Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.
Vielfach unglückliche Vorgehensweisen in der Praxis
Ich erlebe es immer wieder, dass Mieter in der Praxis bei der Geltendmachung von Mietminderung unglücklich vorgehen. Das gilt mitunter auch dann, wenn sie von Mietervereinigungen oder sogar Anwälten vertreten werden. Um unangenehme Überraschungen oder unbefriedigende Ergebnisse zu vermeiden, lohnt es sich, die folgenden Hinweise zu beachten.
Nicht einfach Miete kürzen
Der wichtigste Hinweis für Mieter in diesem Zusammenhang: die Miete sollte nicht einfach um einen gewissen Betrag gekürzt werden. Es gibt nämlich keine genauen Bestimmungen dazu, bei welchem Mangel man in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist. Über die angemessene Höhe entscheidet letztlich immer ein Richter, wenn sich Mieter und Vermieter nicht zuvor einig werden. Der Richter wiederum wird die Höhe dann schätzen. Dabei kommt ihm naturgemäß ein gewisser Ermessenspielraum zu. Diese spätere Schätzung wird ein Mieter aber kaum genau treffen, wenn er einfach selbst die Miete in einer gewissen Höhe mindert.
Gefahr der Kündigung oder verschenktes Geld
Wer nun einfach die Miete um einen bestimmten Betrag kürzt, kann in zweierlei Hinsicht Gefahr laufen, Nachteile zu erleiden. Zum einen kann man vorsichtig vorgehen und im Zweifel einen etwas niedrigeren Betrag ansetzen, womit man dann aber riskiert, Geld zu verschenken. Wenn sich der relevante Zeitraum über mehrere Monate oder ggf. sogar Jahre erstreckt, kann das dann ein nicht ganz unerheblicher Betrag sein, der dem Mieter verloren geht. Im Zweifel ist das aber immer noch besser, als wenn man deutlich über dem Betrag der angemessenen Minderung liegt. Wenn der Vermieter dann nämlich die Minderung nicht akzeptiert und vor Gericht später festgestellt wird, dass man etwa statt der 40 %, um die man gemindert hat, nur zu einer Minderung in Höhe von 20 % berechtigt war, ist dadurch über einen Zeitraum von mehreren Monaten ein Zahlungsrückstand entstanden, der dann wiederum den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen kann. Dieses Risiko sollten und können Mieter vermeiden.
Bewährtes Vorgehen
Zu empfehlen ist deshalb, dass Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordern und damit einhergehend auch dazu, eine Mietminderung in bestimmter Höhe anzuerkennen. Sofern der Vermieter sich darauf einlässt, sind die Probleme gelöst. Tut er das nicht, klagt man als Mieter zum einen auf Instandsetzung, also Beseitigung der Mängel, und auf Feststellung der Höhe der Mietminderung. Entscheidend: Währenddessen zahlt man dann aber die Miete zunächst unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiter. Die überzahlte Miete wird dann wiederum ggf. im Klagewege vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zurückgefordert.
Optimales Ergebnis
Auf diesem Wege können Mieter das für sich optimale Ergebnis herausholen. Das mag vielleicht nicht unbedingt die Minderung in der Höhe sein, die man sich anfangs vorgestellt hat. Man riskiert aber so jedenfalls nicht, zum einen Geld zu verschenken und zum anderen sogar seine Wohnung zu verlieren.
6.7.2017
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