Valeri Spady, Geschäftsführer der DFK Construction AG, spricht im Interview über die schwierige Lage der Baubranche und wie mögliche Lösungen aussehen könnten.
Immer mehr Bauunternehmen und Projektentwickler geraten in Schieflage, fast täglich werden neue Insolvenzen bekannt. Hohe Materialpreise, hohe Zinsen und der Einbruch bei den Aufträgen für Neubauten setzen die Branche unter Druck. Die Baubranche steckt in einer schweren Krise. Als eines der größten Bauunternehmen in Norddeutschland ist die DFK Construction AG ebenfalls betroffen, baut aber im Gegensatz zu vielen anderen seit Beginn der Krise in unverminderter Geschwindigkeit weiter. Wir haben den Geschäftsführer, Valeri Spady, gefragt, wie das möglich ist, wie es um die Baubranche im Allgemeinen steht und wie die Lösungen aussehen könnten.
Herr Spady, wie steht es aktuell um die Baubranche?
Wir erleben aktuell eine der größten Krisen in diesem Bereich überhaupt. Es vergeht kaum ein Tag, an dem nicht ein Unternehmen in die Insolvenz gerät. Aus Bankenkreisen habe ich erfahren, dass circa 40 Prozent der Unternehmen aus der Immobilienbranche in die Intensivbetreuung gerutscht sind. Das bedeutet, dass die Banken ein erhöhtes Ausfallrisiko für ihre Kredite sehen. Vor allem Projektentwickler sind betroffen, denn diese haben mit zwei großen Problemen zu kämpfen.
Welche Probleme sind das?
Auf der einen Seite sind das die Preissteigerungen und auf der anderen Seite die erhöhten Eigenkapitalquoten bei den Finanzierungen. Material und Energie sind nach wie vor teuer, obwohl die Gründe für die enormen Steigerungen inzwischen teilweise wieder weggefallen sind. So müssen wir feststellen, dass Lieferanten immer noch einen Energiezuschlag nehmen. Dieser ist nicht mehr gerechtfertigt.
Was sind die Auswirkungen daraus?
Wir sprechen für das Material von dauerhaften Steigerungen im Bereich von 20 bis 30 Prozent im Vergleich zu 2020. Dazu treiben die Mauterhöhung und die Aufnahme sämtlicher Fahrzeuge über 3,5 Tonnen in die Mautpflicht die Preise in die Höhe. Unsere Selbstkosten haben sich insgesamt um 30 bis 40 Prozent erhöht, obwohl wir den gesamten Bau einer Immobilie selbst darstellen. Wer mit Fremdfirmen arbeitet, sieht sich mit Herstellungskosten pro Quadratmeter zwischen 4.000 und 5.000 Euro konfrontiert. Ich habe gerade ein Projekt in der Analyse, in dem der Quadratmeterpreis für die Herstellung 5.000 Euro bereits überschritten hat. Das ist im Verkauf nicht mehr darstellbar. Viele Projektentwickler verzweifeln daran, da die Projekte so nicht mehr wirtschaftlich sind.
Sie sprachen von einem höheren Eigenkapitalbedarf bei den Finanzierungen. Wie kommt es dazu?
Die Banken wissen um die Preissteigerungen im Immobilienbereich und auch darum, dass diese nicht an den Endkunden weiterberechnet werden können. Weil dadurch die ursprünglich für die Projektfinanzierung erstellten Kalkulationen nicht mehr passen, verlangen die Banken bei der Verlängerung der Kredite 30 Prozent mehr Eigenkapital. Das ist für viele Unternehmen schlichtweg nicht darstellbar. Denn die meisten finanzieren das Eigenkapital ebenfalls fremd. Bei den aktuell hohen Zinsen ist das wirtschaftlich nicht mehr möglich.
Wie sieht es bei den staatlichen Rahmenbedingungen aus? Die aktuelle Bundesregierung hat mit den schlechten Ergebnissen bei der Europawahl einen heftigen Dämpfer erhalten. Zu Recht?
Für die Baubranche kann ich nur sagen: Absolut zu Recht! Das Vorgehen ist derart planlos, dass ich dafür keine Worte mehr finde. Das schlimmste Beispiel sind die KfW-Förderungen. Da werden Förderungen angekündigt und aufgelegt. Danach planen wir dann unsere Projekte und am Ende gibt es die Förderung nicht, weil das Geld ausgegangen ist. Das Problem daran ist: Gegebenenfalls war das Projekt nur aufgrund der KfW-Förderung rentabel. Wir haben das bei der Erweiterung unserer Zentrale und unserem Projekt in Bad Rodach selbst erlebt. Bei beiden haben wir keinen Cent der geplanten Förderung erhalten. Das führt dazu, dass die Branche keinerlei Planungssicherheit hat und dementsprechend einfach keine neuen Projekte mehr beginnt. Denn Ausfälle in Millionenhöhe können sich die Unternehmen nicht dauerhaft leisten.
