Wohnungswirtschaft sicherte über 6.500 Arbeitsplätze pro Jahr
Thüringens Wohnungswirtschaft sichert Jobs. Das macht der aktuelle Jahresbericht der unternehmerischen Wohnungswirtschaft des vtw. deutlich. 2.740 Beschäftigte (davon 100 Azubis) waren allein 2013 in der Wohnungswirtschaft angestellt. Über die Investitionen des vtw. konnten zusätzlich 3.810 Arbeitsplätze in Thüringens Unternehmen gesichert werden. Damit sorgten Mitgliedsunternehmen des vtw. insgesamt für 6.550 Beschäftigte. Als starker Partner der Wirtschaft zeigten sich die 198 Mitgliedsunternehmen auch, indem sie erneut ihre Investitionen in den Thüringer Wohnungsmarkt erhöhten. 2013 gab es einen Anstieg der Investitionen um 7,6 Prozent auf 324 Mio. Euro. Seit 1991 investierten die Unternehmen gesamt über 11 Mrd. Euro. Davon beliefen sich 6 Mrd. Euro auf Modernisierungen, über 4 Mrd. Euro auf Instandhaltungen und 795 Mio. Euro auf Neubau. Über 80 Prozent der Investitionen kamen regionalen Unternehmen zu Gute. Die Erwartungen für das kommende Jahr allerdings sind gedämpft. Regelungen zu “Mietpreisbremsen” und die Anforderungen der Energieeinsparverordnung EnEV sorgen bei den vtw.-Unternehmen für Zurückhaltung.
Die vtw. Mitglieder Zahlen 2013 im Überblick
– Investitionen gesamt: 324 Mio. Euro (2012: 309 Mio. Euro) 2014 vorauss. 356 Mio. Euro
– Investitionen Wohnungsneubau: 63 Mio. Euro (2012: 49 Mio. Euro) 2014 vorauss. 96 Mio. Euro.
– Neubau: 372 Wohnungen (2012: 284)
– Anteil umfassend modernisierter und neuer Wohnungen am Gesamtbestand: 69 Prozent (2012: 67; 2003: 50 Prozent)
– Anteil unsanierter Wohnungen am Gesamtbestand: 8 Prozent (2012: 8 Prozent; 2003: 22 Prozent)
– durchschnittliche Nettokaltmiete: 4,64 Euro/qm (2012: 4,60 Euro/qm) Vorauszahlung für kalte Betriebskosten: 1,04 Euro/qm (2012: 1,02 Euro/qm)
– Vorauszahlung für warme Betriebskosten: 1,14 Euro/qm (2012: 1,08 Euro/ qm)
Thüringen hat genügend Wohnungen: Die 2. Leerstandswelle steht bevor
Der Freistaat verfügt laut jüngstem Zensus über eine Leerstandsquote von 7 Prozent und liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 4,5 Prozent. Allerdings sind die Unterschiede innerhalb Thüringens so hoch, wie in kaum einem anderen Bundesland. Während Jena nur 1,9 Prozent Leerstand hat, stehen im Altenburger Land mehr als 12 Prozent der Wohnungen leer. “Es gibt keine Wohnungsnot – nur eine veränderte Nachfrage”, betont Hans-Joachim Ruhland, Vorstand des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vtw. und sieht auch künftig keine Wohnungsnot. Denn Thüringen verliert aktuell immer noch Einwohner. In den letzten 25 Jahren verringerte sich beispielsweise die Zahl der Thüringer um 560.000. Bis 2030 sollen es sogar 880.000 weniger sein.
Bestätigt wird die Wahrscheinlichkeit einer 2. Leerstandswelle in Thüringen durch eine Umfrage des vtw. bei seinen Mitgliedern. Danach gibt es für 44 Prozent der leer stehenden Wohnungen im Verbandsgebiet schon jetzt keine Nachfrage – nur 25 Prozent des Leerstandes ist durch normalen Umschlag wie Modernisierung oder Mieterwechsel zu erklären.
