Verbindung von Leben, Arbeiten und Freizeit
In anderen Teilen der Welt, etwa in den USA oder Asien, sind gemischte Immobilien längst die Regel. Dieser Objekttyp vereint unterschiedliche Funktionen und Wohnbereiche auf kleinem Raum. Dazu gehören Leben, Arbeiten, Einkaufen, Fitness, Essen, Unterhaltung und Weiterbildung. Im Fokus steht meist eine Hauptnutzung, beispielsweise als Hotel-, Wohn- oder Bürogebäude. Oftmals werden Serviceleistungen für die Nutzer zusätzlich angeboten.
Gemischt genutzte Objekte befinden sich überwiegend in zentralen Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Folgende Typen können unterschieden werden:
-hohe Gebäude und Wolkenkratzer – gemischte Nutzung in vertikaler Richtung, z.B. B. Omniturm in Frankfurt
-Gebäudeensembles mit gemischter Nutzung in horizontaler Richtung, z.B. REMOVE Palais an der Oper in den Münchner Bezirken
-unterschiedliche Nutzungen in einem bestimmten Gebiet, z.B. HafenCity in Hamburg
Es gibt auch andere Kombinationsmöglichkeiten, z.B. eine Kombination aus zwei Hochhäusern und einem Gebäudekomplex.
Anforderungen an die Stadt der Zukunft
Immer mehr Menschen zog es in den letzten Jahren in Städte, sei es nach Leipzig, München, Berlin oder Hamburg. Mit dem Ausbruch der Covis-19-Pandemie im März 2020 und der zunehmenden Verlagerung hin zu Remote- und mobiler Arbeit, haben einige Experten eine Trendwende gesehen. Das Landleben wird wieder interessanter, die Sanierung in Deutschland ist abgeschlossen. Aber auch in Zukunft werden Menschen in Städten arbeiten, wohnen und leben. Nicht nur die teuren Innenstadtlagen sind attraktiv für gemischt genutzte Objekte, sondern auch die Vororte und das Umland von Ballungsräumen. Sie ziehen zum Beispiel junge Leute, Familien und ältere Menschen an, weil sie Co-Working mit einem barrierefreien Leben verbinden können. Nutzer profitieren von einer zentralen Infrastruktur und kurzen Wegen zwischen Leben, Arbeiten und Freizeit.
Dies wirkt sich auch positiv auf die Umwelt aus.
Mobilität und Nachhaltigkeit spielen in der Stadt der Zukunft eine wichtige Rolle. Gemischt genutzte Immobilien entsprechen einer modernen Stadtentwicklung. Mit zunehmender Digitalisierung und der Verlagerung hin zum mobilen Arbeiten wird sich die Nutzung von Büro- und Einzelhandelsflächen verändern. Der Wohnungsbau in Deutschland unterliegt sehr vielen Restriktionen und der Einzelhandel sieht sich mit einem Wachstum des E-Commerce konfrontiert, dass durch die Pandemie und die Schließung vieler Geschäfte in den letzten Monaten noch verschärft wurde. Der Flächenbedarf der Gastronomie wird durch die Zunahme des take-away-Geschäftes ebenfalls verändern. Dies führt dazu, dass einseitig genutzte Immobilien möglicherweise nicht wirtschaftlich sind und nachts verlassene Büroparks zu Problemzonen werden können.
Vorteile der gemischten Nutzung für Investoren
Bei gemischt genutzten Immobilien profitieren Investoren von der wirtschaftlichsten Nutzung über den gesamten Tag ihrer Immobilie. Sie streuen ihr Risiko. Während die einzelnen Nutzungen weiterhin vom Marktzyklus ihrer jeweiligen Nutzungsart abhängen, werden die Auswirkungen auf den Vermögenswert insgesamt schwächer ausfallen. So bleiben die Flächen attraktiv, können schneller vermietet werden und widerstehen Liquiditätsengpässen durch deutlich kürzere Leerstandszeiten. Auch wenn das Investitionsvolumen etwas höher ist als das eines Einfamilienhauses oder Bürogebäudes, ist es dennoch möglich, ein höheres stabiles und langfristiges Einkommen zu erzielen. Das zeigte ein kürzlich veröffentlichter kombinierter Immobilien-Research-Bericht eines Münchner Hausverwalters. Teure Baugrundstücke in der Innenstadt können durch Mischnutzung rentabler werden.
Mischbauten sind daher immer eine attraktive und äußerst nachhaltige Investition.
Steigender Trend bei gemischt genutzten Gebäuden
Der Anteil gemischt genutzter Gebäude wird in Zukunft weiter zunehmen. 2017 waren es noch 5 %, 2019 waren es 8 %. Gebäude mit gemischter Nutzung sind nachhaltige Investitionen, die Wohn- oder Bürogebäude nicht ersetzen werden, aber zu einer attraktiven Anlageklasse und einer Ergänzung des Angebotes geworden sind. Sie bringen sowohl Investoren als auch Nutzern viele Vorteile. Apropos Bürogebäude: Auch sie werden mit fortschreitender Umsetzung des New-Work-Konzepts vor neue Herausforderungen gestellt. Für die neuen Arbeitswelt werden andere Büroflächen gebraucht werden.
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