Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.
Höhe der Mietminderung meist unklar
Weist die Mietsache, also z. B. die Wohnung, einen Mangel auf, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zentrale Frage für Mieter ist hierbei, in welcher Höhe sie denn eigentlich mindern dürfen. Im Gesetz finden sich dazu nur sehr vage Anhaltspunkte. Demnach ist für die Höhe der Mietminderung das Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich. Es finden sich aber keine Vorschriften dazu, bei welcher Art von Mangel der Mieter in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist.
Höhe der Minderung durch Schätzung des Gerichts
Das hat zur Folge, dass letztlich das entsprechende Gericht die Höhe der angemessenen Mietminderung bestimmt, wenn sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können. Das Gericht arbeitet dabei dann mit einer Schätzung. Da liegt für die Parteien also letztlich das Problem, denn es lässt sich kaum vorhersagen, wie genau eine solche Schätzung im Einzelfall ausfällt.
Anhaltspunkte für eine Schätzung
Eine Schätzung in diesem Zusammenhang kann sich an verschiedenen Kriterien orientieren. Zum einen kann man natürlich auf die betroffene Fläche abstellen. Betrifft der Mangel einen klar abgrenzbaren Bereich der Wohnung, z. B. die Hälfte, kann die Minderung schon einmal nicht über 50 % betragen. Dann ist weiter zu prüfen, wie intensiv die Gebrauchsbeeinträchtigung letztlich wirklich ist. Auch in diesem Zusammenhang kommt eine Minderung um 100 % kaum in Betracht, solange die entsprechenden Räume zumindest noch irgendwie genutzt werden können, und sei es nur zum Abstellen von Gegenständen. In diesem Rahmen wird sich also eine gerichtliche Schätzung meist bewegen. Genauere Anhaltspunkte lassen sich in diesem Zusammenhang allerdings kaum finden. Besonders schwierig wird es z. B. beim Thema Lärmbelästigung, wenn der betroffene Bereich nicht klar abgrenzbar ist oder sich die Intensität nur schwer bestimmten lässt. Hier hilft jedenfalls ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll des Mieters, anhand dessen der Richter sich dann später ein Bild von der Beeinträchtigung machen kann.
Miete besser unter Vorbehalt zahlen
Weil es für Mieter eben sehr schwierig ist, die angemessene Höhe der Mietminderung zu treffen, ist zu empfehlen, dass sie die Miete zunächst unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiterzahlen. So vermeidet man, zu hoch zu mindern und so in Zahlungsrückstand zu geraten, aufgrund dessen am Ende sogar der Vermieter wiederum kündigen könnte. Die überzahlte Miete kann dann wiederum ggf. im Klagewege vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zurückgefordert werden.
10.07.2017
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