Wohnungseigentümer im Sanierungsdilemma: BVI fordert klare Förderpolitik für klimaneutrale Modernisierung
Bis 2045 soll der Gebäudebestand klimaneutral werden. Doch in Deutschlands Eigentumswohnungen, die rund ein Viertel des gesamten Wohnungsbestands ausmachen, herrscht Sanierungsstau. „Eigentümergemeinschaften stehen durch steigende Kosten erheblich unter Druck. Ohne eine Aufstockung der Fördermittel wollen und können viele Eigentümer Modernisierungen gar nicht in Angriff nehmen“, sagt Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. Anlässlich der Nürnberger Verwaltertage am 10. und 11. Oktober 2024 fordert der Verband die Bundesregierung auf, die Finanzierung energetischer Sanierungen für Wohnungseigentümergemeinschaften in Mehrparteienhäusern klar zu regeln.
Selbst genutztes und vermietetes Wohneigentum ist in den vergangenen Jahren teuer geworden. Von 2010 bis 2022 ist der Preisindex laut Statistischem Bundesamt um fast zwei Drittel in die Höhe geklettert. Gestiegen seien vor allem die Kosten für Instandhaltungen, Energie und Versicherungen, erläutert Meier. Komme hier noch ein Sanierungsprojekt durch das Gebäudeenergiegesetz hinzu, sähen sich viele Wohnungseigentümer überfordert. „Schon eine Dachsanierung in einer großen Miet- oder Eigentumswohnanlage mit fünfzig Einheiten kann heutzutage mit rund 550.000 Euro zu Buche schlagen“, führt Meier aus. Die Erfahrung der Verbandsmitglieder zeige, dass viele Wohnungseigentümer gegen die Kosten Sturm liefen oder bei der Finanzierung ihres Anteils Probleme hätten.
Kosten übersteigen Instandhaltungsrücklagen
Besonders überfordert sind ältere Menschen, die in der Eigentumswohnung ihre Altersvorsorge sehen, und junge Paare, die gerade erst dabei sind, finanziell Fuß zu fassen. BVI-Präsident Thomas Meier erklärt das anhand einer Beispielrechnung: In einer 20 Jahre alten Wohnanlage legt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) üblicherweise jährlich neun Euro pro Quadratmeter zurück, um eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen. Bei 1.000 m2 kommen so über zehn Jahre rund 90.000 Euro zusammen – eine Summe, die früher durchaus genügte, um Modernisierungen, Sanierungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Doch heute ist das anders: „Für eine umfangreiche energetische Sanierung in einem Mehrparteienhaus reicht das heutzutage bei Weitem nicht aus“, stellt der BVI-Präsident klar. Allein der Austausch einer alten Gasetagenheizung gegen eine moderne Wärmepumpe und der damit verbundene energetische Umbau koste schnell über 60.000 Euro.
Sparzwang der Bundesregierung
Die Förderprogramme von BAFA und KfW federn Beträge wie diese nur geringfügig ab, weil sie auf die Kostenlast in Mehrparteienhäusern nicht abgestimmt sind. Die Folge: „Sanierungsstau in Deutschlands Eigentumswohnungen und Immobilienverwaltungen, die sich daran abarbeiten“, fasst Meier zusammen. Als Manager der Energiewende müssten sich viele Hausverwalter derzeit an der Quadratur des Kreises versuchen: Sie müssten Eigentümer, die eine energetische Sanierung wollen, um Betriebskosten zu sparen, mit jenen zusammenzubringen, die aufgrund der hohen Kosten ihre Altersvorsorge bedroht sähen – und das bei begrenzten finanziellen Fördermitteln aufgrund des Sparzwangs der Bundesregierung; eine mehr als knifflige Aufgabe.
In Nürnberg diskutierte der BVI gemeinsam mit Experten der Branche praktikable Lösungen. Der größte Anreiz, den Gebäudebestand energetisch zu ertüchtigen, besteht nach Ansicht des Verbands ganz klar in einer höheren Förderung durch den Staat, zinsgünstigen Krediten und steuerlichen Anreizen, die auf Eigentumswohnanlagen zugeschnitten sind. Dass es daran mangelt, bestätigt eine aktuelle Umfrage unter Immobilienbesitzern, die saniert haben. Demnach beklagen mehr als 40 Prozent der Befragten mangelnde staatliche Hilfen bei der Finanzierung ihres Modernisierungsprojektes, weil es kein passendes Förderprogramm gibt, das Projekt nicht förderfähig ist oder der bürokratische Aufwand zu hoch.
Dringender Handlungsbedarf
Dabei besteht dringender Handlungsbedarf. Das zeigt ein Blick auf die Hälfte aller zum Kauf stehenden Wohnimmobilien in Deutschland, die die Energieeffizienzklasse E oder schlechter ausweisen. Um das zu ändern, braucht es laut BVI ein staatliches Förderprogramm, das die große Zahl an Wohnungseigentümern im Blick hat und nicht wie bisher nur den klassischen Einfamilienhausbesitzer. Für Meier ist klar: „Ohne die Einbeziehung der rund zehn Millionen Eigentumswohnungen lässt sich Klimaneutralität im Gebäudesektor nicht erreichen. Wenn die Bundesregierung es ernst meint mit ihrem Versprechen einer Energiewende im Gebäudebereich, muss sie die entsprechenden finanziellen Mittel bereitstellen – Sparzwang hin oder her.“
Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. vertritt seit 1983 professionelle Unternehmen aus der Immobilienverwaltung. Insgesamt gehören dem Verband rund 800 Hausverwaltungen an, die über 1,4 Millionen Einheiten betreuen, und damit rund 15 Prozent des Bestandes an Eigentumswohnungen in Deutschland. Die von den Verbandsmitgliedern verwalteten Vermögenswerte in der Immobilienwirtschaft betragen über 140 Milliarden Euro. Thomas Meier ist seit mehr als 20 Jahren Präsident des BVI.
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