Zusätzlich drücken die hohen Zinsen für die Projektfinanzierung. Welche Auswirkungen hat das?
Die meisten Finanzierungen sind variabel abgeschlossen worden. Das bedeutet Euribor plus zwei Prozent. Euribor ist der variable Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Vor drei Jahren lag der Euribor bei null Prozent. Heute liegt er bei vier. Das bedeutet, wo ich für eine Finanzierung mit einem Volumen von zehn Millionen Euro vorher pro Jahr Kosten von 200.000 Euro hatte, sind es jetzt 600.000 Euro. Bei der Laufzeit eines Projektes über mehrere Jahre kommen allein dadurch Mehrkosten in Millionenhöhe zusammen.
Dadurch müssen doch Preise entstehen, die die Kunden nicht mehr zahlen können.
Genauso ist es. Zusammengerechnet kommen wir mit Materialpreisen, den Lohnsteigerungen und den gestiegenen Finanzierungskosten auf Preissteigerungen in der Herstellung von circa 30 Prozent. Da die meisten Projekte mit 25 Prozent Gewinnmarge kalkuliert werden, geht kein Projekt mehr auf. Die Preissteigerungen können wir nicht zurückdrehen. Von Lieferanten kriege ich noch zu hören, dass wir froh sein können, dass in diesem Jahr nicht wieder erhöht wird. Wir selbst haben darauf reagiert, in dem wir unsere Bauprozesse massiv beschleunigt haben und über eine eigens gegründete Einkaufsgesellschaft direkt bei den Produzenten einkaufen. Damit konnten wir unsere Selbstkosten stark reduzieren und die Verkaufspreise unserer Immobilien einigermaßen stabil halten.
Das sind alles interne Optimierungen, aber was muss sich an den Rahmenbedingungen ändern, damit es in der Baubranche wieder bergauf geht?
Die Politik ist gefordert! Die Wirtschaft darf nicht mehr alleingelassen werden. Einer der wichtigsten Punkte ist die Planungssicherheit bei den staatlichen Förderungen. Wenn diese angeboten werden, müssen sie auch sicher fließen. Außerdem muss aus meiner Sicht die Bindung der Förderungen an überzogene Energiestandards aufgehoben werden.
Aber sind die Energiestandards nicht äußerst wichtig, um den Klimawandel zu stoppen?
Natürlich, aber hier muss trotzdem “die Kirche im Dorf bleiben”. Denn wenn die Politik die Bauwirtschaft vor die Wand fährt, wer soll die Energiekonzepte dann in den nächsten Jahren umsetzen?
Wie wäre ihr Vorschlag?
Die Energiestandards müssen runter! Der frühere KfW-Standard 55, nach dem sowieso jeder baut, ist aus meiner Sicht vollkommen ausreichend. Dazu müssten Themen wie Erneuerbare Energien und Nachhaltigkeit ganz aus dem Bereich der Förderungen verschwinden. Denn zum einen sind die Anforderung absolut kompliziert und zum anderen gibt es kaum Experten, die den Nachhaltigkeitsfaktor berechnen können. Zudem ist es enorm teuer, den geforderten Standard der Nachhaltigkeit zu erreichen. Bei den Erneuerbaren Energien verhält es sich ähnlich.
Was meinen Sie damit?
So lange die meisten Stadtwerke nicht in der Lage sind, Energie aus erneuerbaren Quellen zur Verfügung zu stellen, kann dies nicht Grundlage einer Förderung im privaten Bereich sein. Da wäre das Fördergeld besser aufgehoben, wenn die Stadtwerke damit befähigt werden würden, grüne Energie zu liefern. Denn erst dann kann ich, wenn zum Beispiel Fernwärme genutzt werden soll, die Förderung mit dem Zusatz Erneuerbare Energien beantragen. Insgesamt müssen sich insbesondere die Grünen von ihrer idealistischen Politik verabschieden. Denn was die Grünen da veranstalten, ist außerordentlich fatal.
Was muss noch passieren?
