Seminarveranstaltung in Velten mit Bauunternehmer Heiko Brunzel

Investition in Betongold, Immobilienpreise in Deutschland steigen, der Immobilienmarkt in Metropolen boomt – Ist Steuersparen leichtgemacht mit Immobilien-Kapitalanlagen?

In der Ofenstadt Velten, nahe Berlin fand am 30.06. 2014 in den Räumlichkeiten der Brunzel Bau Gmbh eine Diskussionsveranstaltung zum Thema: „Investition in Betongold – Steuersparen leicht gemacht?“ statt. Bauunternehmer Heiko Brunzel, seit zwanzig Jahren erfolgreich am Markt tätig begrüßt die interessierten Teilnehmer, eingeladene Kunden, Unternehmer und Mitarbeiter. Für die rechtlichen Fragen und Diskussion stand Rechtsanwalt und Fachanwalt Kim Oliver Klevenhagen, Partner der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB aus Berlin zur Verfügung.

Bauunternehmer Heiko Brunzel führt kurz in die Immobilienmarktentwicklung ein: „Die Quadratmeterpreise für Immobilien steigen kontinuierlich, wie auch die Investitionen für das Eigenheim bei der Bevölkerung laut Studien wieder auf Platz eins gerückt ist. Die Baubranche hat damit hoffentlich die Talfahrt abgeschossen und erfährt weiterhin Stabilität.“

Steuersparen in Immobilien-Kapitalanlagen?

Zeitepochen wiederholen sich oftmals. Gegen das Gute hat man keine Einwände, aber was ist mit den negativen Erfahrungen, die besonders in den neunziger Jahren viele Bundesbürger mit sogenannten Steuersparimmobilien Kapitalanlagen betroffen waren bzw. noch sind? Diese Fehler sollten auf keinen Fall wiederholt werden. Untersuchungen zufolge fielen zwischen 300.000 und 1 Million Menschen deutschlandweit Immobilieninvestments zum Opfer, weil deren Rendite weit hinter den Erwartungen zurück blieb.
Zum Zweck des Steuersparens wurden Immobilien gekauft. Wie sich dann für diese Immobilien-Kapitalanlagen Anleger oftmals schmerzlich herausstellen musst, zog dieses Modell folgeschwere Belastungen nach sich: Eine vorteilhafte Kapitalanlage sind Immobilien erst, wenn „unter dem Strich“ ein Gewinn erzielt wird, also die Immobilie mehr Vorteile als Nachteile hat. Selbst wenn, was selten der Fall ist, die monatlichen Belastungen genauso sind, wie einem dies vor dem Abschluss des Kaufvertrages versprochen worden ist, gibt es einen Umstand, der vielen nicht bekannt ist. Es handelt sich hier um die Unterschiede eines Verkaufs im sogenannten „Erstmarkt“ im Gegensatz zu dem späteren Verkauf im „Zweitmarkt“.

Eine typische Fallkonstellation sieht meistens so aus:

Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen, Immobilienrechtexperte hierzu: „Eine junges Paar möchte etwas für die Altersvorsorge tun, die wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt sind derzeit günstig, Immobilienkredite sind leicht zu erlangen. Ein sich seriös anhörender Vermittler die Investition in das „Betongold“ vor. Eine Kapitalanlage-Eigentumswohnung mit hervorragenden Wertsteigerungsmöglichkeiten soll es sein. Zwar soll für die 52-qm-Immobilie in mittlerer Wohnlage in Berlin ein Kaufpreis von 148.000,00 Euro gezahlt werden, jedoch, so der Immobilienvermittler, könne er hervorragende Verbindungen zu Banken nutzen und eine Vollfinanzierung, also eine Finanzierung ohne Eigenkapital, beschaffen. Und außerdem: Die Immobilie steigt ja ständig im Wert, man kann sie nach einem bestimmten Zeitraum mit Gewinn verkaufen. Da noch Sanierungsarbeiten an der Immobilie steuerlich angesetzt werden können, schlägt man zwei Fliegen mit einer Klappe: Man spart Steuern und kann nach Ablauf von „10 Jahren“ die Marktgewinne nutzen und die Immobilie teurer verkaufen.

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Das junge Paar schlägt zu, es geht alles reibungslos, sogar die hauseigene Bank finanziert den Kaufpreis zu hundert Prozent. Zwar ist die monatliche Belastung 30,00 Euro mehr als versprochen, aber das kann das junge Paar locker tragen. Doch dann das dicke Ende folgt vier Jahre nach dem Erwerb der Immobilie. Durch Zufall erfährt die junge Paar, dass die Immobilie nur zu etwas mehr als die Hälfte der damalig gezahlten Summe verkauft werden kann. Der Markt gibt einfach nicht mehr her. Was ist passiert?“

Erstverkauf – Zweitverkauf: Was bedeutet das für Immobilien-Käufer?

Rechtsanwalt Klevenhagen erläutert in der Diskussion die Zusammenhänge: „Der Knackpunkt liegt in der Unterscheidung der sogenannten „Erstverkäufe“ und der „Zweitverkäufe“. Während bei dem Erwerb einer Immobilie vom Bauträger auch die steuerlichen Vorteile eingepreist werden, fallen diese beim Wiederverkauf an einen neuen Käufer vollständig weg. Die Immobilie ist für einen weiteren Käufer nicht mehr so finanziell interessant wie für den Erstkäufer, der die Steuervorteile generiert. Dieser Umstand spiegelt sich auch im Kaufpreis wider. Während im sogenannten „Erstmarkt“ noch hohe Kaufpreise erzielt werden können, ist beim Wiederverkauf nur ein geringerer Verkaufspreis möglich. Vielfach kann diese Differenz auch nicht mehr durch Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt wettgemacht werden.“

Fehlerhafte Beratung zu Erst- und Zweitmarkt? – Können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden?

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen, der eine Vielzahl von Immobilien Opfer betreut hat, hierzu: „Häufig fallen Kapitalanleger aus allen Wolken, wenn sie den verringerten Wiederverkaufspreis erfahren. Dabei hätte ihnen dieser Umstand bereits im Vorfeld der Beratung vor Abschluss des Kaufvertrages mitgeteilt werden müssen. Wenn die Unterschiede zwischen Erst- und Zweitmarkt nicht mitgeteilt werden, liegt unter Umständen ein Beratungsfehler vor, der den Kapitalanleger zum Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer bzw. Vermittler berechtigt. Auch die Gerichte sprechen bei Beratungsfehlern, die bewiesen werden können, Schadensersatz zu.“

Eine rege Diskussion mit weiteren rechtlichen Fragen schloss sich der Veranstaltung an. Die Teilnehmer waren sich mit dem Veranstalter Heiko Brunzel (http://www.bauen-solide.de) einig, dass es keine Wiederholung der sogenannten „Schrottimmobilien-Epoche“ geben darf.

V.i.S.d.P.:

Heiko Brunzel
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Der Bauunternehmer Heiko Brunzel ist seit 20 Jahren erfolgreich in der Branche tätig. Heiko Brunzel hat große Erfahrungen, sowohl im öffentlichen wie auch im privaten Hochbau und verfolgt die Philosophie der umfassenden Beratung, Qualität, Kompetenz, faire Preise, Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit und Ehrlichkeit zum Kunden und den Objekten. Durch das komplexe Leistungsangebot erreicht Heiko Brunzel mit seiner Tätigkeit und Erfahrung höchste Synergieeffekte bei Sanierungen und Umbauten im Bestand.

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