Jedem ist bekannt, dass ein Mietvertrag über eine Wohnung gekündigt werden kann, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt.
Auch bei gelegentlich ausbleibenden oder gekürzten Zahlungen ist eine Kündigung möglich. Voraussetzung ist weiter, dass der Rückstand eine bestimmte Höhe erreicht. Aber kann der Vermieter auch bei Unpünktlichkeit kündigen, wenn der Mieter ihm nichts schuldig ist, aber den Zahlungstermin nicht eingehalten hat? Die Antwort lautet wie so oft: Es kommt darauf an.
In den meisten Mietverträgen ist eine Regelung enthalten, wann die Miete auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Ansonsten gilt § 556 b Abs. 1 BGB, wonach die Miete am dritten Werktag des Monats im Voraus zahlen ist. Dies kann aber im Vertrag geändert und der Zahlungstermin z.B. auf den Ersten eines jeden Monats vorverlegt werden. Natürlich ist es auch möglich, den Termin nach hinten zu verlegen. So etwa wenn der Mieter seinen Lohn nicht zum Monatsende ausgezahlt bekommt.
Das Urteil zur Unpünktlichkeit
Hält der Mieter sich nicht an die Vereinbarung, kann dies nach Abmahnung zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Das Landgericht Düsseldorf hat z.B. in seinem Urteil vom 29.06.2016, 23 S 100/15 ausgeführt, dass bereits die unpünktliche Zahlung der Miete über sechs Monate hinweg nach zweimaliger Abmahnung die fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB rechtfertigt. Die weiter unpünktlich erfolgende Mietzahlung nach Erhalt der Abmahnungen habe den Vermieter zu Recht zu der Annahme veranlasst, dass sich die Mieter auch in Zukunft nicht vertragsgemäß erhalten werden. Hierbei half den Mietern auch nicht, dass sie nach Erhalt der Kündigung pünktlich die weiteren Mieten zahlten. Denn Zahlungsverhalten nach Zugang der Kündigung darf nicht berücksichtigt werden.
Im Rahmen der Entscheidung, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, müssen die Interessen von Vermieter und Mieter abgewogen werden. Für den Mieter kann sprechen, dass er sich nur wenige Male um ein oder zwei Tage verspätet hat, so dass seine Unpünktlichkeit letztlich eine Bagatelle ist. Für ihn muss weiter gewertet werden, wenn er wirtschaftliche Probleme hat. Positiv für ihn kann auch sein, dass sein Arbeitgeber oder das Jobcenter das Geld nicht pünktlich auszahlt. Für den Vermieter kann sprechen, wenn er auf eine pünktliche Zahlung der Mieter für seinen Lebensunterhalt angewiesen ist. Dies etwa weil er eine Kreditrate zu bedienen hat oder als Rentner von seinen Mieteinnahmen lebt.
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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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Author: PM-Ersteller
