Bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis eines Landpachtvertrages besteht die Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung für die Vertragsparteien durch ordentliche Kündigung. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm vom 13.3.2014 (Aktenzeichen: 10 U 92/13).
Die Ausgangslage:
Ein Landpachtvertrag beinhaltet die Überlassung eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines unbebauten Grundstückes überwiegend zur Landwirtschaft. Ein solcher Vertrag bedarf gemäß § 585a BGB der Schriftform. Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Er kann dann jederzeit durch ordentliche Kündigung beendet werden.
Das ist den meisten Vertragschließenden bewusst. Auch in der Praxis werden solche Verträge in der Regel schriftlich geschlossen. Weniger bekannt ist aber, welche konkreten Erfordernisse erfüllt sein müssen, damit der Schriftform genüge getan wird. Es müssen nämlich alle wesentlichen Vertragsinhalte in die Vertragsurkunde aufgenommen werden. Ein unvollständiger Vertrag kann dem Schriftformerfordernis auch dann nicht genügen, wenn er von beiden Seiten unterschrieben wurde. Das wird in der Praxis sehr häufig missachtet. Viele Mietverträge, aber auch Pachtverträge oder Landpachtvertrag sind deshalb vorzeitig kündbar. Solange beide Vertragsparteien den Vertrag fortsetzen wollen, ist dies kein Problem. Anders verhält es sich wenn sich eine Partei vorzeitig von dem Vertrag lösen möchte. Als beratende Anwälte entdecken wir häufig Lücken bzw. Verstöße die zu vorzeitigen Beendigungsmöglichkeiten führen.
Der Fall:
In dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall wollten die Erben des Verpächters den langfristig bis zum 30.9.2043 geschlossenen Pachtvertrag nicht fortsetzen. Sie kündigten ihn ordentlich und verlangten vom Pächter die Herausgabe des Pachtgrundstückes. Das Oberlandesgericht Hamm verurteilte den Pächter zur Herausgabe. Im Pachtvertrag hatten die Parteien nämlich vergessen, den Pachtgegenstand ausreichend zu bezeichnen. Die im Pachtvertrag enthaltene Bezeichnung hatte für Dritte ohne Vorkenntnisse nicht erkennen lassen, welchen konkreten Grundbesitz bzw. Flurstücke als Pachtfläche überlassen werden sollten. Es war lediglich aufgeführt, dass in einer bestimmten Gemeinde ein Ackergrundstück mit einer Fläche von 13 ha verpachtet werden sollte. Es war aber nicht bezeichnet, wo genau das Grundstück lag. Insbesondere waren die Nummerierungen des Flurstücks nicht in den Pachtvertrag mit aufgenommen worden.
Fazit:
Der Fall zeigt einmal mehr, wie wichtig eine ordentliche Vertragsurkunde ist. Dies gilt gerade bei langfristig abgeschlossenen Verträgen. Hier waren Pächter und Verpächter vermutlich einvernehmlich über den Acker geschritten und beiden war völlig klar, welche Flächen verpachtet werden sollten. Vermutlich hätte auch keiner den Pachtvertrag vorzeitig beendet. Die Erben wiederum hatten mit dem Grundstück anderes vor. Wie tragisch für den Pächter, dass der Vertrag an dieser Stelle nicht wasserdicht war. Die Anforderungen der Gerichte an die Schriftform sind sehr hoch. In der Praxis ist eine Vielzahl der langfristig geschlossenen Pacht- und Mietverträge an sich vorzeitig zu beenden.
Fachanwaltstipp Verpächter:
Wer einen langfristigen Pachtvertrag wirksam abschließen möchte, muss zum einen den gesamten Vertragsinhalt einschließlich aller Vereinbarungen, die Bestandteil des Pachtvertrages sein sollen, in einer Vertragsurkunde dokumentieren. Es muss sich um ein einheitliches Dokument handeln und dieses sollte von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Unbedingt aufgenommen werden müssen die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien, der Pachtgegenstand (genau bezeichnet mit den grundbuchlichen Angaben wie zum Beispiel Flurnummer und Flurstück), die Pachtzeit und die Höhe der Pacht. Unabhängig davon, ob den Parteien klar ist, um welche Flächen es sich handelt: Dies muss sich auch für Dritte allein mithilfe der Vertragsurkunde bestimmen lassen.
Fachanwaltstipp Pächter:
Verstöße gegen die Schriftform können gerade, wenn Investitionen in das Objekt „abgewohnt“ werden sollen, existenzvernichtend sein. Auch bei Nachträgen und Verlängerungen muss die Schriftform beachtet werden. Ich empfehle immer die einheitliche Ausfertigung eines kompletten neuen Dokuments. Dieses muss dann natürlich auch nochmals von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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