Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Am 1.6.2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Ziel war es im Wesentlichen, den Anstieg der Mieten einzudämmen. Diese erhoffte Wirkung konnte bisher aber so gut wie gar nicht erzielt werden. In der folgenden Serie geht es um die Gründe dafür und mögliche Lösungsansätze.
Gründe für die Unwirksamkeit der Mietpreisbremse: Im zweiten Teil der Serie zur Mietpreisbremse geht es um die Gründe dafür, dass die Mietpreisbremse die erhoffte Wirkung in der Praxis nicht entfaltet. Zu den problematischen, aber auch den gelungenen Regelungen der Mietpreisbremse im Folgenden:
Vermieter darf zuletzt vereinbarte Miete fordern: Eine Regelung der Mietpreisbremse sieht vor, dass der Vermieter jedenfalls immer die Miete verlangen kann, die der Vormieter gezahlt hat. Wäre das nicht der Fall, müsste sich der Vermieter bei einer Neuvermietung mit weniger Miete begnügen als zuvor. Eine solche Regelung dürfte aber verfassungswidrig sein. Problematisch ist sie für Mieter dennoch, da diese in der Praxis in der Regel nichts über die Höhe der vorher gezahlten Miete wissen. Mehr zu dieser Problematik bei den Lösungsvorschlägen.
Neubauten als Ausnahme: Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung bei Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals vermietet wurden. Dabei handelt es sich um eine sinnvolle Regelung. Um die verstärkte Nachfrage zu decken und weitere Preisanstiege zu verhindern, ist Wohnungsbau die beste Option.
Auch umfassende Modernisierungen ausgenommen: Weitaus problematischer ist dagegen die Ausnahme im Hinblick auf Wohnungen, die vom Vermieter vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurden. Um unter diese Ausnahmeregelung zu fallen, muss es sich um Investitionen in Höhe eines Drittels der Neubaukosten handeln oder mehr. Das Problem an der Sache: Vermieter werden dazu verleitet, Luxusmodernisierungen vorzunehmen, um nicht in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse zu fallen. Das ist vor allem bei Wohnungen lohnenswert, die vorher sehr günstig vermietet wurden und in der Folge um ein vielfaches teurer neuvermietet werden können. Das Ziel der Preisbremse wird dadurch natürlich gerade nicht erreicht. Die nachfolgend dargestellte Ausnahme für die Umlage von Modernisierungskosten ist völlig ausreichend, um einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard der Wohnungen zu erhalten.
Tatsächliche Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden: Der Vermieter ist nämlich zur Umlage der tatsächlichen Modernisierungskosten auf die neue Miete berechtigt und das auch dann, wenn damit die Grenze von 10 % über dem Mietspiegel überschritten wird und die Modernisierungskosten insgesamt nicht ein Drittel der Kosten eines Neubaus erreichen. Damit wird ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard der Wohnungen in sinnvoller Weise gesichert.
Vermieter werden bei Verstößen nicht sanktioniert: Ein weiteres Problem der Mietpreisbremse: Es sind keine Sanktionen geregelt für den Fall, dass der Vermieter gegen die Vorgaben verstößt. Das schlimmste was ihm passieren kann, ist demnach, dass er die überzahlte Miete zurückzahlen muss. Das verleitet natürlich dazu, zunächst einen Versuch ohne Beachtung der gesetzlichen Vorschriften zu starten, wenn ohnehin kein Schaden für den Vermieter droht. Vergleichbare Frage: Wie viel Steuern würden eigentlich noch gezahlt werden, wenn man im schlimmsten Fall befürchten müsste, die Steuern nachzahlen zu müssen?
Mieter in der Praxis oftmals auf verlorenem Posten: Der neue Mieter weiß nicht, wie viel Miete der alte Mieter gezahlt hat. Er hat zwar einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Dieser muss aber bei Verweigerung zunächst gerichtlich geltend gemacht werden. Außerdem: was, wenn der Vermieter den Mieter anlügt? Gerade diese Regelung führt in der Praxis dazu, dass das Instrument weitgehend wirkungslos bleibt.
Mietspiegel als Bezugsmodell problematisch: Die Bezugnahme auf den Mietspiegel bei der Ermittlung der zulässigen Miete ist aus verschiedenen Gründen problematisch. Teilweise gibt es keine (qualifizierten) Mietspiegel. Teilweise werden die bestehenden Mietspiegel von den Gerichten nicht anerkannt. Das führt zu zusätzlicher Rechtsunsicherheit.
Zu den möglichen Lösungsansätzen im dritten Teil der Serie.
26.10.2016
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