Zusätzlich müssen die Energiepreise für die Produktion der Baumaterialien durch besondere Tarife begrenzt werden. Hier sind erste Schritte gegangen, aber das ist noch nicht genug. Denn es reicht nicht aus, der Industrie Energiesubventionen zu geben. Die Produzenten müssen auch verpflichtet werden, diese weiterzugeben. Außerdem müssen die Zinsen runter, mindestens wieder zurück auf drei Prozent, damit die Nachfrage nach Immobilien wieder steigt. Erst dann wird sich der Markt wieder normalisieren. Damit meine ich nicht auf das völlig überdrehte Niveau, das bei einem Prozent Zinsen herrschte, sondern auf das Niveau davor.
Bei den Zinsen ist der Turnaround bereits erfolgt. Wie bewerten Sie das?
Die EZB hat erstmals seit langem wieder den Zinssatz gesenkt. Das ist ein gutes Zeichen. Dieser Trend wird sich aus meiner Sicht in den kommenden Monaten fortsetzen, so dass wir mit etwas Glück zum Ende des Jahres im Euribor circa bei drei Prozent liegen. Der Gesamtzinssatz würde dadurch von sechs auf fünf Prozent fallen. Dass wir nochmal einen Euribor bei null Prozent erleben, glaube ich nicht. Ich denke, dass sich die Zinsen bei insgesamt vier Prozent einpendeln werden. Das wäre akzeptabel. Zu bedenken ist aber auch: Wer kein Eigenkapital hat, kann aktuell im Grunde keine Projekte entwickeln. Es sei denn, er hat ein unglaublich günstiges Grundstück mitten in einer Metropole gekauft.
Grundstück ist ein gutes Stichwort – denn ohne Grundstücke keine Bauprojekte. Wie ist hier der Stand?
Schnäppchen gibt es aktuell nicht auf dem Markt. Allerdings kehren langsam auch die Verkaufspreise in die Realität zurück. Zunehmend werden Eigentümer ihre Grundstücke nicht zu den gewünschten Preisen los. Wir merken, dass sich das Preisniveau nach unten bewegt. Die Preise sind immer noch nicht realistisch, aber das wird kommen.
Warum dauert es so lange, bis bei den Grundstücksverkäufern in Sachen Verkaufspreise die Realität einkehrt?
Erst, wenn eine Immobilie über einen langen Zeitraum nicht verkauft wird, sinkt der Preis. Mir wurde vor zwei Jahren ein Grundstück in Hamburg für 5,5 Millionen Euro angeboten. Dieses ist bis heute nicht verkauft, auch nicht für den aktuellen Preis von drei Millionen Euro. Grundstücke in guten Lagen sind nach wie vor beliebt und werden auch weiterhin zu hohen Preisen weggehen. Aber alle anderen werden über kurz oder lang von ihren hohen Preisvorstellungen herunterkommen müssen. Das wird aber aus meiner Sicht noch mindestens zwei Jahre dauern. Letztendlich sind oft die Gemeinden die Preistreiber in der ganzen Geschichte. Denn sie sind meist die Eigentümer der Baugrundstücke. Hier kann ich die hohen Preisvorstellungen am wenigsten verstehen. Denn die Gemeinden profitieren sowieso schon von den vielerorts gestiegenen Grunderwerbsteuern. Zugleich kommt den Gemeinden die Aufgabe zu, den Bau von Wohnraum zu ermöglichen. Die Preise und diese Aufgabe müssen aber wieder zusammenpassen.
Und die Baubranche selbst? Wie sehen Sie hier die Entwicklung?
Die Baubranche wird sich selbst bereinigen. Denn die steigende Zahl an Insolvenzen ist nach meiner Meinung erst der Anfang. Zuerst trifft es dabei immer die Unternehmen, die selbst in der Hochzeit der Immobilienbranche nicht rentabel liefen oder schlecht organisiert waren. Projektentwickler wird es auch noch treffen. Noch leben viele von den guten Ergebnissen der vergangenen Jahre, aber irgendwann sind die Rücklagen aufgebraucht. Die wirkliche Insolvenzwelle kommt erst noch.
Was bedeutet das für die Bauunternehmen?
Durchhalten, abwarten und gute Angebote aufsammeln! Wer dann noch da ist, wird nicht mehr nur in B-Lagen, sondern auch in Top-Lagen wieder rentable Projekte realisieren können.
Sie erwähnten bereits die Banken, die mehr Eigenkapital für die Finanzierung verlangen. Welche Rolle spielen sie?
