Wenn in einem Wohnraummietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter “die Betriebskosten” zu tragen hat, kann der Vermieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung umlegen.
Urteil des BGH vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15
In einem 2007 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung hieß es, dass auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) Vorauszahlungen zu leisten waren. Art und Umfang der Betriebskosten sollten sich nach der Zweiten Berechnungsverordnung richten. Diese Anlage 3 war bereits seinerzeit aufgehoben. Der Betriebskostenkatalog war in der Betriebkostenverordnung enthalten, die Anfang 2004 in Kraft getreten ist. Die Mieter zahlten nach Kündigung des Mietverhältnisses im Jahr 2012 etliche Monate die Miete nicht. Im Hinblick auf die Nebenkosten verteidigten sie sich damit, dass diese nicht wirksam umgelegt waren, und erklärten im Hinblick auf die Kaltmiete die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch auf Rückerstattung der in den vergangenen Jahren gezahlten Betriebskosten. Die Vermieter klagten die ausstehende Miete nebst Betriebskosten ein.
Rechtsprechung der Instanzen zu den Betriebskosten
Während in der ersten Instanz die Vermieter Erfolg hatten, wies das Landgericht in der zweiten Instanz die Klage ab. Die 2007 erfolgte Bezugnahme auf die damals schon aufgehobene Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung sei unwirksam. Auch der Zusatz “in ihrer jeweils geltende Fassung” ändere hieran nichts. Die Regelung im Mietvertrag sei unklar, auch § 2 der Nachfolgerregelung in der Betriebskostenverordnung könne nicht herangezogen werden. Die Mieter seien nicht zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet gewesen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Revision der Vermieter gegen diese Entscheidung hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass er in der Vergangenheit einen Verweis auf Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung akzeptiert habe. Es sei auch ohne Bedeutung, dass diese Vorschrift durch die Betriebskostenverordnung ersetzt worden sei. Die Bestimmungen im Mietvertrag seien dahingehend auszulegen, dass Mieter die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Der Begriff der Betriebskosten sei seit Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch das Gesetz in § 556 BGB definiert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebkosten ausgegangen waren, bestanden nicht. Durch den Verweis im Mietvertrag auf die jeweils gültige Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung sei klar, dass auf den jeweils gültigen Betriebkostenkatalog verwiesen werden sollte. Dass die Anlage 3 anlässlich des Abschlusses des Mietvertrags bereits außer Kraft getreten sei, sei eine unschädliche Falschbezeichnung.
Die Regelung sei auch nicht intransparent im Sinne des § 307 BGB, vielmehr sei der Begriff der Nebenkosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im darin enthaltenen Katalog erläutert. Es könne davon ausgegangen werden, dass er dem durchschnittlichen Mieter hinreichend bekannt ist. Eine andere Beurteilung komme allenfalls dann in Betracht, wenn durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, dass etwas anderes gemeint sein könne.
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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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Author: PM-Ersteller
