Schaden in der Wohnung und der Vermieter bewegt sich nicht? Mietminderung kann die Lösung sein. Aber wie macht man es richtig?
Schäden in der Mietwohnung, Baulärm oder Schimmel sind ärgerlich. Was tun, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft oder nicht schaffen kann? Da der Wohnwert gesunken ist, müssen Sie weniger Miete bezahlen. Wenn Sie allerdings übertreiben, kann das schnell zur Kündigung führen. Diese 8 Tipps sollten Sie beachten, damit nichts schief geht:
1) Wann haben Sie das Recht zur Mietminderung?
Wenn der Wohnwert nachhaltig beeinträchtigt wird, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern. Dabei spielen die Intensität und die Dauer des Mietmangels eine wichtige Rolle. Klassische Fälle sind Schimmel in der Wohnung, lauter Baulärm über einen längeren Zeitraum, Ausfall der Heizung oder undichte Fenster. Bei kleineren Mängeln und Bagatellen ist eine Mietminderung nicht zulässig. Die Gerichte stufen zum Beispiel defekte Leuchtmittel im Treppenhaus, tropfende Wasserhähne oder eine Tagesbaustelle als unerheblich ein.
2) War der Mangel bei Anmietung vorhanden?
In bestimmten Fällen ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Dies gilt, wenn Sie den Mangel bei Anmietung der Wohnung kannten oder hätten kennen können. Ein gutes Beispiel ist eine Baustelle in der Nachbarschaft. Wenn diese bei Besichtigung der Wohnung vorhanden war, können Sie aufgrund dessen die Miete nachträglich nicht mindern. Unter Umständen genügt schon ein unbebautes Nachbargrundstück oder ein baufälliges Haus nebenan bei Vertragsabschluss, um eine Mietminderung unmöglich zu machen.
3) Mietmangel anzeigen – so geht es richtig
Wenn in der Mietwohnung ein echter Mangel vorliegt, dürfen Sie noch nicht sofort die Miete mindern. Zuerst müssen Sie eine sogenannte Mangelanzeige an den Vermieter senden. In dringenden Fällen können Sie das telefonisch erledigen. Unser Fachanwalt für Mietrecht rät, aus Beweisgründen umgehend eine schriftliche Mangelanzeige abzusenden. Dies können Sie per Fax oder per Einwurfeinschreiben erledigen. Vom Einschreiben mit Rückschein raten wir ab. Der Vermieter müsste nur die Annahme verweigern und Ihre Mangelanzeige wäre nie angekommen. Ab dem Tag, an dem Sie den Vermieter offiziell von dem Problem in Kenntnis gesetzt haben, können Sie die Miete mindern.
4) Was muss in der Mangelanzeige stehen?
Das Wichtigste ist, dass Sie den Mangel genau beschreiben. Es genügt nicht einfach „Baulärm“ zu schreiben. Sie sollten festhalten, von wann bis wann der Baulärm störend ist. Geben Sie an, durch was er verursacht wird und wie weit die Baustelle entfernt ist. Je genauer Sie das Problem definieren, desto besser. Eine vage oder kurze Beschreibung, kann Ihnen in einem eventuellen Verfahren schaden.
5) Um welchen Prozentsatz darf ich die Miete mindern
In der Anzeige des Mangels an den Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, eine konkrete Mietminderungsquote anzugeben. Wir empfehlen Ihnen auch, dies nicht zu tun. Bevor sie sich festlegen, sollten Sie sich gut informieren. Dies können Sie entweder durch einschlägige Urteile im Internet erledigen oder Sie befragen einen kompetenten Fachanwalt für Mietrecht.
Leider existiert keine offizielle Tabelle für Mietminderungen. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung. Nach unserer Erfahrung werden die Minderungsquoten von den Betroffenen häufig zu hoch eingeschätzt. Hiervor sollten Sie sich hüten.
Tipp vom Rechtsanwalt: Die Mietminderung wird basierend auf der Bruttomiete berechnet.
6) Welches Risiko besteht bei einer Mietminderung?
Die Hauptgefahr bei einer Mietminderung besteht in der Kündigung der Wohnung. Sobald der (ungerechtfertigte!) Mietrückstand über eine Monatsmiete beträgt, kann der Vermieter kündigen. Eine gerechtfertigte Mietminderung kann dagegen nicht als Grund für eine Kündigung herangezogen werden. Damit sich ein eventuell vorhandener Fehler in der Mietminderung nicht aufsummiert und eine Monatsmiete bald übersteigt, sollten Sie bei der Festlegung der Mietminderung „auf Nummer sicher gehen“. Gerade bei der Festlegung der Mietminderungsquote empfiehlt sich aufgrund des hohen Risikos ein spezialisierter Anwalt.
7) Wie kann ich das Risiko mindern?
Wenn Sie als Mieter Zweifel an der Quote haben, um welche Sie die Miete kürzen können, empfiehlt sich die Zahlung unter Vorbehalt. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin die volle Miete bezahlen, aber den Vermieter schriftlich darüber in Kenntnis setzen, dass dies unter Vorbehalt geschieht. Nachdem die Höhe der Mietminderung rechtssicher geklärt ist, können Sie die Ihnen zustehende Quote zurückfordern.
8) Warum sollte ich einen Anwalt einschalten?
Gerade weil Mieter die Minderungsquote oft viel zu hoch einschätzen, kommt es immer wieder zu (fristlosen) Kündigungen. Aufgrund der Vielzahl der möglichen Fälle, kann fast nur ein spezialisierter Anwalt rechtssichere Auskunft geben. Das Fehlen einer verbindlichen Tabelle macht es für Laien nahezu unmöglich, die Miete um den richtigen Betrag zu mindern. Wir empfehlen Ihnen einen kompetenten Fachanwalt für Mietrecht zu kontaktieren, der die Rechtslage kennt. Damit verhindern Sie, das Ihnen überraschend eine Kündigung des Mietvertrages ins Haus „flattert“.
Für alle Fragen zur Mietminderung nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung – unverbindlich und ohne Kostenrisiko für Sie!
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