Michael Oehme erklärt, wie die Zinspolitik der Schweizer Nationalbank (SNB) Einfluss auf Miet- und Immobilienpreise nimmt
Dass kaum ein anderes Land in Europa derart vom Inflationsschub verschont blieb, zeigen die veröffentlichten Daten des Schweizer Bundesamts für Statistik. So erhöhte sich der Konsumentenpreisindex im November des vergangenen Jahres gegenüber dem Vorjahr um gerade einmal 1,5 %. Deutsche Konsumenten mussten im gleichen Monat Preissteigerungen um 5,2 % hinnehmen. In den USA sind es gar 6,8 % gewesen, meint Michael Oehme.
Auch Schweiz kann sich Preissteigerungen nicht entziehen
Dass die Preissteigerungen in den genannten Ländern sowie generell noch höher ausfallen dürften, zeigt die Verschiebung des sogenannten Warenkorbs. So sind es in Deutschlands insbesondere die steigenden Mietzinsen, die ins Gewicht fallen. Von dieser Entwicklung bleib die Schweiz verschont, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen. In der Schweiz orientieren sich Mietpreiserhöhungen maßgeblich am Konsumentenpreisindex (der Inflationsrate). Grundsätzlich stagnieren die Mietpreise daher in der Schweiz, gehen teilweise sogar zurück. Dabei kann auch die Schweiz sich Marktteuerungen nicht entziehen. Weltweit steigen die Preise – in einem gewissen Umfang auch in der Schweiz. Mit einer Inflationsrate von 0,9 % im September und Oktober ist das jedoch im internationalen Vergleich nahezu nichts. Allein in den Nachbarländern beträgt die Konsumteuerung zwischen 3,5 und 4 %.
Massiver Einfluss durch Währungspolitik
2015 kippte die SNB die Koppelung des Schweizer Franken an den Euro. Bis dahin gab es über Jahre einen festen Wechselkurs von 1,20 Schweizer Franken zu einem Euro. Prompt erwartete man eine deutliche Verstärkung des Franken beispielsweise gegenüber dem Euro. Seither nimmt die SNB massiv Einfluss auf die Währungspolitik, denn ein starker Franken schadet der Schweizer Wirtschaft. Allein im ersten Halbjahr 2021 erwarb die SNB Devisen im Gegenwert von 90 Milliarden Franken. Am Rande erwähnt sei, dass sie mit diesen Währungsgeschäften milliardenschwere Gewinne einfuhr. Das erklärte Ziel der SNB: Den Schweizer Franken schwächen, der so stark ist wie seit dem Frankenschock 2015 nicht mehr. Dabei kam ihr seit Februar 2021 eine interessante Entwicklung entgegen: Denn seither nimmt der Euro als wichtigste Handelswährung der Schweizer deutlich an Wert zu und verringert damit gleichzeitig den Druck auf die SNB, weiterhin massiv zu intervenieren, also Devisen zu kaufen, um den Franken vor einer Aufwertung zu schützen.
Auswirkungen auf die Immobilienbranche
Es liegt auf der Hand, dass die Zinspolitik der SNB, die beispielsweise auch Negativzinsen umfasst, direkten Einfluss bei der Vergabe von Krediten nimmt. So sind dank der niedrigen Zinsen die Hypothekarkosten auf einem historisch günstigen Niveau, was zu einer Erhöhung der Nachfrage und aufgrund des fehlenden Angebotes an vielen Orten zu steigenden Preisen führt. Dabei zeigen Erhebungen, dass es günstiger ist, eine Wohnung zu kaufen und zu finanzieren als Miete zu bezahlen. Auf institutioneller Seite sind Mietwohnungen dennoch der nahezu einzige Weg, wenn auch kleine, Renditen zu erzielen. Auch hier sind die niedrigen Hypothekarkosten natürlich förderlich. Dass die SNB hier preistreibende Gefahren sieht, wird sie nicht müde zu kommunizieren. Gebetsmühlenartig wiederholt sie, dass sie die Gefahr einer Immobilienpreisblase gerade im Mietwohnungsbau genau verfolge und im Zweifel dagegenhalten würde. Das allerdings würde ihrer derzeitigen Zinspolitik entgegenlaufen.
Niedrige Mieten verringern Inflationsrate
Bereits erwähnt wurde, dass sich die Mietpreise in der Schweiz an der Inflationsrate orientieren. Die geldpolitische Strategie der SNB, die nach Preisstabilität strebt, sorgt somit gleichsam für vertretbar faire Mietpreise, die überwiegend gezahlt werden müssen. Betrachtet man das Durchschnittseinkommen in der Schweiz und in Deutschland und zieht die zu bezahlenden Mieten hinzu, wird dies schnell deutlich. Wichtig ist, dass dieser – dem Anstieg der Immobilienpreise gegenläufige Effekt – auch Auswirkungen auf die für die Währungshüter so wichtige Größe hat: die Inflation. Denn ein niedriger Mietzins nimmt direkt Einfluss auf das Budget einer Durchschnittsfamilie und damit direkt auch auf den Anteil, der der Ermittlung der Inflationsrate zugrunde liegt. Vereinfacht ausgedrückt: Eine vergleichbar niedrige Miete drückt sich sofort inflationshemmend auf den Konsumentenpreisindex aus. Dass dieser Effekt in der Schweiz besonders ausgeprägt ist, zeigt eine Studie aus dem vergangenen Jahr (On the transmission of monetary policy to the housing market). Um ein Gefühl dafür zu bekommen: In den Jahren 2018 und 2019 stiegen die Mietpreise im Durchschnitt um 0,6 %. In 2020 und 2021 um 0,9 %. Das ist unterhalb der jeweiligen Inflationsraten und deutlich unterhalb der Einkommenssteigerungen der entsprechenden Jahre. Die Mieten haben also in den letzten fünf Jahren die Einkommen nicht stärker belastet als zuvor. Einen weiteren Effekt beschreibt die Studie: Danach trägt der Inflationsimpuls deshalb so deutlich bei der Ermittlung des Konsumentenpreisindexes bei, da es in der Schweiz – trotz des Immobilienbooms – einen hohen Anteil an Mietwohnungen gibt. In Deutschland, wo die Wohneigentumsquote ähnlich niedrig ist, würde dieser Effekt durch den hohen Anteil an Mietwohnungen im Staatsbesitz abgeschwächt.
Michael Oehme ist Consultant bei der CapitalPR AG, St. Gallen/Schweiz. In seine Wahlheimat Schweiz siedelte er 2011 aus – nicht erst seitdem ist er bekennender „Fan“ der Schweiz. Oehme ist Fachbuchautor und gefragter Referent u. a. mit seinem Vortrag: „Ist die Schweiz ein Vorbild, von dem Europa lernen kann?“.
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