Die Banken bleiben ein Unsicherheitsfaktor! Hier könnte im schlimmsten Fall sogar wieder eine Bankenkrise drohen. Denn, wenn die Immobilienunternehmer in die Insolvenz gehen, müssen die Banken ihre Darlehen abschreiben. Zusätzlich halten die Banken Anleihen zu günstigen Zinssätzen. Diese werden sie bei den aktuell hohen Zinsen nicht los. In Amerika sind dadurch bereits kleinere Banken in Geldnot geraten. Für Deutschland sehe ich die Gefahr zwar nicht so groß, da das Bankensystem nach den Krisen gefestigt ist, aber ganz auszuschließen ist es nicht. Was auf jeden Fall unter den Gegebenheiten leidet, ist die sinkende Bereitschaft der Banken, Geschäftskredite zu vergeben. Eine Projektfinanzierung zu bekommen ist äußerst schwierig geworden.
Was ist das Ergebnis daraus?
Das alles führt dazu, dass die Projekte deutlich rentabler sein müssen. Das geht nur über niedrigere Selbstkosten oder höhere Verkaufspreise. Ein höherer Verkaufspreis ist nicht durchsetzbar. Die Selbstkosten zu verringern ist ebenfalls schwierig. Die einzige Lösung: Die Produktion muss günstiger werden. Das größte Potenzial steckt aber in den Grundstückpreisen, da diese meistens 30 Prozent des Projektpreises ausmachen. Wenn die Grundstücke um circa die Hälfte im Preis sinken, ist das der Startschuss.
Ist das realistisch?
Ja, aber dann wäre das Niveau immer noch hoch. Dazu ein Beispiel: Vor zehn Jahren habe ich in Kaltenkirchen von der Gemeinde Grundstücke für unter 200 Euro pro Quadratmeter gekauft. Als die Preise auf dem Peak waren, gingen hier Grundstücke für mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter über den Tisch. Selbst wenn die Preise also auf 500 bis 600 Euro fallen würden, was ein riesiger Schritt wäre, wären die Grundstücke immer noch dreimal so teuer wie vor zehn Jahren. Das kann natürlich nicht die Benchmark sein, aber realistisch wären wohl zwischen 300 und 400 Euro pro Quadratmeter.
Wie lautet Ihr Fazit?
Die Formel ist einfach und lautet: Zinsen und Grundstückspreise runter, Energiepreise und Förderungen stabil, dann geht es aufwärts. Dazu muss die Preisspirale beendet werden. Das funktioniert nur, wenn der Endverbraucher bzw. der Käufer sagt: Das kaufe ich nicht mehr, weil es zu teuer ist. Das ist natürlich utopisch, aber für die Baubranche ein stückweit möglich.
Und wie sieht Ihre Zukunftsprognose aus?
Da sehe ich unser Potenzial vor allem im Einkauf der Grundstücke. Wir stellen fest, dass immer mehr Grundstücke abgestoßen werden – zum Beispiel durch drohende Insolvenzen. Direkt von Projektentwicklern zu kaufen, ist dabei kaum möglich. Denn diese haben die Grundstücke oft zu völlig überteuerten Preisen eingekauft, die sie jetzt natürlich gern wieder erzielen möchten. Ich erwarte, dass sich der Markt von selbst bereinigt. Denn wo es keine Käufer gibt, die einen Preis bezahlen, müssen die Verkäufer günstiger werden. Einige können abwarten und das Aussitzen, weil sie über ausreichend Eigenkapital verfügen. Dazu zählen auch wir als DFK. In Sachen Eigenkapital sind wir durch die Genussscheine sehr gut aufgestellt. Das kostet uns zwar bis zu 8 Prozent, die wir an unsere Anleger ausschütten, aber am Markt wären wir bei 15 Prozent. Trotzdem würden wir aktuell nur tätig werden, wenn etwas günstig zu bekommen ist. Wir warten also ab, da wir zugleich noch sehr gut ausgelastet sind.
Vielen Dank für das Gespräch!
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Über die DFK Group
Die DFK Group ist ein dynamisch wachsender Finanzdienstleister mit Sitz in Kaltenkirchen bei Hamburg. Mit der Muttergesellschaft, der DFK Deutsches Finanzkontor AG, an der Spitze hat sich die Gruppe vor allem auf den Bereich des Immobilieninvestments spezialisiert und erbringt dabei umfassende Dienstleistungen rund um die Immobilie. Hierzu zählen insbesondere Neubau, Erwerb, Sanierung und Verkauf, die Versicherung sowie die Haus- und Wohnungsverwaltung. Des Weiteren zählt mit der DFK Construction ein Bauunternehmen zur Gruppe. Die DFK Group verfügt über ein gut ausgebautes Vertriebs- und Servicenetz mit 18 Filialen im gesamten Bundesgebiet. Die DFK Group betreut aktuell mehr als 30.000 Familien mit rund 80.000 Verträgen. Vorstandsvorsitzender ist Valeri Spady.
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