Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Mieter, die von ihrem Vermieter eine Kündigung wegen Ruhestörung erhalten haben, sollten einige Hinweise beachten:
Vor jeder Räumung ist Räumungsklage erforderlich:
Geht es um Ruhestörung, sprechen Vermieter meist eine fristlose Kündigung aus. In diesem Fall müssen Mieter aber nicht einfach sofort nach Ablauf des gesetzten Datums aus der Wohnung raus. Bleibt der Mieter in der Wohnung, ist nämlich zunächst eine Räumungsklage des Vermieters erforderlich. Das Gericht überprüft dann in diesem Verfahren, ob die Kündigung des Vermieters wirksam ist. Ohne Räumungsklage kann der Vermieter auch keine Räumung verlangen.
Räumung nur durch Gerichtsvollzieher zulässig:
Der Vermieter ist nicht dazu berechtigt, selbst eine Zwangsräumung durchzuführen. Die Räumung muss auch nach gewonnener Räumungsklage von einem Gerichtsvollzieher vorgenommen werden.
Hausfriedensbruch bei eigenmächtiger Räumung des Vermieters:
Tausch der Vermieter etwa das Schloss aus, um sich so eigenmächtig in den Besitz der Wohnung zu bringen, liegt damit in der Regel ein Hausfriedensbruch vor, der strafbar ist. Mieter können in diesem Fall sofort die Polizei verständigen. Außerdem besteht die Möglichkeit vor dem Amtsgericht einen Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung zu stellen, mit der man umgehend wieder in die Wohnung kommen kann.
Formale Anforderungen an Kündigungen:
Die Anforderungen auch in formaler Hinsicht an eine Kündigung wegen Lärm sind nicht ganz unerheblich. Insbesondere müssen die Kündigungsgründe in der Kündigung ausreichend beschrieben werden. In der Regel sind vorherige Abmahnungen notwendig. Der Praxis scheitern viele derartige Kündigungen schon an dem Fehlen einer Abmahnung bzw. an Formvorschriften.
Vermieter muss Kündigungsgründe beweisen:
Im Räumungsprozess muss der Vermieter die Kündigungsgründe beweisen. Das bedeutet, er muss den Lärm, die Intensität und Häufigkeit beweisen. Das ist in der Praxis sehr schwierig. Mieter haben daher gute Aussichten einem Räumungsprozess zu gewinnen und damit dauerhaft in der Wohnung verbleiben zu können.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Ruhestörungen bundesweit. Wir haben hier ein Vorgehen entwickelt, wie wir die Ansprüche effektiv sichern und durchsetzen. Sie erreichen Fachanwalt Bredereck unter 030/40004909 oder per E-Mail unter berlin@recht-bw.de.
19.2.2016
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