Kaum ist es mehr als ein Jahr her, dass Sie als Mieter in Ihre neue Mietwohnung gezogen sind, schon finden Sie in Ihrem Briefkasten eine Mieterhöhung, der Sie zu stimmen sollen. Und immer wieder beruft sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Sie sich auch fragen, ob Sie verpflichtet sind, zuzustimmen, dann lesen Sie weiter:
Der Vermieter ist gesetzlich dazu berechtigt, wenn er keine Staffelmiete oder Indexmiete mit Ihnen vertraglich vereinbart hat, die Nettokaltmiete in regelmäßigen Abständen zu erhöhen. Das ist in § 558 BGB geregelt. Dabei bleiben Mieterhöhungen wegen der Erhöhung der Betriebskosten und Modernisierungen außer Betracht. Bei der Erhöhung der Nettokaltmiete orientiert sich der Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die für jede Wohnung individuell zu bestimmen ist. Entweder gilt für die Region ein qualifizierter Mietspiegel oder der Vermieter muss drei Vergleichswohnungen heranziehen.
Sie sind jedenfalls verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen, wenn das Mieterhöhungsbegehren Ihres Vermieters berechtigt ist. Andernfalls riskieren Sie, verklagt zu werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass alle Mieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind, im Mieterhöhungsschreiben genannt sind und auch zustimmen. Fehlt die Zustimmung eines Mieters und ist für den Vermieter nicht ersichtlich, ob er von den anderen Mietern wirksam vertreten wird, kann ebenfalls ein gelber Brief (Förmliche Zustellung vom Gericht) innerhalb von drei Monaten mit der Zustimmungsklage ins Haus flattern.
Das Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn die Wartezeit von mehr als 15 Monaten ab Mietbeginn eingehalten oder ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung vergangen ist. Auch die Kappungsgrenze von 20 %, bzw. 15 % in Regionen wie Berlin muss beachtet worden sein. Das bedeutet, Sie müssen schauen, wie hoch Ihre Miete vor drei Jahren war. Von dieser Miethöhe aus müssen Sie die 20 %, bzw. 15 % ausrechnen. Diese Beträge in der Summe bestimmen die obere Grenze für das aktuelle Mieterhöhungsverlangen. Und schließlich muss neben der richtigen Bewertung der Wohnwertmerkmale Ihrer eigenen Wohnung das Mieterhöhungsverlangen eine Begründung enthalten.
Hinsichtlich der richtigen Bewertung der Wohnwertmerkmale Ihrer eigenen Wohnung sind Sie als Mieter gefragt. Sie kennen die Ausstattung Ihrer Wohnung am besten und wissen, was Sie selbst als Wohnwertverbesserung eingebaut haben. Ihr Vermieter kennt in der Regel Ihre Wohnung nicht. Eigene Einbauten dürfen auch vom Vermieter nicht als wohnwerterhöhende Merkmale im Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt werden.
Sie finden im Internet auf der Seite www.berlin.de eine automatische Spanneneinordnung, die Sie ausfüllen können und erhalten am Ende das berechnete Ergebnis der zulässigen Miethöhe für Ihre Wohnung.
Für Ihre Überprüfung bleibt Ihnen leider nicht viel Zeit. Das Gesetz bestimmt, dass Sie ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens nicht mal zwei Monate Zeit haben. Die Zustimmung wird zum übernächsten Monat ab Zugang verlangt. Lassen Sie diese Zeit ungenutzt verstreichen, riskieren Sie eine Klage. Setzen Sie sich also rechtzeitig mit dem Vermieter auseinander, wenn Sie aufgrund der nachfolgenden Checkliste der Meinung sind, dass das Ihnen vorliegende Mieterhöhungsverlangen nicht richtig ist. In vielen Fällen ist auch eine Einigung ohne Gericht möglich.
Checkliste für die Überprüfung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB:
– Keine Vereinbarung Staffelmiete oder Indexmiete?
– Berechnung der Mieterhöhung auf die Nettokaltmiete?
– Berücksichtigung der richtigen Daten Ihrer Wohnung und des Hauses?
– Richtige Einordnung im Mietspiegelfeld oder Angabe von drei Vergleichswohnungen?
– Mietverhältnis besteht länger als 15 Monate?
– Letzte Mieterhöhung liegt länger als 12 Monate zurück?
– Ist die regional geltende Kappungsgrenze beachtet?
– Ist das Mieterhöhungsverlangen an alle Mieter gerichtet?
– Wurde das Mieterhöhungsverlangen begründet?
– Sind die Ausstattungsmerkmale richtig bewertet worden?
Wenn nur einer der Punkte nicht gegeben ist, dann könnte es sich schon lohnen, sich innerhalb der Zustimmungsfrist an den Vermieter zu wenden!
27.05.2014
Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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