Jugend und Wachstum: “Schwarmstädte” sind Thüringens Inseln
Parallel mit dem Rückgang der Einwohner kämpft Thüringen mit einem zweiten Problem: Der Demografie. Nur 13,1 Prozent aller Thüringer sind jünger als 18 Jahre (Deutschland: 16,4 Prozent). Dafür liegt der Anteil der über 65-Jährigen mit 23,2 Prozent (Deutschland: 20,6 Prozent) über dem Bundesdurchschnitt. Diese Entwicklung hat Auswirkungen auf die gesamte Immobilienwirtschaft in Thüringen. Denn die immer weniger werdenden Jugendlichen ballen sich als “Schwarm” in den Wohnungen Erfurts, Jenas und Weimars, während das Durchschnittsalter z.B. im Kyffhäuserkreis bis 2030 um 9 Jahre ansteigt.
Erfurt, Jena und Weimar sind als “Schwarmstädte” übrigens nicht nur die Gebiete Thüringens mit den jüngsten Einwohnern, sondern auch die einzigen mit einem gesunden Wachstum. Dass selbst hier sich der Wohnungsmarkt auf einem normalen Maß bewegt, belegen Fluktuationszahlen in Höhe von 10 Prozent aus Jena. “Wenn ein Wohnungsmarkt wirklich knapp wäre, könnte dieser Wohnungswechsel nicht stattfinden”, betont dazu Hans-Joachim Ruhland vom vtw. Leerstand allein ist für ihn kein Kriterium, um einen Wohnungsmarkt umfassend zu beschreiben.
Mietpreisbremse: Der Peripherie werden Chancen genommen
“Eine Mietpreisbremse, wie sie von der Politik gefordert wird, verschärft die Probleme in den sogenannten Schwarmstädten”, betont Hans-Joachim Ruhland, Vorstand des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vtw. Unwirtschaftlich niedrige Mieten schrecken nicht nur Investoren ab, sondern sie sorgen auch dafür, dass junge Leute keinen Grund sehen, in alternative Standorte auszuweichen. Damit wird dem Umland seine einzige Chance zur Regenerierung genommen, so der vtw. Der Verband fordert deshalb neue Strategien zur engeren Verzahnung der Städte mit dem Umland. Denn in Thüringen leben immer noch 65,1 Prozent der Einwohner in Gemeinden mit weniger als 1.000 Einwohnern (Deutschland: 36,8 Prozent). “Der Freistaat darf sich nicht nur auf Weimar, Erfurt, Jena konzentrieren und die Gemeinden im Land dabei vergessen”, fordert Hans-Joachim Ruhland.
Energiepreisbremse ist nötig: Strom und Heizung sorgen für Kosten-Explosion
Der vtw. weist in seinem aktuellen Bericht der Thüringer Wohnungswirtschaft darauf hin, dass die Realmieten nicht steigen. Denn während die Inflationsrate sich seit dem Jahr 2000 um 25 Prozent erhöhte, stiegen die Nettokaltmieten bundesweit nur um 17 Prozent. Im Vergleich dazu: Gas, Öl und andere Haushaltsenergie kletterten im gleichen Zeitraum um 112 Prozent! Der vtw. schlägt hier statt Mietpreis- eine Energiepreisbremse vor.
Mieter bezahlen Energiewende: bis zu 65 Prozent Preissteigerung
Bezahlbare Miete ist eine Grundforderung der Politik genauso wie die Realisierung der Energiewende. Diese Last kann die Immobilienwirtschaft laut vtw. nicht allein schultern. Denn die Preise für energetische Dämmung und andere Materialien stiegen in den letzten 14 Jahren um bis zu 65 Prozent. Als Folge der baulichen Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung EnEV 2014 müssten z.B. die Mieten um 2,35 Euro/m² erhöht werden, damit das Immobilienunternehmen kein Minusgeschäft macht. “Die Einkommen der Thüringer aber lassen solche Mieterhöhungen nicht zu”, beschreibt Hans-Joachim Ruhland das Dilemma. Schon jetzt decken die Nettokaltmieten gerade so die Kosten der Vermieter, die außerdem langfristige Rückstellungen für Instandhaltung und Erneuerung schultern müssen.
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Im vtw. haben sich derzeit 198 Mitgliedsunternehmen, darunter 174 Wohnungsunternehmen. Die vtzw.-Mitgliedsunternehmen bewirtschaften rund 270.000 Wohnungen. Fast ausschließlich handelt es sich dabei mit 252.500 Wohnungen um eigenen Bestand der Unternehmen. Rund 17.500 Wohnungen werden für Dritte, teils in der Wohneigentumsverwaltung, betreut.
Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V.
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