Wie jedes Jahr fragen sich viele betroffene Mieter: Wer muss für die Wasserschäden durch ein Unwetter nach heißen Sommertagen zahlen? Wasserschäden nach Unwettern sehen typischerweise so aus: überschwemmte Kellerräume, zerstörte Gefriertruhen mit verdorbener Tiefkühlkost, aufgequollenes Parkett, durchnässte Tapeten und Wände, eingelaufene Teppichböden.
Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel unter Mitarbeit von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin:
1. Wer beseitigt die Wasserschäden in meiner Wohnung?
Ist Ihre Wohnung durch die Beschädigungen gebrauchsuntauglich und handelt es sich beim Teppich beispielsweise um mitvermietete Gegenstände, haben Sie gegenüber Ihrem Vermieter einen Anspruch auf Instandsetzung. Das bedeutet, der Vermieter muss den Wasserschaden beseitigen und die Umgebung wieder malermäßig instand setzen und den Teppich erneuern.
2. Wie sieht es mit Mietminderung aus?
Für die Zeit, in der Sie wegen der Unwetterschäden in Ihrem Gebrauch der Wohnung eingeschränkt sind, ist auch die vertraglich vereinbarte Miete gemindert. Das bedeutet, Sie schulden Ihrem Vermieter weniger Miete als in Ihrem Vertrag steht. Da jedoch die Höhe der Mietminderung nicht von vorherein mit festen Prozentsätzen bestimmbar ist, empfehle ich, weiterhin in voller Höhe die Miete an Ihren Vermieter zu zahlen und ihm gleichzeitig schriftlich mitzuteilen, dass diese und weitere Zahlungen unter Vorbehalt erfolgen, solange die Mängel noch vorliegen. Behalten Sie gleich einen bestimmten Prozentsatz Ihrer Miete ein und verschätzen sich bei den von Ihnen gewählten Prozenten für die Mietminderung, riskieren Sie womöglich eine wirksame Kündigung Ihrer Wohnung und eventuell eine folgende, berechtigte Räumungsklage. Hierzu hat bereits der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 entschieden. Lassen Sie sich bei der Klärung über die konkrete Höhe der Mietminderung beraten und eventuell auch vertreten bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche beim Vermieter.
3. Gibt es Aufwendungsersatz, wenn ich schnell selbst handeln muss?
In der Extremsituation eines Unwetters ist es jedoch schon meist angezeigt, dass Sie beispielsweise die Überschwemmungsschäden schnell selbst beseitigen. In einer solchen Lage, in der sozusagen Gefahr in Verzug besteht, können Sie vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen. Aber nur wenn derart schnelles Handeln zur Vermeidung weiterer Schäden notwendig ist, muss nicht erst auf die Aktivitäten des Vermieters gewartet werden. Befürchten Sie, dass durch die Überschwemmungsschäden beispielsweise eine weitere Durchfeuchtung des Hauses und eine Verletzung der Bausubstanz drohen und Sie fangen an, die Wassermasse aus dem Kellerraum zu schöpfen, dann können Sie später bei Ihrem Vermieter im Rahmen von Aufwendungsersatz beispielsweise geleistete Arbeitsstunden oder eingesetzte Materialien wie Handtücher oder Wischtücher erstattet verlangen.
4. Wer ersetzt mir meine Gefriertruhe und die verdorbenen Tiefkühlerbsen?
Schadenersatz für die beschädigte Gefriertruhe und die verdorbenen Lebensmittel können Sie gegenüber Ihrem Vermieter nur geltend machen, wenn ihm ein Verschulden vorzuwerfen ist. Bei einem Unwetter handelt es sich nämlich um ein Extremwetterereignis. Auf ein solches Wetterereignis hat Ihr Vermieter keinerlei Einfluss. Das bedeutet für Sie als Mieter, dass Sie bei Vorliegen eines Extremereignisses keinen Schadenersatz wegen eines vorwerfbaren Verschuldens Ihres Vermieters geltend machen können.
5. Welche Versicherung zahlt bei Unwetterschäden?
a. Hausratversicherung
Für Unwetterschäden an Ihren eigenen Gegenständen könnte jedoch im Rahmen Ihrer bestehenden Hausratversicherung Versicherungsschutz bestehen. Hierzu muss jedoch ein versichertes Ereignis eingetreten sein. In der Hausratversicherung sind regelmäßig Schäden durch Ereignisse von Leitungswasser, Feuer, Sturm und Hagel abgesichert. Bei Unwettern kommt das versicherte Ereignis Sturm in Betracht.
Unter dem Begriff Sturm fallen in der Versicherungsbranche Luftbewegungen mit einer Windstärke 8. Diese Windstärke dürfte bei einem Unwetter mit orkanartigen Böen durchaus erreicht werden. Sie erhalten verlässliche Auskünfte zu zurückliegenden Windstärken an Ihrem Wohnort über den Deutschen Wetterdienst.
b. Elementarschadenversicherung
War die Luftbewegung jedoch schwächer als Windstärke 8, werden Sie über die „normale“ Hausratversicherung keinen Versicherungsfall anmelden können, es sei denn, Sie haben auch eine zusätzliche Elementarschadenversicherung abgeschlossen.
Eine solche Zusatzversicherung deckt zusätzliche Risiken, wie Überschwemmung, Hochwasser, Erdfall, Erdrutsch, Erdbeben, Schneedruck, Lawinen und teilweise auch Blitzschlag und Starkregen ab. Hier lohnt es sich definitiv, die eigenen Versicherungsunterlagen zu prüfen.
Die Höhe von Erstattungsleistungen, also ob Sie Neupreise oder nur die gemeinen Werte ersetzt bekommen, richtet sich danach, wo die beschädigten Gegenstände aufbewahrt wurden. Für eine Gefriertruhe, die zwar im Keller stand, aber in ständiger Benutzung war, müsste der Neupreis angesetzt werden. Für Ihre alten Holzklappstühle, die Sie höchstens noch für eine Gartenparty als zusätzliche Sitzgelegenheiten benutzen würden, dürfen Sie nicht mehr als mit der Erstattung des gemeinen Wertes, also quasi mit Flohmarktpreisen rechnen.
c. Gebäudeversicherung
Haben Sie aber weder eine eigene zusätzliche Elementarschadenversicherung oder liegt kein versichertes Ereignis über Ihre Hausratversicherung vor oder aber Sie haben gar keine Hausratversicherung, dann könnte noch die Möglichkeit in Betracht kommen, Ansprüche über die Gebäudeversicherung Ihres Vermieters anzumelden. Die Gebäudeversicherung bietet Versicherungsschutz für das Gebäude und seine Bestandteile gegen die schon oben aufgeführten Gefahren Leitungswasser, Feuer, Sturm und Hagel und sonstige Elementarschäden. Voraussetzung ist jedoch, dass Ihr Vermieter die Gebäudeversicherungsprämie als Betriebskosten direkt oder verdeckt auf Sie umgelegt hat und Sie somit anteilig die Prämie für die Gebäudeversicherung mitzahlen. Dann könnten Sie beispielsweise Beschädigungen an selbstangebrachten Tapeten oder an selbst verlegten Laminatfußboden, die dann als Zubehör oder Bestandteil des versicherten Gebäudes gelten, ersetzt verlangen. Hier sollten jedoch die Versicherungsunterlagen beim Vermieter abgefragt und genau geprüft werden.
11.06.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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