sich der Ablauf einer Immobilienbewertung?
Wurde ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt, führt er zunächst eine Objektbesichtigung durch. Je nach Immobilienart und -größe dauert diese ein bis zwei Stunden. Für die Wertermittlung benötigt der Gutachter zudem zahlreiche Dokumente und Auskünfte, die ihm entweder der Auftraggeber zur Verfügung stellt oder die er selbst beschaffen muss. Auf dieser Grundlage erstellt der Immobilienexperte das Gutachten, das er in gedruckter Ausführung und/oder per E-Mail versendet.

Welche Immobilien lassen sich bewerten?
Ein erfahrener Sachverständiger kann alle Arten von Immobilien bewerten. Man unterscheidet zwischen Wohnimmobilien (z. B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen), Gewerbeimmobilien (Fabriken, Büros etc.) und Sonderimmobilien (bspw. Einkaufszentren, Schulen, Hotels). Zudem lässt sich auch der Wert von unbebauten Grundstücken (Ackerland, Bauerwartungsland usw.) ermitteln. Es existieren unterschiedliche Methoden zur Immobilienbewertung. Welches Verfahren für welche Immobilien geeignet ist, weiß der Gutachter.

Welche Wertbegriffe unterscheidet man?
Bei einer Immobilienbewertung spielen hauptsächlich der Verkehrswert, der Marktwert sowie der Beleihungswert eine Rolle. Im deutschen Recht entspricht der Verkehrswert dem Marktwert einer Immobilie. Des Weiteren gibt es den Versicherungswert einer Immobilie, der bei einer Wohngebäudeversicherung relevant ist. Der Einheitswert dient hingegen als Bemessungsgrundlage zur Festlegung von Steuern und Gebühren (etwa Vermögens-, Grunderwerbs- oder Erbschaftssteuer).

Was versteht man unter dem Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den Verkaufspreis an, der sich zu einem bestimmten Stichtag voraussichtlich am Markt erzielen lässt. Dabei handelt es sich um einen rechnerischen Wert, welcher sich vom tatsächlich realisierten Verkaufspreis unterscheiden kann. Die Immobilienwertermittlungsverordnung und das Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) regeln, wie der aktuelle Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen ist.

Sind Kaufpreis und Verkehrswert einer Immobilie immer identisch?
Während der Preis bei einem Verkauf wirklich erzielt, handelt es sich beim Verkehrswert nur um eine Schätzung des voraussichtlich erzielbaren Preises. Folglich ergibt sich eine bestimmte Spanne an möglichen Werten, die je nach Immobilienart größer oder kleiner ausfällt. Der Verkehrswert kann also vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen, muss jedoch immer umfassend begründet und marktgerecht (d. h. unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbar) sein.

Wer erstellt Immobiliengutachten?
Welcher Experte für ein Verkehrswertgutachten der richtige ist, hängt von der Art des gewünschten Gutachtens ab. Nicht gerichtsfeste Kurzgutachten werden von freien Immobiliensachverständigen erstellt. Ist ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB (Vollgutachten) erforderlich, muss dieses von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angefertigt werden. Ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter ist der geeignete Ansprechpartner, wenn ein Gutachten für steuerliche Zwecke notwendig ist (z. B. zur Vermögensfeststellung).

Welche Unterlagen sind für ein Gutachten notwendig?
o Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt; erhältlich beim Grundbuchamt)
o Auszug aus der Flurkarte (maximal drei Monate alt; erhältlich beim Katasteramt)
o Bauzeichnungen des Gebäudes (Grundrisse, Schnittzeichnungen, Zeichnungen von An- und Umbauten)
o Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (erhältlich beim Bauordnungsamt)
o Wohnflächenberechnung
o Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen (bspw. von Fenstern, Dach, Wärmedämmung)
o bei Mietobjekten oder Eigentumswohnungen: weitere Dokumente wie Mietverträge, Nebenkostenabrechnung usw.

Was beinhaltet ein Wertgutachten?
Auf Deckblatt, Inhaltsverzeichnis und Zusammenfassung folgt eine Beschreibung des Bewertungsobjektes. Diese umfasst allgemeine Angaben, eine Lage- und Grundstücksbeschreibung, Gebäude- sowie Ausstattungsmerkmale. Es schließt sich die eigentliche Wertermittlung mit Berechnung des Vergleichswertes, Sachwertes und/oder Ertragswertes an. Die Wahl der Wertermittlungsverfahren wird zudem ausführlich begründet. Nach Aufstellung und Würdigung der Ergebnisse ist der ermittelte Verkehrswert der Immobilie angegeben. Den Abschluss des Gutachtens bildet eine Auflistung aller Anlagen (Bilddokumentation, Lagepläne, Grundbuchauszug etc.).

