Unter welchen Voraussetzungen sind Pflege-Immobilien ratsam?
Die Menschen werden statistisch jedes Jahr ein paar Monate älter. Seit den sechziger Jahren ist die Lebenserwartung kontinuierlich gestiegen. Das bedeutet zugleich, dass es in Zukunft immer mehr Menschen geben wird, die gepflegt werden müssen.
Laut einer Studie der Bertelsmann Stiftung aus dem Jahre 2011 wird die Anzahl der Pflegebedürftigen bis 2030 um die Hälfte zunehmen. Gleichzeitig schrumpft die Bevölkerung in Deutschland, weil hierzulande zu wenige Kinder geboren werden – während gleichzeitig das Lebensalter der Senioren steigt. Das heißt, hier öffnet sich eine Schere: Immer mehr pflegebedürftige Menschen stehen immer weniger jungen Menschen gegenüber, die diese Pflege leisten könnten.
Daraus ergibt sich fast zwangsläufig, dass es in den kommenden Jahren einen erheblichen Mehrbedarf an Senioren-Residenzen geben wird – und das nicht nur für ein paar Jahre, sondern für die nächsten Jahrzehnte. Es ist nicht zu erkennen, dass die Geburtenraten in den nächsten Jahren deutlich steigen werden. Das heißt, wer jetzt in den Wachstumsmarkt Pflege-Immobilen investiert, muss sich um die Nachfrage keine Gedanken machen.
Stationäre oder ambulante Pflege?
Nun stellt sich aber die Frage, ob diese Aufgaben nicht auch von ambulanten Pflegediensten und von den Familien oder vielleicht von Nachbarschaftskonzepten übernommen werden könnten. Leider zeigt die gleiche oben zitierte Bertelsmann-Studie, dass im Zuge des demografischen Wandels immer weniger Menschen für die Pflege zur Verfügung stehen. Selbst mit Pflegekräfte aus dem Ausland wird dieses Problem nicht gelöst werden können.
Eine ausreichende, professionelle Pflege wird es in den meisten Fällen nur in einem Pflegeheim geben, wo es festes Personal gibt und entsprechende Unterstützungseinrichtungen. Eine Pflegerin allein kann beispielsweise in vielen Fällen bettlägerige Menschen gar nicht allein anheben – geschweige denn auf die häusliche Toilette bringen, die ja in den seltensten Fällen groß genug ist, damit man dort mit einem Gehwagen oder Rollstuhl hineinfahren könnte.
Genauso schwierig gestaltet es sich in den meisten Wohnungen, auf den Balkon oder in ein höheres Stockwerk zu gelangen. Die derzeitige Wohnsituation erlaubt es gar nicht, in größerem Umfang private oder ambulante Pflege durchzuführen. Das heißt, es werden mehr Pflegeheime gebraucht, insbesondere in den Großstädten und Ballungsräumen.
Diese Tatsachen bieten zurzeit für Geldanleger in Pflege-Immobilien außergewöhnlich gute Renditechancen bei überschaubaren Risiken. Es müssen aber die Voraussetzungen stimmen: Es sollte eine entsprechende Vorsorgen getroffen sein, um mögliche Risiken für die einzelnen Investoren so gering wie möglich zu halten. An erster Stelle steht die Vermietung der Pflege-Immobilie an seriöse Betreiber, die vertraglich für 20 Jahre die Mieteinnahmen garantieren. Sollte also eine Pflegeimmobilie einmal leer stehen, wird trotzdem Miete gezahlt. Auch die Nebenkosten und die Renovierung der einzelnen Pflege-Appartements müssen von den Betreibern finanziert werden.
Welche Voraussetzungen sollte eine Pflege-Immobilie erfüllen?
Es sollte indexierte Mietverträge geben, das heißt die Mieteinnahmen steigen automatisch bei einer inflationären Geldentwertung. Das schafft Sicherheit. Die Eigentümer genießen Steuervorteile durch Abschreibungen und holen sich so einen Teil ihrer Einkommensteuer vom Finanzamt zurück.
Die Mietrendite sollte deutlich höher liegen, als bei einer durchschnittlich vermieteten Eigentumswohnung. Die Miete des Pflege-Appartements ist dann nicht abhängig vom Mietspiegel in einer Region, sondern von den jeweiligen Pflegesatzverhandlungen mit den Pflegekassen (staatliche Refinanzierung der Miete).
Die Pflegeimmobilie sollte im Grundbuch auf den Namen der Investoren eingetragen und damit abgesichert sein. Die Investoren haben dann alle Rechte an dieser Wohnung und können sie vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.
Die Eigentümer sollten nur nur für die Instandhaltung von „Dach und Fach“ verantwortlich sein. Fachkundige Sachverständige und Architekten sollten den Qualitätsstandard der Pflege-Immobilien überprüfen.
Unter diesen Voraussetzungen können Kapitalanleger die zurzeit historisch niedrigen Zinsen nutzen, um in einen überdurchschnittlich sicheren Immobilienmarkt einzusteigen. Zugleich sind sie bei soliden Pflegeimmobilien durch ein stimmiges Betreiberkonzept von allen Verwaltungsarbeiten und Belastungen befreit.
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Dr. Joachim von Hein ist Wirtschaftsjournalist und PR-Berater aus Hannover
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