Immobilie verkaufen: Der ultimative Ratgeber für Immobilienverkäufer

Worauf es bei einem Immobilienverkauf ankommt, genaueres zum Ablauf und wertvolle Tipps darüber, wie Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen, erfahren Sie hier.

Bild Immobilie verkaufen – mit oder ohne Immobilienmakler?

Eigentümer, die beispielsweise in Köln ihre Immobilie veräußern möchten, stehen vor der Entscheidung: Soll ich die Immobilie privat verkaufen inkl. aller dazugehörigen Arbeiten oder auf die Dienste eines Immobilienmaklers
setzen? Diese Entscheidung sollte wohlüberlegt sein, denn der zeitliche und finanzielle Aufwand eines Immobilienverkaufs wird sehr häufig unterschätzt, gerade von Privatverkäufern.

Laien fehlt es nicht nur an wertvollen Kundendatenbanken mit bonitätsgeprüften Kaufinteressenten, sondern auch an sehr wichtigem Grundwissen wie der rechtlich relevanten Absicherung des Verkaufs, dem Wissen über die Finanzierung und der Erstellung eines professionellen Exposés und vor allem aber in der Bewältigung von E-Mail und Telefonanfragen im teilweise 3-stelligen Bereich.

Doch gerade bei einem Immobilienverkauf sollte nichts dem Zufall überlassen werden!

Immobilienmakler sind die Experten im Immobilienverkauf und können ein sorgfältiges Vertriebs und Marketingkonzept mit den nötigen Verkaufsstrategien für Ihre Immobilie ausarbeiten und bereitstellen. Sie haben auch das erforderliche Fachwissen, beispielsweise über die benötigten Unterlagen, den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und der Bonitätsprüfung von Käufern.

Dank ihrer langjährigen Erfahrung verfügen Makler zudem über ein Gespür für Menschen und können als Vermittler zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten auftreten. Dadurch können sie Interessenten meist besser einschätzen als Privatverkäufer und außerdem neutraler agieren. Daher steht fest: Wer seine Immobilie richtig, erfolgreich und zum besten Preis verkaufen will, sollte also auf jeden Fall auf die Hilfe eines Immobilienmaklers setzen.

Immobilie selbst verkaufen: Was beachten?
Bevor Sie sich daran machen, Ihre Immobilie am Markt anzubieten, sollten Sie den Verkauf gründlich vorbereiten, denn teure Fehler sind am Ende schwer bis gar nicht mehr zu vermeiden. Dazu müssen Sie sich erst einmal ein paar wichtige Fragen stellen:

Um welche Art der Immobilie handelt es sich? Möchten Sie ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder eine gewerbliche Immobilie verkaufen? Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss beispielsweise beachtet werden, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht.

Sind alle wichtigen Dokumente wie beispielsweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Baubeschreibungen und eine Betriebskostenaufstellung vorhanden? Nicht vergessen: Seit 2015 ist auch ein Energieausweis Pflicht!

Muss die Immobilie renoviert werden haben Sie eine Auflistung aller Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen?
Soll das Inventar verkauft werden?
Gibt es ein Vorverkaufsrecht?

Ein Immobilienmakler kann Ihnen bei der Beantwortung genau dieser Fragen extrem behilflich sein. Wenn Sie ohne Makler agieren, müssen Sie diese Rahmenbedingungen allein klären, bevor es daran geht, die Immobilie zu verkaufen. Doch wie genau sieht der Ablauf eines Immobilienverkaufs eigentlich aus?

So läuft ein Immobilienverkauf in Köln und anderswo mit oder ohne Makler ab
Entscheiden Sie sich dafür, Ihre Immobilie mit einem Makler zu veräußern, sollten Sie zuerst einmal ein unverbindliches Beratungsgespräch mit einem Immobilienmakler suchen. Mit guter Begleitung kann der Verkauf Ihrer Immobilie bereits in wenigen Wochen erfolgreich abgeschlossen sein. Wer seine Immobilie privat verkaufen möchte, muss sich hingegen selbst um die nötige Planung kümmern, was auf jeden Fall langwieriger ist. Unabhängig davon, ob Sie den Verkauf nun allein oder mithilfe eines Maklers durchführen möchten, haben wir hier kurz zusammengefasst, wie ein Immobilienverkauf normalerweise abläuft.
Der Preis der Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, wie etwa der Lage, dem Typ der Immobilie, deren Alter und Bauqualität sowie dem Zustand und der Ausstattung des Objektes. Das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt spielt natürlich ebenfalls eine wichtige Rolle. Generell sollte der Preis für die Immobilie nicht zu hoch angesetzt werden, um potenzielle “echte Käufer” nicht abzuschrecken. Ein zu niedriger Preis ist allerdings ebenfalls nicht vorteilhaft, weil oftmals Käufer ohnehin noch ein kleines Preiszugeständnis erwarten.

Als Faustregel gilt, dass der Angebotspreis ca. 4-7% über dem Verkaufspreis liegt, der tatsächlich erwartet wird. Die richtige Strategie ist hier entscheidend, schließlich wollen Sie Ihre Immobilie ja nicht unter dem Wert verkaufen. Verständlicherweise ist es für Laien sehr schwer, ihre Immobilie preislich richtig einzuschätzen.

Aus diesem Grund empfehlen wir auf jeden Fall eine qualifizierte Immobilienbewertung. Makler nehmen eine Bestandsaufnahme vor und errechnen so einen angemessenen Wert für Ihre Immobilie. Zudem helfen sie Ihnen dabei, die Vollständigkeit aller wichtigen Unterlagen zu überprüfen. Gehen Sie bei diesem Punkt also kein Risiko ein!

