Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.
Beliebte Klausel in Mietverträgen
Vermieter bedienen sich in den von ihnen verwendeten Formularmietverträgen gerne einer Klausel, nach der sie die Kündigung des Mietverhältnisses mit mehreren Mietern auch einem Mieter gegenüber mit Wirkung für alle anderen erklären können. Die Verwendung dieser Klausel ist allerdings durchaus riskant, wie ein aktuelles Urteil des Landgericht Münchens vom 12.10.2016 (Az.: 14 S 639/05) zeigt.
Der Fall
Der Vermieter hatte im zugrundliegenden Fall auf Grundlage der beschriebenen Klausel seine Kündigung unter Aufführung aller Mieter, die Parteien des Mietverhältnisses waren, an die ihm bekannte Adresse der Mieter geschickt. Was er nicht wusste: einer der Mieter war mittlerweile ausgezogen und hatte die Kündigung deshalb nicht erhalten.
Entscheidung des Landgerichts Münchens
Das Landgericht München hat nun entschieden, dass dieses Vorgehen des Vermieters nicht ausreichend sei und Mieter, die die Kündigung so nicht erhalten konnten, unangemessen benachteiligen würde. Der Vermieter hätte vielmehr den neuen Wohnsitz des entsprechenden Mieters ermitteln und diesem die Kündigung ebenfalls bekanntgeben müssen (Landgericht München, Urteil vom 12.10.2016, Az.: 14 S 639/05).
Risiko für Vermieter
Das Urteil zeigt, dass die benannten Klauseln in Mietverträgen mit Vorsicht zu genießen sind. Unterschiedliche Gerichte haben dazu unterschiedliche Auffassungen vertreten. Auf der einen Seite ist es für den Vermieter zwar vorteilhaft, wenn er mehrere Mieter in den Vertrag mit aufnimmt, da er dann die Miete bei Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners ggf. von den anderen verlangen kann. Auf der anderen Seite muss er dann rechtsgeschäftliche Erklärungen (wie z. B. eine Kündigung) auch allen Mietern gegenüber abgeben, um nicht Gefahr zu laufen, am Ende allein aus einem solchen formalen Grund die Räumungsklage zu verlieren. Selbst wenn die Kündigung ansonsten wirksam gewesen wäre, scheitert der Vermieter dann allein aus dem Grund, dass er die Kündigung nicht allen Mietern gegenüber erklärt hat.
Fazit
Die Gerichte werden in Fällen formaler Fehler des Vermieters dankbar auf diese zurückgreifen und die Klage allein aus diesem Grund scheitern lassen. Das erspart nämlich weitere aufwändige Beweiserhebungen. Für Vermieter gilt es deshalb unangenehme Überraschungen zu vermeiden und Erklärungen allen Mietern gegenüber bekannt zu machen, auch wenn dies mit zusätzlichem Aufwand verbunden ist (z. B. Anschrift ermitteln). Mieter auf der anderen Seite haben damit eine sehr reizvolle Option, die Kündigung des Vermieters auf einfach Weise scheitern zu lassen.
10.7.2017
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