03.03.2017, Kulturdenkmal.de GmbH Leipzig – Die Preise für steuerbegünstigte Denkmalimmobilien in Leipzig sind in den letzten 5 Jahren stark gestiegen und somit sehen Neuanleger die Renditen unter Druck. Das gilt jedoch nicht bei Neubauten, denkmalgeschützten Immobilien und deren Neuvermietungen. Hier steigen die Mieten in Leipzig weiterhin kontinuierlich an.
Jeder Kapitalanleger hat es wohl schon einmal erlebt: ein Markt boomt, die Preise sind an der Decke, alle haben sich jedoch rechtzeitig eingedeckt. Der Zug ist also abgefahren – nur man selbst ist nicht mit dabei.
Dieses Szenario haben viele Anleger von Denkmalimmobilien jetzt vor Augen, wenn sie sich die Entwicklung in Leipzig anschauen. Die Stadt blickt zurück auf einen 10 Jahre langen, noch nie dagewesenen Boom, große namhafte Arbeitgeber haben sich erfolgreich etabliert, die Bevölkerungszahl ist von 450.000 auf fast 600.000 angestiegen, 2030 sollen es sogar 730.000 sein, die klassischen Bestlagen sind vergeben und stehen voller herrlich sanierter, gut vermieteter Denkmalimmobilien – und sie sind selber nicht dabei, haben den Trend einfach verpasst.
Mit dem Boom sind – wie bei solchen Entwicklungen praktisch unvermeidbar – auch in Leipzig die Anschaffungskosten für Immobilien deutlich angestiegen. Hat man vor 5-6 Jahren noch ca. 2.500 EUR für einen Quadratmeter in sehr guter Lage hingeblättert, sind es mittlerweile schon deutlich über 4.000 EUR. Es stellt sich nun die Frage, ob und wie sich eine Denkmalschutz-Immobilie für einen klug kalkulierenden Kapitalanleger überhaupt noch rechnen kann. Oder befindet sich Leipzig auch schon in einer Blase, wie sie sich in München und Berlin andeuten?
Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Kaufpreise den Mieten dauerhaft davonlaufen. Wer nun den üblichen Fehler begeht, Statistiken zu den aktuell bereits bestehenden Mietverhältnissen zugrunde zu legen, bekommt schnell kalte Füße. Da findet man selbst in Top Lagen manchmal noch Mieten von nur 5-7 EUR. Das hängt maßgeblich damit zusammen, dass diese Mieten bei den damaligen niedrigen Investitionskosten durchaus rentabel waren und dann dort “eingeschlafen” sind: einerseits aufgrund der Sorge der Eigentümer, bei Mieterhöhungen ihre Mieter zu verlieren und Leerstand zu riskieren, andererseits aufgrund der bundesweiten Gesetzgebung, die auch über längere Zeiträume nur gemäßigte Mieterhöhungen ermöglicht.
Ganz anders verhält es sich jedoch bei neu zu vermietenden Objekten, zu denen auch alle neu sanierten Neubau- und Denkmalimmobilien zählen. Hier greift nämlich der Mietpreis-Index für Neuvermietungen – und diese sind inzwischen in vergleichbaren Lagen längst bei über 9 – 12 EUR angekommen, Tendenz steigend.Im bundesweiten Vergleich zu den sogenannten Top 7 Städten, gerade auch gegenüber der “großen Schwester” Berlin, war Wohnraum in Leipzig über die Jahre hinweg sehr günstig. Jetzt, wo Leipzig ebenfalls zur Top Stadt herangewachsen ist und andere Top Standorte in ihrer Wirtschaftskraft bereits überflügelt hat, holt sie eben auch in den Mieten spürbar auf.Wenn man darüber hinaus bedenkt, dass man bei den jetzigen Kaufpreisen die Mieten des Jahres 2018 ansetzen kann, kommt man zum Schluss, dass es vielleicht sogar ein Glücksfall war, gewartet zu haben.
Nun mag man noch sagen, dass die klassischen Top-Lagen ja schon vergeben sind. Weit gefehlt – waren vor 5 Jahren Plagwitz und Schleußig gering geschätzte “B” und “C” Lagen, sind sie inzwischen die aktuellen Hot Spots in Leipzig. Und für das Grafische Viertel im Osten des Stadtkerns, das vor Jahren noch gar niemand auf der Agenda hatte, werden aktuell bei Neuvermietungen Höchstmieten der Stadt erzielt. Leipzig entwickelt sich permanent mit seinen Bezirken.
Nur hat auch dieser Effekt irgendwann ein Ende. Denkmalimmobilien sind ja nicht beliebig verfügbar und irgendwann sind sie wirklich alle saniert. Also spricht alles dafür, jetzt noch einmal anzugreifen und bei Vollgas auf den fahrenden Zug aufzuspringen. Man sollte lediglich darauf achten, dass man gezielt zugreift. Der renommierteste und erfahrene Anbieter am Markt für Denkmalimmobilien ist der Spezialist Kulturdenkmal Leipzig mit einem breit gefächerten und geprüften Angebot an hochwertigendenkmalgeschützten Immobilien. www.kulturdenkmal.de
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