Exposé erstellen und Immobilie vermarkten
Beim Exposé für Ihre Immobilie zählt immer der erste Eindruck, denn für diesen gibt es bekanntlich keine 2. Chance! Professionelle Fotos sind daher ein Muss. Beim Lesen der Beschreibung der Immobilie soll vor allem das Interesse des Käufers bzw. der jeweiligen Zielgruppe geweckt werden. Zugleich muss das Exposé aber möglichst aussagekräftig sein und Folgendes enthalten:

die Wohn- und Nutzfläche
die Lage
die Anzahl der Zimmer
das Baujahr
die wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises
der Verkaufspreis und die monatlichen Nebenkosten
Hier können aber natürlich auch gewisse Extras angeführt werden, wie ein Garten, eine Garage, ein Swimmingpool und weitere Informationen, die die Immobilie für Interessenten schmackhaft machen.

Sobald das Exposé fertig erstellt ist, muss die Immobilie denpotenziellen Käufern präsentiert werden. Dies geschieht heutzutage hauptsächlich online auf diversen Immobilienportalen. Makler haben den Vorteil, dass sie schon über gewisse Kundendaten verfügen und somit schneller an seriöse und solvente Kaufinteressenten kommen als Privatverkäufer. Zudem haben sie meist noch moderne Verkaufsstrategien in petto, wie etwa Objektvideos, 360 Grad-Touren oder andere moderne und relevante Methoden zur Vermarktung.

Wenn sich die ersten Interessenten melden, möchten diese meist rasch eine Besichtigung der Immobilie vornehmen. Dieses Unterfangen kann allerdings ganz schön zeitaufwändig und teilweise gefährlich (Thema Besichtigungskriminalität) sein! Planen Sie unbedingt genügend Zeit ein, damit Käufer die Immobilie in Ruhe anschauen und Fragen stellen können.

Lassen Sie sich aber bloß nicht am Telefon entlocken, wann Sie nicht zu Hause sind, dies könnte fatale Folgen für Sie haben. Wer diese Aufgabe von einem Makler übernehmen lässt, spart sich wertvolle Zeit und Nerven. Zudem sind Interessenten Maklern gegenüber meist eher geneigt, Fragen zu stellen, da die Hemmschwelle geringer ist.

Wichtig für Sie ist jedoch, dass sich das Haus oder die Wohnung in einem guten vorzeigbaren Zustand befindet und einen gepflegten Eindruck macht. Achten Sie darauf, dass alle Räume sauber und aufgeräumt sind, alternativ ist auch das Thema Homestaging eine Möglichkeit für Sie.

Kaufinteressenten schätzen es außerdem, wenn diese Besichtigungstermine einzeln stattfinden.

Bonität der Käufer überprüfen
Haben ein oder mehrere potenzielle Käufer Ihr Interesse bekundet, muss nun deren finale Bonität überprüft werden. Schließlich möchten Sie später keine bösen Überraschungen erleben, wenn sich herausstellt, dass sich die Käufer die Immobilie gar nicht leisten können. Auch hier sind Sie mit einem Immobilienmakler klar im Vorteil, da er oder sie das Know-how hat, um solvente Käufer zu erkennen und zu überprüfen. Dasselbe gilt für Preisverhandlungen: Immobilienmakler haben dafür meist stärkere Argumente und mehr Geschick, um den Preis hochzuhalten als Privatverkäufer einer Immobilie.

Kaufvertrag abschließen beim Notar
Zu guter Letzt wird der Kaufvertrag aufgesetzt und vom Notar beurkundet. Der Notar kümmert sich dann um den Eintrag ins Grundbuch. Somit wird die Immobilie mitsamt aller wichtigen Dokumente an den Käufer übergeben.

Immobilienverkauf: alles zur Steuer
Vergessen Sie nicht, dass bei einem Immobilienverkauf auch Steuern fällig sein können. Keine Steuern fallen an, wenn…

…Sie die Immobilie seit Bauende oder Kauf ausschließlich (oder mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorigen Kalenderjahren) selbst genutzt haben oder
…Sie die Immobilie zwar nicht selbst genutzt haben, sie jedoch seit mindestens 10 Jahren in Ihrem Besitz
Neben Ihnen selbst kann das Objekt dabei ebenfalls von Ihren Kindern genutzt werden, nicht aber von anderen Verwandten. Wird die Immobilie vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist wiederverkauft, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Spekulationssteuer bei Immobilien
Eine Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie Ihre Immobilie gewinnbringend verkauft haben und die Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre beträgt. Bei geerbten Immobilien wird der Beginn der Spekulationsfrist mit dem ursprünglichen Kaufzeitpunkt festgelegt. Dafür ist der Termin ausschlaggebend, der am Kaufvertrag steht.

Spekulationssteuer berechnen
Die Höhe der Steuer wird am Gewinn aus dem Immobilienverkauf und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz gemessen. Abgezogen werden können dabei…

…anfallende Werbekosten
…Kosten für Renovierungsarbeiten, die im Zuge des Verkaufs durchgeführt wurden
…kostenpflichtige Grundbucheinträge
…Gebühren für einen Makler, etwa bei einer Immobilienbewertung
Wurde die Immobilie zumindest anteilig privat genutzt, wird auch die Steuer nur anteilig berechnet.

Zwar wirkt ein Immobilienverkauf recht komplex, mit der fachkundigen Hilfe eines Immobilienmaklers in Köln werden Sie dabei aber Schritt für Schritt unterstützt.