ARAG Experten über den Mietvertrag aus zweiter Hand
Besonders in Großstädten wählen viele Mieter die Untervermietung der eigenen Wohnung oder einzelner Wohnräume, wenn sie längere Zeit im Ausland verbringen, Zimmer ungenutzt leer stehen, oder wenn der Hauptmieter ganz einfach dringend etwas Geld braucht. Wer als Mieter zum Vermieter wird, muss allerdings ein paar Spielregeln beachten. ARAG Experten nennen die wichtigsten:
Erlaubnis dringend einholen
Es gibt wenige Gründe, weshalb ein Vermieter seinem Mieter die Untervermietung versagen könnte. Hat der Mieter nachweisbar ein „berechtigtes Interesse“, wie beispielsweise wirtschaftliche oder persönliche Gründe, kann er von dem Vermieter die Zustimmung verlangen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn nicht die ganze Wohnung, sondern nur ein Teil vermietet wird und wenn die Wohnung dadurch nicht überbelegt ist. Ausreichend ist es zum Beispiel, bei einem Auslandsaufenthalt einen Raum für sich selbst bzw. das eigene Hab und Gut zu behalten. Aber Achtung: Vor Einzug des Untermieters muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Dazu hat der Mieter mitzuteilen, weshalb und an wen er untervermieten möchte. Passiert das nicht, so die ARAG Experten, kann der Vermieter dem Mieter kündigen. Der Untermieter kann dann ebenfalls seine Koffer packen. Dieser sollte sich also im eigenen Interesse die Erlaubnis des Vermieters zeigen lassen. Wer eine Wohnung bereits mit dem Ziel anmietet, sie später mit einem Untermieter zu teilen, hat schlechte Karten; der Vermieter muss seine Einwilligung in diesem Falle nicht geben. Die Notwendigkeit zur Untervermietung darf erst nach der Vertragsunterzeichnung entstehen.
Mietrecht für Unter(ver)mieter
Wie ein normaler Mieter genießt auch der Untermieter einen „Kündigungsschutz“, wenn die Wohnung als Ganzes vermietet wurde. Der Hauptmieter ist dann in der Regel an eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende gebunden. Darüber hinaus muss er bei der Kündigung ein berechtigtes Interesse nachweisen. In den meisten Fällen ist das der Eigenbedarf. Wurde nur ein Teil der Wohnung untervermietet, braucht der Hauptmieter keinen Grund für seine Kündigung. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann allerdings um drei Monate. Und hat eine Einzelperson ein möbliertes Zimmer zum „vorübergehenden Gebrauch“ angemietet, ist eine Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Einen Kündigungsgrund muss der Hauptmieter seinem Untermieter in diesem Fall nicht liefern. Laut Auskunft von ARAG Experten muss der Hauptmieter die Vermietererlaubnis erneut einholen, wenn er an eine andere Person untervermieten will. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vermieter eine pauschale Genehmigung erteilt hat. Die Miethöhe ist frei zwischen dem Haupt- und Untermieter auszuhandeln. Als faire Berechnungsgrundlage bietet sich der vom Hauptmieter zu bezahlende Quadratmeterpreis an. Ist das Zimmer oder die Wohnung möbliert, ist ein Aufschlag gerechtfertigt.
Geteilte Wohnung – volle Haftung
Mit einem Untermieter kann sich ein Mieter auch zahlreiche Probleme einhandeln. Zahlt dieser seine Miete nicht oder richtet er Schaden in der Wohnung an, steht der Mieter ganz alleine dafür gerade. Als Hauptmieter ist nur er gegenüber dem Vermieter für die regelmäßige Mietzahlung verantwortlich und er hat die Reparaturkosten im Schadensfall zu tragen. Auch die Haftpflichtversicherung des Mieters hilft hier nicht, informieren ARAG Experten: Schäden, die der Untermieter verursacht, sind nicht versichert. Auch wenn der Untermieter die Hausgemeinschaft durch Lärm belästigt, bekommt der Hauptmieter den Ärger. Er muss den Störenfried zur Ordnung rufen. Gelingt ihm das nicht, kann ihm die Kündigung drohen.
Vorgetäuschte Untervermietung
Mieter sind nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters die gesamte Wohnung dauerhaft zu vermieten. Zieht der Mieter aus und der Untermieter hat die Wohnung de facto übernommen, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Besonders in begehrten Innenstadtlagen werden Wohnungen, die vor vielen Jahren zu günstigen Konditionen angemietet wurden, gerne unter der Hand weitergegeben. Der Vermieter wird so um Einnahmen gebracht, die er vielleicht durch eine lukrative Neuvermietung erzielt hätte. Kommt die unbefugte Untervermietung ans Licht, kann es für den Mieter teuer werden, informieren die ARAG Experten. Der Vermieter kann von ihm Schadenersatz fordern. Zwar muss er beweisen, dass er über den Umfang der Untervermietung getäuscht wurde, aber als Beweis reicht hier manchmal schon ein aufgeklebtes Namensschild.
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