Wie lange dauert die Anfertigung eines Gutachtens?
Die Dauer der Gutachtenerstellung ist abhängig vom beauftragten Immobilienexperten und der mit ihm getroffenen Vereinbarung. Oft muss der Sachverständige noch fehlende Dokumente anfordern (z. B. den Grundbuchauszug) und erforderliche Auskünfte bei Behörden einholen (Bodenrichtwert usw.). Wie lange der Auftraggeber auf eine Immobilienbewertung warten muss, hängt also auch von der Arbeitsgeschwindigkeit der Ämter ab. Der Gutachter wird Ihnen im Voraus sagen können, wie viel Zeit er für die Wertermittlung veranschlagt.

Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?
Das Honorar für eine Immobilienbewertung ist frei verhandelbar. Sowohl eine Vergütung auf Stundenbasis als auch die Festsetzung eines Pauschalpreises sind möglich. Für private Auftraggeber ist daher ein Vergleich mehrerer Angebote empfehlenswert. Die Kosten für die Wertermittlung hängen von Lage und Art der Immobilie, deren Zustand, der Wohn- und Grundfläche, dem gewünschten Gutachten sowie dem erwarteten Verkehrswert ab. Erfahrungsgemäß kostet das Wertgutachten bei einem Immobilienwert von bis zu 400.000 Euro zwischen 800 und 2.000 Euro.

Kann ein Sachverständiger überall Immobilien bewerten?
Ja. Allerdings handelt es sich bei Immobilienmärkten um Regionalmärkte, d. h. die Preise variieren je nach Region zum Teil erheblich. Für die Anfertigung eines marktgerechten Gutachtens, muss der Sachverständige über fundierte Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes und der ortsüblichen Preise verfügen. Deshalb sollte der Gutachter regelmäßig in der entsprechenden Region tätig sein.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird anhand der aktuellen Marktlage und des Sachwertes des Objektes berechnet. Ein Sachverständiger beurteilt, was Gebäude, Grundstück und Außenanlage aktuell wert sind.
Folgende Merkmale haben Einfluss auf den Wert einer Immobilie:
o Wohnfläche
o Grundstücksgröße
o Baualter
o baulicher Zustand
o Innenausstattung
o Vorhandensein eines Kellers
o Reihen- oder Einfamilienhaus
o Lage des Objektes
o Bauneben- und Erschließungskosten

Wann sollte ein Immobilienexperte die Wertermittlung vornehmen?
o im Erbfall (bei Streit in der Erbengemeinschaft über den Wert der Immobilie),
o bei Erbschaft oder Schenkung (wenn das Finanzamt den für die Besteuerung ermittelten Immobilienwert zu hoch angesetzt hat)
o im Fall einer Scheidung (zur Aufteilung des Vermögens)
o wenn ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich ist
o vor dem Verkauf einer Immobilie
o wenn eine Objektbesichtigung gewünscht ist
o bei besonders ausgestatteten oder sanierten Wohnimmobilien
o zur Überprüfung der angegebenen Flächendaten
o bei ausbleibender Preiseinigung zwischen Käufer und Verkäufer

Wann ist eine Online-Immobilienbewertung ausreichend?
o zur Überprüfung der Versicherungssumme der Immobilie
o wenn die Bank eine aktuelle Vermögensaufstellung fordert
o zur Prüfung des vom Finanzamt für die Besteuerung ermittelten Immobilienwertes
o zur Klärung der Konditionen für eine Hypothekenfinanzierung mit der Bank
o wenn Sie als Eigentümer den Wert Ihrer Immobilie zur Planung der Altersvorsorge schätzen wollen
o wenn Sie als Kaufinteressent die Preisforderung des Eigentümers prüfen möchten
o bei normal geschnittenen, marktüblichen Wohnimmobilien mit durchschnittlicher Ausstattung
o zur Erfassung größere Wertveränderungen (etwa infolge von Umbauten)

Kann ich den Marktwert meiner Immobilie auch selbst einschätzen?
Grundsätzlich kann jeder versuchen, den Verkehrswert einer Immobilie selbstständig, d. h. ohne Hilfe eines Gutachters, zu ermitteln. Anhaltspunkte liefern Immobilienpreisspiegel sowie diverse Online-Bewertungsportale, auf denen man nach vergleichbaren Objekten suchen kann. Dabei sollte jedoch bedacht werden, dass solche Portale Angebotspreise ausweisen. Über die tatsächlichen Kaufpreise geben sie keine Auskunft. Häufig kommt es zu Preisnachverhandlungen. Außerdem gestaltet sich der Vergleich erfahrungsgemäß schwierig, weil die veröffentlichten Immobilienbeschreibungen meist wenig detailliert sind.