Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zur „Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ verabschiedet.
Das ist insoweit enttäuschend, als dass u.a. auch der BVFI seit einem Jahr immer wieder bei Politikern intervenierte und auf die negativen Folgen bei Einführung des Bestellerprinzips auch für Mieter hingewiesen hat. Der BVFI wird daher jede Verfassungsbeschwerde unterstützen.
Was ändert sich?
– Um „Unklarheiten zu vermeiden“ müssen Wohnungsvermittlungsverträge (Maklerverträge) künftig in Textform (z. B. E-Mail, Fax, SMS) geschlossen werden, um wirksam zu sein. Werden sie es nicht, sind sie nichtig.
– Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler (Makler) kommen nur noch dann zustande, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt, er also ausschließlich im Interesse des Mietinteressenten tätig ist.
– Der Wohnungsvermittler hat nur dann einen Anspruch auf Entgeltzahlung an den Wohnungssuchenden, wenn er aufgrund des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden hin tätig wird. Ausgeschlossen werden auch die Fälle, in denen der Vermieter dem Vermittler die Wohnung, über die schließlich ein Mietvertrag zustande kommt, selbst zur Suche eines geeigneten Mieters an die Hand gibt.
– Ein Vermittler wird im Sinne der neuen Vorschrift im Interesse eines Wohnungssuchenden nur dann tätig, wenn er sich für den Wohnungssuchenden auf die Suche begibt und die Wohnung ausschließlich für ihn und in dessen Interesse sucht. Nur dann ist der Wohnungssuchende künftig Besteller im Sinne der Vorschrift.
– Umgehungsgeschäfte, z.B. durch überhöhte Abstandszahlungen für überlassene Einbauten oder Mobiliar, die dazu führen würden, dass der Vermieter zwar zunächst das Vermittlungsentgelt zahlt, die Kosten aber auf andere Weise wieder auf den Wohnungssuchenden abwälzt, sind untersagt.
– Hat der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam.
– Folgende gesetzliche Regelung wird im BGB eingefügt: „Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt aus-schließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten“.
– Vorhaben, Wohnungssuchende aufzufordern, zunächst einen Maklervertrag abzuschließen und ihre Suchkriterien einzuholen um eine Mieterdatenbank aufzubauen und damit gegenüber Vermietern zu werben, würden dem Bestellerprinzip wiedersprechen und sind daher nicht zulässig. Vermittler würden nämlich dann die Wohnungen nicht mehr öffentlich bewerben, weil Wohnungssuchende, die sich auf ein Inserat melden, nicht mehr zur Zahlung der Courtage verpflichtet werden könnten. Vermieter würden solche Mieter nicht mehr akzeptieren, weil sie sonst selbst die Courtage zahlen müssten. In Konsequenz würde ein intransparenter Wohnungsmarkt entstehen, weil weniger Wohnungsangebote inseriert würden, was eine längere Wartezeit für Wohnungssuchende bedeuten würde. Demzufolge müsste dann doch wieder der Wohnungssuchende die Courtage zahlen. Infolge würden nur denjenigen Wohnungssuchenden die entsprechende Wohnung angeboten werden, die sich zeitlich vor dem Vermieter beim Vermittler angemeldet haben.
– Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern verfolgt werden.
Der Gesetzgeber ist der Meinung, dass …
– die Neuregelung angemessen ist;
– sie insbesondere nicht dazu führen wird, dass Wohnungsvermittler ein rechtfertigungsbedürftiges Sonderopfer erbringen müssen;
– zukünftig verstärkt die Vermieter statt bislang die Wohnungssuchenden das Vermittlungsentgelt tragen werden müssen. Dies betrifft vor allem die Vermieter, die für die Mietersuche bisher einen Makler beauftragt haben und auch weiterhin den mit der Mietersuche verbundenen Aufwand nicht selbst übernehmen wollen;
– Vermieter selbst die Suche nach einem neuen Mieter durchführen oder eine niedrigere Courtage aushandeln werden. In diesem Schwinden künftiger Geschäfts-aussichten liegt kein „Opfer“ (des Maklers);
– dies alles zu Umsatzverlusten bei Maklerunternehmen führen wird. Der Gesetzgeber beziffert die jährlichen Einsparungen der Mieter (Ergo die Umsatzausfälle bei Maklerunternehmen) auf ca. 573 Mio. €, während der künftige Aufwand der Ver-mieter ohne Einschaltung eines Wohnungsvermittlers bei ca. 94 Mio. € liegen soll;
– künftig von den bundesweit jährlich ca. 2,12 Mio. Wiedervermietungen nur noch 5% statt wie bisher 35 – 45% über einen Auftrag des Mietsuchenden, der die o.g. Ansprüche an eine Provisionspflicht gegenüber dem Makler erfüllt, vermittelt werden;
die Abschätzung der Folgen besondere Schwierigkeiten bereitet, weil belastbare Daten über den Markt für die Wohnungsvermittlung, soweit ersichtlich, nicht zur Verfügung stehen.
Stellungnahme des BVFI zum Gesetzentwurf der Bundesregierung i.S. Bestellerprinzip:
a) Der BVFI hat mannigfach zum Ausdruck gebracht, dass keineswegs nur Vermieter Vorteile von der Einschaltung eines Wohnungsvermittlers (Maklers) haben. Die Politik ignoriert dies bedenkenlos. Eine gesetzliche Regelung, wonach der Mieter die gleiche Provision zu zahlen hat, wie der Vermieter, max. jedoch in Höhe einer Monatsmiete, wäre im Interesse aller Beteiligten gewesen.
b) Der BVFI hat große Zweifel, ob das Gesetz einer Verfassungsbeschwerde Stand hält, und zwar aus folgenden Gründen:
– Der Gesetzgeber missachtet die Rechtsprechung des BGH vom 03.05.2012 (AZ: II ZR 62/11). Dieser hat entschieden, dass das Inserat eines Immobilienmaklers mit Angabe des Provisionswunsches noch kein verbindliches Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages darstellt, sondern es sich um eine „Aufforderung an Jedermann zur Abgabe eines Angebotes (Invitatio ad offerendum)“ handelt. Das eigentliche Angebot liegt in der Aufforderung des Interessenten an den Makler, tätig zu werden, wodurch in Folge dessen ein Maklervertrag mit Provisionsanspruch zustande kommt.
– Der Gesetzgeber geht von jährlichen Einsparungen der Mieter (das sind die Provisionsausfälle der Makler!) in Höhe von 573 Mio. € aus. Bei der Annahme, dass ein Wohnungsvermittler pro Jahr einen Umsatz von 50.000 € erzielt, bedeutet dies das Aus von 11.000 Wohnungsvermittlern! Das kommt einem Berufsverbot gleich, was der freien Berufswahl nach Artikel 12 des Grundgesetzes widerspricht.
Welche Empfehlungen der BVFI seinen Mitgliedern gibt kann hier nachgelesen werden (HIER!) (http://admin.bvfi-dev.de.dd21020.kasserver.com/uploads/USER/141/files/2014-10-01_Bestellerprinzip.pdf)
Der BVFI ist ein Praxisverband für alle in der Immobilienwirtschaft Tätigen und als solcher beim Deutschen Bundestag als Interessenvertretung akkreditiert.
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BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft GmbH
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