Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 –, juris.
Fachanwalt für Mietrecht zur Ausgangslage:
In der Praxis werden gelegentlich Räume zur Nutzung als Wohnung und als Gewerberaum vermietet. So werden zum Beispiel einem Rechtsanwalt Kanzleiräume vermietet mit der ausdrücklichen Genehmigung, in einem Teil der Räumlichkeiten zu wohnen. Entsteht zwischen den Mietvertragsparteien später Streit, ist häufig problematisch, ob auf das Mietverhältnis Gewerberaummietrecht oder das mieterfreundliche Wohnungsmietrecht anzuwenden ist. Die Unterschiede sind enorm. Das wird beim Kündigungsschutz deutlich. So muss der Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf einer Befristung im Gewerberaummietrecht nicht verlängern. Im Wohnraummietrecht ist schon die Befristung meistens nicht wirksam. Der Vermieter bekommt also den Mieter gar nicht aus der Wohnung.
Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Im Rahmen der zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Problematik konkretisiert und teilweise aufgehoben. Bestätigt hat der Bundesgerichtshof zunächst folgende Punkte:
1. Das Mietverhältnis ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Im ersten Fall findet Wohnraummietrecht, im zweiten Fall Gewerberaummietrecht insgesamt auf das Mietverhältnis Anwendung. Eine Aufteilung der Räumlichkeiten nach Nutzungsart und eine unterschiedliche rechtliche Bewertung verbieten sich.
2. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. Das bedeutet, in Zweifelsfällen kann sich in der Mieter auf den besonderen Schutz des Wohnungsmietrechts berufen. Das ist im Ergebnis auch konsequent, da andernfalls die Gefahr bestünde, dass zwingende mietrechtliche Schutzvorschriften des Wohnungsmieters unterlaufen werden.
3. Allein aus dem Umstand, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensunterhalt erzielt, folgt für die Bewertung als Gewerberaummietverhältnis oder Wohnraummietverhältnis nichts. Insofern ändert der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung.
Rechtsanwalt – Fazit:
Die Vertragsparteien müssen bei Vertragsschluss aber auch später bei der tatsächlichen Vertragsdurchführung die Folgen ihres jeweiligen Tuns genau beachten. Jeder Vermieter, der bereits im Rahmen des Mietvertrages oder später durch eine nachträgliche Gestattung (auch) eine Nutzung der Gewerberäume als Wohnraum gestattet, läuft Gefahr, dass später das gesamte Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist. Die Folgen sind gerade im Hinblick auf den oben beschriebenen Kündigungsschutz des Mieters evident. Aber auch im Hinblick auf künftige Mieterhöhungen ist der Vermieter auf die gesetzlichen Möglichkeiten beschränkt. Schließlich bleibt für beide Seiten eine erhebliche Rechtsunsicherheit, die regelmäßig teuer wird, weil zunächst Prozesse um die richtige Rechtsanwendung kreisen.
Nutzungsvereinbarungen, die von vornherein im Vertrag unzutreffend getroffen werden, sind unerheblich. Vereinbaren die Parteien zum Beispiel einen Gewerberaummietvertrag, obwohl klar ist, dass der Mieter die Räume (auch) als Wohnraum genutzt, findet trotzdem Wohnungsmietrecht Anwendung.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vorsicht bei Gestattung einer Wohnraumnutzung durch den Gewerberaummieter. Sie laufen hier Gefahr, dass die Räume später dem Wohnraummietrecht unterliegen. Im Zweifel empfiehlt es sich, die Einheit in zwei abgeschlossene Einheiten aufzuteilen und dann einen Wohnraummietvertrag und einen Gewerberaummietvertrag über den jeweiligen Bereich mit dem Mieter abzuschließen. Dann haben sie klare Verhältnisse.
Fachanwaltstipp Mieter:
Mieter profitieren von der Rechtsprechung. In aller Regel spielt es nur bei Streitigkeiten mit dem Vermieter eine Rolle, nach welchem Recht das Mietverhältnis zu bewerten ist. In einem solchen Fall hat man als Mieter sehr gute Karten, da jedenfalls alle Zweifelsfälle nach der jetzigen Entsprechung des Bundesgerichtshofs zu Gunsten des Mieters zu entscheiden sind. Es ist also Wohnungsmietrecht anzuwenden.
1.9.2014
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