ARAG Experten zu den engen Grenzen für eine Erhöhung des Mietzinses
Ihr Zuhause ist mehr als ein Dach über dem Kopf – es ist auch ein Ort für persönliche Entfaltung. Diese Lebensqualität hat natürlich ihren Preis. So gibt es gute Gründe, weshalb Vermieter die Miete erhöhen. Dabei müssen sie sich aber an eng gesteckte Grenzen und zahlreiche Regeln halten. Welche das sind, erläutern ARAG Experten.
Die Regeln für eine Mieterhöhung
Ihr Vermieter muss Sie in Textform – also z.B. per Brief oder E-Mail – auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen und dabei die Mieterhöhung begründen. Von dem Moment an haben Sie den Rest des Monats und noch zwei weitere Monate Zeit zu prüfen, ob die Mieterhöhung überhaupt gerechtfertigt ist. Das ist die sogenannte Überlegungsfrist. Seit dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung muss die Miete mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein. Außerdem muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten: Er darf beispielsweise eine recht niedrige Miete nicht auf einmal an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen! Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden. Übrigens können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Anderes gilt bei vereinbarter Staffelmiete. Üblich ist diese bei Mietverträgen, die über eine fest vereinbarte Zeitdauer laufen. Diese festgeschriebenen regelmäßigen Mieterhöhungen sind einmal im Jahr erlaubt. Das hat nicht nur für Vermieter Vorteile. Auch die Mieter haben Sicherheit über die Miethöhe für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses. Und es ist keine weitere Mieterhöhung wegen der Anpassung an Vergleichsmieten oder Modernisierungsmaßnahmen mehr möglich.
Was ist der Mietspiegel?
Als Übersicht über Wohnungsmieten für vergleichbare Wohnungen wird der Mietspiegel von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung aufgestellt – meist in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden. Erfasst sind die Nettokaltmieten der letzten vier Jahre von Wohnungen mit neuen Mietverträgen oder Mieterhöhungen. Er ist sozusagen eine Momentaufnahme, die alle zwei Jahre aktualisiert werden soll.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Modernisiert ein Vermieter seine Immobilie, gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ihm in § 559 das Recht, die Jahresmiete um bis zu 11 Prozent der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. § 555c Abs. 1 BGB sieht vor, dass der Vermieter den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung in Textform über die beabsichtigten Maßnahmen, deren Beginn und voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Der Mieter hat in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht, das er bis zum Ende des Monats, der auf die Mitteilung folgt, ausüben kann. Das Fehlen der fristgerechten Ankündigung einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung führt aber nicht unweigerlich dazu, dass der Vermieter das Recht zur Erhöhung der Miete verliert.
Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung
Im Fall der Mieterhöhung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht – ganz gleich, ob die Miete aufgrund einer Anpassung an die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung erhöht werden soll. Und unabhängig davon, ob die Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung können Sie kündigen und zum Ablauf des übernächsten Monats ausziehen.
Zustimmung zur Mieterhöhung?
Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht zu, muss Ihr Vermieter auf Abgabe dieser Zustimmung klagen. Dazu hat er nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit. Dennoch raten ARAG Experten, genau zu prüfen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist! Wer nur einmal die höhere Miete überweist, zeigt nämlich bereits seine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen. Ein Paar mietete in einem konkreten Fall 2006 eine Wohnung. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 Euro auf 1.140 Euro. Die Mieter überwiesen ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete, gaben aber keine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung ab. Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrages sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten, befanden in einem anschließenden Rechtsstreit die Richter (AG München, Az.: 452 C 11426/13).
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